Würdest du weniger als $2 bezahlen, um einen guten Mieter zu finden?

Z Score, eine neue Art der Kreditprüfung, ermöglicht es Vermietern, die Abwanderung (und schlechte Mieter) um fast 50% zu reduzieren. Außerdem bietet es den Mietern die Möglichkeit, ihre eigene Punktzahl zu verbessern.

Vermieter, hier ist Ihre Chance, die Abwanderung um fast 50% zu reduzieren.

Was hat der Abschluss eines Telefonvertrages, der Kauf eines Autos und die Anmietung einer Wohnung gemeinsam? Jeder von ihnen benötigt eine Bonitätsprüfung – ein Blick in die detaillierten Daten, die zeigen, ob man Ihnen vertrauen kann, dass Sie Ihren Vertrag einhalten und Ihre Rechnungen bezahlen können oder nicht.

Aber es gibt ein Problem mit dem System zur Erfassung von Bonitätsinformationen. Derzeit basiert Ihr Kredit-Score auf dem 1989 eingeführten FICO-Scoring-System und besteht aus fünf Hauptkategorien: Zahlungsverhalten, verwendete Kreditarten, neue Kreditkonten, Schulden und Ihre Kreditgeschichte. Das Problem ist jedoch, dass Kredit-Scores zum Einstiegsmechanismus geworden sind, um festzustellen, ob Sie ein guter Kunde sind oder nicht – und sie erfassen nicht immer die Wahrheit.

“Wir haben eine Situation, in der die Kreditwürdigkeit jetzt für alles benötigt wird”, sagt Dan Barnabic, Paralegal aus Toronto, der Mandanten in Kreditstreitigkeiten vertritt. In der Vergangenheit war Ihre Kreditwürdigkeit nur dazu bestimmt, festzustellen, ob Sie sich für Kredite oder Kreditkarten qualifizieren konnten, und zu welchen Zinssätzen und Grenzen. Aber jetzt werden sie überprüft, wenn Sie einen Handyplan bekommen, eine Wohnung mieten oder sich sogar für einen Job bewerben.

In einem engen Mietmarkt wie Kanada bedeutet das, dass jeder Schlag gegen Sie bedeuten kann, dass Sie auf einem großartigen Platz zum Leben verlieren.

Dennoch können Sie es einem Vermieter nicht verübeln, dass er überprüfen will, ob Sie ein guter Mieter sind oder nicht. Im Laufe der Jahre sind Websites und Selbstberichtssysteme entstanden, aber entweder sind sie zu lokalisiert, werden schnell veraltet oder sie kosten zu viel, damit sich der kleine Vermieter anschließen und nutzen kann. Es war eine Situation, in der Milan Vrekic als Dartmouth, N.S. Vermieter, konfrontiert wurde.

“Als ich Bewerber untersuchte, Mietschecks verfolgte, Mietschäden bearbeitete und Stellenanzeigen veröffentlichte, verdiente ich deutlich unter dem Mindestlohn”, erklärt Vrekic. Genauer gesagt, verdiente er etwa 3,50 Dollar pro Stunde.

Im Mittelpunkt von Vrekics Frustration stand die schwierige Aufgabe, einen guten Mieter zu finden, einen Mieter, der seine Rechnungen bezahlt und seinen Mietvertrag verlängert. “Die größten Kosten für die Vermieter sind Abwanderungen”, sagt Vrekic, wobei der durchschnittliche nordamerikanische Mieter nur 1,3 Jahre in einer Mieteinheit bleibt.

Vrekics einzige Möglichkeit, außer auf Glück angewiesen zu sein, war es, seine Mieter zu überprüfen und ihre Kreditwürdigkeit zu überprüfen. Während dieses ihm Einblick geben könnte, ob ein möglicher neuer Pächter ihre Miete zahlen würde oder nicht, verschüttete es keinen Einblick in, ob sie ihre Miete verlängern würden oder nicht. “Dennoch gibt es einen starken Zusammenhang zwischen dem, wie weit eine Person von der Arbeit lebt und ob sie ihren Mietvertrag verlängert oder nicht”, erklärt Vrekic. Da entschied er sich: Es musste einen besseren Weg geben.

Fast fünf Jahre später hat er eine Antwort. Besser noch, die Antwort sollte für jeden Vermieter in Nordamerika funktionieren – und kann den Mietern sogar helfen.

Warum das bei Vermietern funktioniert

Vrekics Antwort war die Entwicklung des Z-Scores. Vrekic wird als proprietärer Service durch sein Startup, Zora Computing Inc. angeboten und bietet eine billigere, einfachere und weniger riskante Option für Vermieter, um potenzielle Mieter zu ermitteln. Für nur $1,99 pro Miete und Monat kann ein Vermieter potenzielle Mieter einladen, sich mit dem Z-Score zu bewerben. Keine Verträge. Keine versteckten Gebühren. “Wir glauben wirklich an den Wert unseres Services”, sagt Vrekic. Ein Teil seines Vertrauens kommt von der Tatsache, dass Vermieter, die Z Score verwendet haben, ihre Ausfallraten um 48% reduziert haben.

Als Alternative zur traditionellen Bonitätsprüfung ermöglicht Z Score den Vermietern, jeden potenziellen Mieter anhand eines quantifizierbaren Scores zu untersuchen – von einem bis 100, basierend auf mehr als 80 Risikofaktoren. Wie oft Sie umgezogen sind, ob Ihre Arbeitszeugnisse Ihrem Sozialprofil entsprechen und wie nah Ihr aktueller Job an der potenziellen Mieteinheit ist, sind nur einige der vielen Faktoren, die in Ihren Z-Score eingehen, sagt Vrekic. Je höher der Z-Wert eines Mieters, desto wahrscheinlicher ist es, dass der potenzielle Mieter nicht nur rechtzeitig zahlt, sondern seinen Mietvertrag auch honoriert und sogar verlängert.

“Im Grunde genommen habe ich den Service geschaffen, den ich mir gewünscht hätte, als ich als Vermieter angefangen habe.”

Warum das bei Mietern funktioniert

Auf den ersten Blick scheint die Verwendung von Kreditwürdigkeit von potenziellen Mietern zu profitieren – Menschen, die arbeiten, ihre Rechnungen pünktlich bezahlen und verantwortungsbewusste Mitglieder der Gesellschaft sind. Aber Studien aus den USA zeigen, dass das Kredit-Scoring zwar verantwortungsbewusste Kreditnehmer begünstigt, andere jedoch ungerecht bestraft werden können.

Demnach kann jeder, der sich in einer niedrigeren Einkommensteuerklasse befindet, für die meisten Transaktionen bar bezahlt oder entweder im Ruhestand oder einzeln ist, bestraft werden, wenn Kreditwürdigkeitswerte verwendet werden. “Wenn Sie Rechnungen in bar bezahlen oder sich auf eine Kreditlinie oder ein Darlehen verlassen, wie es ein kleiner Geschäftsinhaber oft tut, dann haben Sie eine schreckliche Kreditwürdigkeit, auch wenn Sie Ihre Rechnungen immer pünktlich bezahlen”, erklärt Michael Brattman, Vizepräsident der Personalversicherung bei Erb Insurance Brokers.

Wenn Sie wissen, dass Sie in diese Kategorien fallen und eine Kreditprüfung ablehnen, könnte dies einen Vermieter veranlassen, misstrauisch zu werden. Ein Vermieter aus Toronto erinnert sich daran, wie ein karrierebewusster Kellner zu ihr kam, mit einer langen Erklärung, wie sie alles in bar bezahlt hat. Als sie die Kreditgeschichte der Frau überprüfte, war sie bestenfalls fleckig. Auf eine Ahnung hin (und nach der Durchführung von Referenzprüfungen und Arbeitgeberprüfungen) entschied sie sich, ein Risiko einzugehen. Fünf Jahre später ist diese Frau der beste Mieter, den sie je hatte.

Besser noch, es ist absolut kostenlos für die Mieter. “Sobald ein Vermieter einen potenziellen Mieter auffordert, sich mit dem Z-Score zu bewerben, wird ein kostenloses Profil erstellt, mit dem er sich auf mehrere Einheiten bewerben kann. Und genau wie Ihre Kreditwürdigkeit, kann ein Mieter lernen, wie er seine Z-Score verbessern kann.

So funktioniert der Z-Score

Zunächst muss ein Vermieter für die Dienstleistung bezahlen und dann potenzielle Mieter bitten, sich über eine Online-Z-Score-Anwendung zu bewerben. “Der Mieter erhält eine Einladung des Vermieters per E-Mail, füllt den Antrag aus und aus, wie viele Informationen er angeben möchte – und schickt das Formular dann direkt an den Vermieter.” Durch die Überprüfung der Z-Skala jedes Bewerbers – eine Bewertung von eins bis 100, wobei 100 perfekt ist – kann ein Vermieter einen Mieter auswählen. Mehr als ein Mieter kann das Mietverhältnis angeboten werden, sagt Vrekic, und der Vertrag schließt sich, sobald man akzeptiert. Sobald ein Mieter ausgewählt und dem Mietvertrag zugestimmt wurde, wird der Antrag für diese Mieteinheit eingefroren, aber jetzt kann der Mieter den gleichen Antrag auch für andere Mieteinheiten verwenden.

Für die Mieter bietet Z Score ihnen einen Einblick, wie sie ihre Punktzahlen verbessern und für zukünftige Vermieter attraktiver werden können, sagt Vrekic. Die Software durchsucht Ihre Präsenz auf Social Media Plattformen (wie LinkedIn, Google+ und Facebook) und analysiert, was sie findet. Wenn Sie beispielsweise viele Fotos in Pubs aufgenommen haben, ist Ihr Z-Wert niedriger. Wenn Sie diese Fotos entfernen, können Sie Ihren Z-Wert erhöhen, sagt Vrekic.

Warum dies die Vermietungsbranche verändern wird

Um die Wahrheit zu sagen, die Verwendung traditioneller Kreditwürdigkeitswerte zur Überprüfung potenzieller Mieter war ein fehlerhafter Ansatz, sagt Vrekic. “Eine Kreditwürdigkeit kann dir nur sagen, wer finanzierbar ist, nicht wer zuverlässig ist.”

Ihr FICO-Score soll Finanzinstituten helfen, komplexe, volumenstarke Entscheidungen über die Kreditwürdigkeit zu treffen. (Vor der Einführung von FICO in den späten 80er Jahren mussten die Banken den detaillierten Kreditbericht eines Kreditnehmers lineweise überprüfen, um sein Risiko zu ermitteln.) FICO vereinfachte den Prozess, indem es eine mathematische Formel verwendete, um diese Informationen in eine dreistellige Zahl zu destillieren, die angab, wie wahrscheinlich es war, dass Sie ein Darlehen rechtzeitig bezahlen würden. FICO ist großartig, wenn Sie sich für einen Bankkredit bewerben – da es stark auf die Verwendung von großen Bankfinanzprodukten wie Kreditkarten und Hypotheken durch einen Verbraucher angewiesen ist – aber nicht so gut für andere Dinge, wie z.B. eine gute Miete.

Schlimmer noch, ist, wie kurzfristige Probleme Ihre Kreditwürdigkeit beeinflussen können, auch wenn sich Ihre Zuverlässigkeit nicht geändert hat. Es ist eine Situation, die der in Ontario ansässige Versicherungsmakler Bryan Yetman regelmäßig aus erster Hand erlebt hat. Vor einigen Jahren hatte er es mit einer Frau zu tun, bei der mitten in einer Scheidung Brustkrebs diagnostiziert worden war. Der Kunde benötigte eine doppelte Mastektomie, die eine Freistellung von der Arbeit erforderte. Infolgedessen verpasste sie einige Rechnungszahlungen und ihre Kreditwürdigkeit sank. Kurze Zeit später wurde die Scheidung vollzogen und sie kehrte an ihren Arbeitsplatz zurück. Aber als Reaktion auf den vorübergehenden Rückschlag und ihre neue niedrigere Kreditwürdigkeit verdoppelte ihr Hausversicherer ihre Prämien. Ihre Zuverlässigkeit hatte sich nicht geändert – ihre Kreditwürdigkeit.

Warum dies die Kreditwirtschaft tatsächlich verändern kann

Die gute Nachricht ist, dass niemand Ihre Kreditwürdigkeit ohne Ihre Erlaubnis überprüfen kann. Aber das lässt viele Verbraucher in einer schwierigen Lage zurück. Entweder sie sind sich nicht bewusst, dass sie die Erlaubnis erteilt haben, oder sie werden bestraft, weil sie die Erlaubnis nicht erteilt haben. Z-Score kann eine bessere Option sein. Denn die Anwendung des Zora-Algorithmus könnte weit über die Immobilienbranche hinausgehen und schließlich eine Alternative zur Verwendung herkömmlicher Kreditprüfungen darstellen.

Derzeit gibt es zwei konkurrierende Unternehmen – Transunion und Equifax -, die das Kreditwürdigkeitsgeschäft in Kanada dominieren. Diese Unternehmen sammeln Zahlungsinformationen von Kreditgebern und anderen Unternehmen, sammeln, analysieren und verkaufen sie an sie zurück in Form von Kreditberichten und dieser wichtigen Kreditwürdigkeit. Aber mit Z Score können Kreditgeber und andere Unternehmen eine alternative, billigere und vielleicht prädiktivere Option zum Screening potenzieller Kunden haben.

Z Score ist nicht der erste, der die FICO-Hochburg herausfordert, und es kann nicht überleben, wenn es nicht genügend Daten sammeln kann. In den letzten Jahren als Beta-Version auf dem Markt, greift Z Score derzeit auf Daten aus Online-Anwendungen potenzieller Mieter sowie aus Social Media-Sites wie LinkedIn und Facebook zurück. Die größte Herausforderung, vor der sie jetzt steht, ist, wie man mehr Daten erhält. Vrekic macht sich keine Sorgen. Da die Technologie breiter eingesetzt wird, wird Zora eine beispiellose Menge an Daten sammeln, was die wichtigsten Akteure der Kreditwirtschaft aufhorchen lassen wird. “Dann müssen sie mit uns reden.” Erreichen Sie diesen kritischen Punkt und der Z-Score könnte zu einem ernsthaften Konkurrenten der Kreditwürdigkeit von FICO werden.

Es stellte sich heraus, dass Vrekic nicht die einzige ist, die auf die Fehlbarkeit der Kreditwürdigkeit achtet. Die Kreditauskunftei arbeitet derzeit an ihren eigenen alternativen Scores. Im Jahr 2015 veröffentlichte die New York Times einen Artikel, in dem der Schöpfer der FICO-Partitur, Fair Isaac, erwähnte, dass er eine neue Partitur ausprobiert habe, die sich mit anderen Variablen wie Kabel- und Handyrechnungen beschäftigte. Gleichzeitig kündigte der US-Arm von TransUnion auch die Einführung eines alternativen Scoring-Systems an, das darauf abzielt, Personen, die nicht ideale Kreditnehmer sind, aber zuverlässige Verbraucher sein können, Scores zuzuweisen.

Vrekic macht sich keine Sorgen. Er hat einen zweijährigen Vorsprung bei der Beta-Version von Z Score und sein System beginnt, eine große Menge an Informationen zu sammeln. “Wir wollen nur Teil der Gruppe sein, die das Kreditwürdigkeitssystem repariert.”

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