Wie sich Zinserhöhungen auf die kanadischen Hauskäufer im Jahr 2018 auswirken werden.

Die Bank of Montreal sieht im kommenden Jahr drei Zinserhöhungen der Bank of Canada. Das könnte einen tiefgreifenden Einfluss auf den Immobilien- und Hypothekenmarkt haben.

Die Zinsen steigen mit einer Flut von Hypothekenerneuerungen, die auftauchen. Zeit zum Einloggen?

Die Bank of Canada sagt, dass sie 2018 höhere Zinsen erwarten wird, wenn fast jede zweite Hypothek zur Erneuerung ansteht. Der kanadische Präsident Kilpatrick

Zeit, sich auf eine Rückkehr der Popularität der fünfjährigen Hypothek vorzubereiten? Vor zwanzig Jahren, Mitte der 90er Jahre, herrschte noch immer konventionelle Weisheit, bei der sich die meisten Hauskäufer und Hypothekenbesitzer für fünf Jahre geschlossene Hypotheken entschieden, um sich gegen die ominöse Bedrohung durch steigende Zinsen abzusichern. Die Sicherheit, eine konstante, vorhersehbare Hypothekenzahlung langfristig zu sichern, war höher bewertet als die Jagd nach einer möglichst niedrigen Hypothek mit variablem Zinssatz.

Die Zeiten änderten sich natürlich, als jeder zu kurzen Raten aufstieg, die schwankten. Warum? Denn in den letzten Jahrzehnten sind sie nach unten geschwommen. Super-niedrig verzinsliche variable Hypotheken wurden zur bevorzugten Salbe für neue Eigenheimkäufer und halfen, den Boom der Immobilienpreise voranzutreiben, weil Käufer sich mehr Haus leisten und mehr Schulden tragen konnten.

Aber 2018 verheißt nichts Gutes für Kreditnehmer und Hypothekengläubiger. Nicht nur wird ein strengerer Stresstest für diejenigen durchgeführt, die eine Hypothek suchen oder erneuern, sondern auch die in dieser Woche veröffentlichte November Financial System Review der Bank of Canada hat einen weiteren komplizierenden Faktor aufgeworfen: Fast jeder zweite kanadische Hypothekeninhaber wird seine Hypothek in den nächsten 12 Monaten erneuern und mit höheren Zinsen rechnen müssen.

Einige Prognostiker erwarten für 2018 mehrere zusätzliche Zinserhöhungen, was alles zu einem Schock für die Verbraucher, den Immobilienmarkt und die Gesamtwirtschaft führen könnte. Mehr Zinserhöhungen könnten die Lücke zwischen kurz- und langfristigen Hypotheken schließen und die Verbraucher von variablen zu Festhypotheken drängen, wo sie von den unmittelbaren Auswirkungen weiterer Erhöhungen isoliert wären.

Im Januar tritt ein Stresstest in Kraft, der neue Regeln des Office of the Superintendent of Financial Institutions (OFSI) für Hypothekarkredite beinhaltet. OSFI setzt einen neuen Mindestqualifizierungssatz oder “Stresstest” für unversicherte Hypotheken (Hypothekenkonsumenten mit Anzahlungen von 20% oder höher als ihr Hauspreis) fest.

Die Regeln verlangen nun, dass der Mindestzinssatz für nicht versicherte Hypotheken höher sein muss als der von der Bank of Canada veröffentlichte fünfjährige Referenzzinssatz (derzeit 4,89%) oder 200 Basispunkte über dem vertraglichen Hypothekarzins des Hypothekeninhabers. So, egal wie viel Geld ein Hauskäufer hinlegt, um ein Haus zu kaufen, müssen sie den Stresstest bestehen.

Fast die Hälfte der Hypotheken steht in den nächsten 12 Monaten zur Erneuerung an.

Darüber hinaus bestätigt der BOC-Bericht, dass er sich im nächsten Jahr langsam, aber sicher mit Zinserhöhungen beschleunigen wird, um ein normaleres Zinsniveau zu erreichen, das sich von den extrem niedrigen Zinsen der letzten Jahre entfernt. Im bisherigen Jahresverlauf hat die Bank ihren Leitzins zweimal erhöht, um zu beobachten, wie sich die höheren Fremdkapitalkosten auf die Wirtschaft auswirken werden.

Erstmalige Hauskäufer sowie Hausbesitzer, die ihre bestehenden Hypotheken 2018 erneuern müssen, werden mit Gegenwind durch strengere Regeln für die Hypothekenqualifizierung sowie Zinserhöhungen konfrontiert sein. Das Ergebnis solcher Erhöhungen wird sofort sichtbar sein. “Wir sehen eine Erhöhung des Leitzinses um 75 Basispunkte im Jahr 2018, wobei die drei 25 Basispunkte im März, Juli und Oktober erfolgen”, sagt Jennifer Lee, Senior Economist im BMO. (25 Basispunkte entsprechen einem Viertel Prozentpunkt.) “Das wird die Wohnbautätigkeit dämpfen.”

Benjamin Tal, Senior Economist bei CIBC, stimmt dieser Einschätzung etwas zu, aber seine Sichtweise ist gemäßigter. Tal sieht die Wirtschaft bei etwa 2% des BIP vorwärts taumeln, nachdem Anfang des Jahres ein Anstieg auf 3% des BIP stattgefunden hat. “Der Verbraucher hat in diesem Jahr eine große Rolle bei der Belebung der Wirtschaft gespielt, aber wir sind uns nicht sicher, ob sie das auch weiterhin tun werden”, sagt Tal. “Wir sehen einfach keine große Nachfrage da draußen und das ist das Rezept für eine Verlangsamung für uns.”

Was die Zinssätze betrifft, so sieht Tal, dass sich die Bank of Canada 2018 möglicherweise zweimal bewegt, aber er glaubt, dass wir wahrscheinlich weniger als das sehen werden – und vielleicht sogar überhaupt keine Zinserhöhungen. “Die Wirtschaft verlangsamt sich, und die Verhandlungen über die NAFTA sind noch nicht abgeschlossen”, sagt Tal. “Das ist eine große Sache, und wenn NAFTA von den USA beendet wird, glauben wir, dass alle Zinserhöhungen auf Eis gelegt werden. Bis jetzt hat Kanada nicht reagiert. Wir sind gelähmt… Aber das wird sich alles ändern, wenn die NAFTA endet.” BMO’s Lee stimmt mit Tal überein. “Alle unsere BMO-Konjunkturprognosen für 2018 gehen davon aus, dass die NAFTA nicht beendet wird”, sagt Lee. “Aber alles ändert sich, wenn NAFTA betroffen ist.

Also, was bedeutet das, wenn Sie Ihre Hypothek im Jahr 2018 verlängern werden? Oder einfach als Erstkäufer ein neues Haus kaufen? “Die Erfüllung des neuen, strengeren Hypotheken-Stresstests wird einen ähnlichen Effekt haben wie eine Zinserhöhung”, sagt Tal. Das ist also bereits in den Kuchen eingebaut.

Tal sagt, dass etwa 12% des gesamten Hypothekenmarktes betroffen sein werden. “Einige dieser Kreditnehmer werden mit einer kurzfristigen Hypothek mit variablem Zinssatz arbeiten und sie werden sich qualifizieren, während andere die Amortisationszeit ihrer Hypothek verlängern werden, um sich zu qualifizieren. Aber es wird auch eine dritte Gruppe geben, die zu den alternativen Kreditgebern geht, weil diese Kreditgeber nicht dem neuen Hypotheken-Stresstest 2018 unterliegen. Wie der BOC-Bericht sagt: “17% der ausstehenden unversicherten Hypotheken werden von provinziell regulierten Kreditgenossenschaften gehalten, die nicht von den neuen OFSI-Richtlinien betroffen sind”. So ist es möglich, dass viele von denen, die ein Haus und eine Hypothek wünschen, sich für eine dieser alternativen Hypotheken qualifizieren könnten.

Dennoch glaubt Tal, dass die letzten Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft im nächsten Jahr enorm sein werden: ein Rückgang der Nachfrage um 6% bis 7%. “Das bedeutet, dass Erstkäufer länger zu Hause bleiben, länger mieten oder einfach ein Haus kaufen, das für sie billiger und erschwinglicher ist”, sagt Tal. “Die Auswirkungen werden landesweit spürbar sein, nicht nur in Großstädten wie Vancouver oder Toronto. Es wird eine allgemeine Auswirkung haben, da die Haushaltseinkommen in anderen Teilen Kanadas geringer sind.”

Lee von BMO stimmt zu und fügt hinzu, dass einige sogar die Bank von Mom und Dad anzapfen könnten, um die Hypothekenanforderungen zu erfüllen. “Viele Käufer werden länger nach einem Haus suchen, und sie müssen ihre Erwartungen ändern, indem sie ein kleineres Haus mit vielleicht einer längeren Fahrtzeit kaufen”, sagt Lee. Und die, die erneuern, könnten einfach auf den Wechsel zu einem neuen Kreditgeber verzichten und bei ihrem derzeitigen Hypothekengläubiger bleiben, damit sie sich nicht dem neuen Test unterwerfen müssen.

Was auch immer Hauskäufer und Hausbesitzer entscheiden, Lee ist sich einer Sache sicher: Hausverkäufe werden einen großen Erfolg haben. “In diesem Jahr waren die Hausverkäufe um 4,5% gesunken, während die Preise um 14,5% über dem Vorjahr lagen”, sagt Lee. “Aber im nächsten Jahr prognostizieren wir einen Umsatzrückgang von 3% und eine leichte Preiserhöhung von 1,5%. Für 2019 sehen wir einen stagnierenden Umsatz und Preiserhöhungen von rund 2,5% – eher moderat. Natürlich berücksichtigen diese Zahlen die Zinserhöhungen und die Gewissheit, dass die NAFTA bestehen bleibt.”

Und während Tal sagt, dass eine Mehrheit der Hausbesitzer gewissenhaft gehandelt haben und niedrige Zinssätze verwendet haben, um die Kapitalzahlungen zu beschleunigen, sind es die Erstkäufer, die am meisten betroffen sein werden. “Sie sind verwundbar und wurden durch die Erschwinglichkeitsfata Morgana geblendet”, sagt Tal.

Für Tal liegt der Schlüssel zu einem erfolgreichen Zinsreset nicht darin, wie viele Zinserhöhungen in den Karten sind, sondern im Zeitpunkt dieser Zinserhöhungen. Und dort könnten die erwarteten BOC-Zinserhöhungen im nächsten Jahr aus dem Ruder laufen. “In welchem Zeitraum werden diese Zinserhöhungen stattfinden? Es ist besser, es in drei bis fünf Jahren zu tun, als schnell. Ich sehe keinen Appetit für die Bank of Canada, die Zinsen in diesem[kommenden] Jahr schnell zu erhöhen.”

Lee sieht den Marsch des BOC zu höheren Zinsen durch eine andere Perspektive. “Es ist keine schlechte Sache, sicherzustellen, dass Hauskäufer mit höheren Zinsen umgehen können”, sagt Lee. “Es ist wichtig, sicherzustellen, dass kanadische Verbraucher und Hypothekengläubiger in einem Umfeld mit steigenden Zinsen zurechtkommen.”

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