Wie man seine Hypothekenpapiere liest (und nicht geschraubt wird)

Hier ist eine Momentaufnahme der typischen Hypotheken-Dokumente und ein paar Tipps, was zu beachten ist, im Hinterkopf behalten, jeder Kreditgeber haben ihre eigenen Versionen dieses Dokuments.

Eine Momentaufnahme typischer Hypothekenpapiere und ein paar Tipps, worauf Sie achten sollten.

(Freeimages.com Evan Earwicker)

Thomas Bruner war ein gut informierter und finanziell versierter Shopper. Gott sei Dank. Weil seine Bank Fehler in seinen Hypothekenpapieren gemacht hat. Große Fehler.

Es war Ende 2015 und Bruner und seine Frau Leslie waren dabei, ihr North Yorker Stadthaus zu verkaufen, um in ein größeres Familienhaus am oberen Strand im Osten von Toronto umzuziehen. (Wir haben die Namen geändert, um die Privatsphäre zu schützen.) Als Zahlenschmuggler wusste Bruner, wie wichtig es war, sich nach dem besten Hypothekenzins umzusehen, und war erfreut, mit seiner derzeitigen Bank einen fünfjährigen festen Zinssatz von 2,49% zu erhalten. Um diesen Zinssatz zu erhalten, hatte er sich umgesehen und hart mit dem Bankenvertreter in seiner Filiale verhandelt. Aber als der Kauf des Hauses kurz vor dem Abschluss stand, wurde Bruner an einen Bankkreditspezialisten übergeben. Dann begannen die Probleme.

Ein akribischer Mann, Bruner las jedes Wort des 30-seitigen Hypothekardokuments – einige davon in Kleingedrucktem, Kleingedrucktem und anderen Abschnitten, die mit juristischem Fachjargon festgefahren waren. Eine Stunde später tauchte Bruner fassungslos auf. Seine Bank hatte einen Fehler gemacht. Ein großer Fehler. Ein Fehler, der $100s zu seinen monatlichen Zahlungen und Zehntausenden von Zinsen über die Laufzeit der Hypothek hinzufügte.

Anstelle von 2.49%, hatten sie seine Hypothekenzahlungen berechnet, die auf einer Rate von 2.99% basieren. Die Bank hatte auch die Rate der Zahlungen von zweiwöchentlich auf monatlich geändert. Wenn er die Hypothekendokumente unterschrieben hätte, ohne das Paket zu lesen, hätte er mehr als 4.075 Dollar als zusätzliche Zinszahlung über die fünfjährige Laufzeit* gezahlt. Das ist keine Kleinigkeit. (*Annahme einer Hypothek in Höhe von 450.000 $, die über 25 Jahre amortisiert wird, Zinsen, die auf der Grundlage einer fünfjährigen Laufzeit berechnet werden.)

Also rief Bruner den Hypothekenspezialisten der Bank an. Anstatt sich zu entschuldigen und den Fehler zu korrigieren, versuchte der Hypothekenvertreter zu argumentieren, dass dies nun der laufende Hypothekenzins war – das Beste, was die Bank anbieten konnte. Bruner war wieder einmal fassungslos. “Ich habe zurückgestritten”, erinnert er sich und erklärte, dass wir unsere Rate während des Vorabgenehmigungsverfahrens festgelegt hatten. Wir waren nur 40 oder so Tage in der 90-Tage-Zinshaltegarantie.”

Von der Bank gefickt?

Bruner ist nicht der Einzige, der Probleme bemerkt. Nach Angaben des Ombudsmannes für Bankdienstleistungen und -anlagen (OBSI) rangieren die von den Banken begangenen Fehler unter den Top 10 der Gründe für Kundenbeschwerden auf Platz 4. Auf die Frage nach spezifischen Statistiken über die genaue Anzahl der eingereichten Beschwerden und wie viele dieser Beschwerden sich direkt auf Fehler in Hypothekardokumenten beziehen, antwortete ein OBSI-Sprecher jedoch, dass er diese Informationen nicht weitergibt. Stattdessen bietet das OBSI sehr schöne Spinnennetze und visuelle Darstellungen von Kundenbeschwerden.

Dieser Mangel an Transparenz wirft die Frage auf: Wie viele andere Leute wurden von einem Profi, der auf dem Immobilienmarkt arbeitet, reingelegt? (Zeigen Sie den Zorn jeder Bank, Hypothekenmaklerin, Hausinspektorin, Versicherungsagentin, Immobilienmaklerin und Renovatorin, die in dieser Branche tätig ist.)

Dennoch, wie viele von uns haben ein Dokument unterschrieben, nur um zu erkennen, dass es eine zusätzliche Gebühr gibt? Oder einen Fehler gefunden, der zu Gunsten des Kreditgebers ist? Beim Lesen jeder Seite jedes juristischen Dokuments, das wir unterschreiben, ist die intelligente, umsichtige Sache, die zu tun ist, Wahrheit gesagt zu werden sehr wenige von uns verstehen alle, was in einem Versicherungsvertrag, Hypothekendokument oder sogar einem Kauf- und Verkaufsvertrag geschrieben wird.

Um zu helfen, hier ist eine Momentaufnahme der typischen Hypothekendokumente und ein paar Tipps, was zu beachten ist for-keep im Hinterkopf jeder Kreditgeber haben ihre eigenen Versionen dieses Dokuments, so dass dies nur illustrativ sein soll.

Um Ihnen bei der Verarbeitung der Informationen zu helfen, sollten Sie Folgendes beachten.

Suche nach Leitzinsen und Konditionen

Der rosa Pfeil zeigt auf den Hypothekenzinssatz, der Ihnen während der Laufzeit des Darlehens berechnet wird. Sieh dir das an. Selbst eine Änderung des Kurses um 10 Basispunkte kann sich über die Langstrecke summieren.

Der grüne Pfeil zeigt auf die Länge Ihrer Amortisation, ausgedrückt durch die Anzahl der Monate. Sieh dir das an. Einige der größten Fehler in Hypothekendarlehen liegen darin, wie lange ein Darlehen amortisiert wird; während eine günstigere monatliche Rate attraktiv erscheinen kann, kann diese Art von Fehler Zehntausende von zusätzlichen Zinskosten im Laufe der Zeit anpacken. Oberhalb dieser Amortisationsrate ist Ihre Laufzeitdauer – wie lange Sie sich verpflichtet haben, diese Kreditgeberin zu bezahlen, basierend auf den Sätzen und Bedingungen, die Sie beide vereinbart haben. Die Zeile sollte auch angeben, ob Sie einer festen, variablen oder offenen Hypothek zugestimmt haben. . Die Art der Hypothek, der Sie zustimmen, kann schwerwiegende Auswirkungen auf die Strafen haben, die Ihnen berechnet werden, wenn Sie sich für eine zusätzliche Zahlung entscheiden oder Ihren Hypothekenvertrag brechen. Der Einfachheit halber wird eine einjährige Hypothek als 12 Monate ausgedrückt, während eine fünfjährige Hypothekenlaufzeit als 60 Monate und eine 25-jährige Amortisation als 300 Monate ausgedrückt wird.

Die drei Zahlen im roten Kasten spiegeln den monatlichen Hypothekenzinssatz wider, den Sie zahlen werden (eine Mischung aus Kapital und Zinsen), die monatliche Grundsteuer, die Sie an Ihre Bank zahlen werden (die dann eine Zahlung in Ihrem Namen leisten wird) und den Gesamtbetrag, den Sie zahlen werden, basierend auf der Addition dieser beiden Beträge. Wenn Sie die Mathematik Ihres Kreditgebers überprüfen möchten, versuchen Sie Dr. Karl’s Hypothekenrechner.

Der orangefarbene Pfeil zeigt an, wie häufig Sie Zahlungen an Ihren Kreditgeber leisten. Sieh dir das an. Nicht nur, dass die Zahlungsfrequenz dazu beiträgt, die Gesamtzinsen zu senken, die Sie am Ende zahlen, sondern auch, dass Änderungen vorgenommen werden, nachdem Sie Ihr Dokument unterschrieben haben, kann Sie eine Auslagengebühr kosten.

Der gelbe Pfeil ist der Tag, an dem Sie Ihr Geld zum ersten Mal erhalten und an dem die Zinsuhr zu ticken beginnt. Achten Sie darauf. Einige Kreditgeber berechnen Ihnen einen größeren Betrag für die erste Zahlung Ihrer Hypothek, um die Zinsen zu decken, die vom Vorauszahlungsdatum bis zum Tag, an dem Sie eine Zahlung gegen das ausstehende Darlehen leisten, angefallen sind. Einige Kreditgeber erhöhen nicht die erste Zahlung, sondern weisen einen größeren Teil dieser Zahlung zu, um die ausstehenden Zinsen zurückzuzahlen. So oder so, Sie wollen sich darüber im Klaren sein, was und wann berechnet wird.

Nicht vergessen: Grundsteuern

Unter der Grundsteuerklausel werden Sie feststellen, dass der monatliche Betrag, der Ihrer Hypothekenzahlung hinzugefügt wird, ein “Schätzwert” ist, der auf der Einschätzung des Kreditgebers über Ihre jährlichen Grundsteuern basiert. Wenn Sie Ihre Grundsteuer nicht monatlich zahlen wollen oder Sie ändern wollen, wie viel Sie zahlen, müssen Sie dies mit Ihrem Kreditgeber verhandeln.

Darlehensvorauszahlungsprivilegien können eine Strafe verursachen oder brechen.

In den letzten Jahren haben wir viel über Hypothekenstrafzahlungen gehört. Sie zahlen diese Strafen an Ihren Kreditgeber, wenn Sie gegen die ausgehandelten Bedingungen Ihres Darlehensvertrags verstoßen. Wenn Sie eine offene Hypothek haben, sollte es keine Strafen für Vorauszahlungen oder die Rückzahlung des gesamten Darlehens vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit geben. Wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz haben, wird Ihnen eine Strafe berechnet, die drei Monaten Hypothekenzahlungen entspricht, zuzüglich Verwaltungsgebühren. Wenn Sie eine Festhypothek haben, wird Ihnen eine Gebühr berechnet, die mit Hilfe der Zinsdifferenzberechnung berechnet wird. Diese Berechnung ist für jeden Kreditgeber unterschiedlich, aber sie kann sich schnell summieren.

Planen Sie einen Reno? Lesen Sie das Kleingedruckte

Viele Hauskäufer sind schockiert zu erfahren, dass sie ihre Hausratversicherung aufheben können, wenn sie Hausänderungen oder Renovierungen vornehmen, ohne vorher die Versicherung zu informieren und typischerweise eine zusätzliche Prämie zu zahlen. Aber wussten Sie, dass Sie auch Ihren Hypothekarkreditvertrag aufheben können – und einen Kreditgeber auffordern, das Darlehen zurückzurufen und zu kündigen -, wenn Sie eine Hypothek erhalten und den beabsichtigten Bau, Änderungen oder Renovierungen nicht gegenüber dem Haus offen legen? Lesen Sie Ihren Hypothekenvertrag sorgfältig durch, um genau zu sehen, was offengelegt werden muss.

Mit der Dokumentation vorbereitet sein

Beim Lesen Ihres Hypothekenvertrages wird der Kreditgeber in der Regel die Art der Dokumente auflisten, die Sie einreichen müssen, um die von Ihnen bereitgestellten Informationen zu überprüfen. Dazu gehören Lohnstreifen, Bescheid über die Veranlagung Ihrer Einkommensteuer sowie zusätzliche Kredite oder Einkommensnachweise. Aber seien Sie nicht überrascht, wenn Ihr Kreditgeber mit Anfragen nach zusätzlichen Unterlagen nachkommt. Typischerweise decken sie dies mit einer breiten Erklärung ab, die Sie darüber informiert, dass alle Informationen, die sie anfordern, bereitgestellt werden müssen. Ein Beispiel für eine solche Anweisung ist oben, im roten Quadrat markiert.

Überprüfen Sie die Richtigkeit der Zahlungsfrequenz.

Haben Sie einen Plan, um Ihre Hypothek schnell zurückzuzahlen? Ein Teil dieses Plans kann beinhalten, wie oft Sie Ihre Hypothek bezahlen – je häufiger die Zahlungen, desto mehr zahlen Sie und das bedeutet, dass Sie das Kapital schneller auszahlen, was die Gesamtzinsen, die Sie für das Darlehen zahlen, reduziert. Jeder Hypothekenbeleg hat einen Bereich, in dem Sie die Häufigkeit der Zahlungen wählen können. Achten Sie darauf, Ihre Auswahl zu aktivieren, da eine Änderung nach der Unterzeichnung des Dokuments Sie kosten wird, wie Sie unten sehen können (im roten Kreis).

Verwaltungsgebühren für die Eröffnung und Schließung eines Hypothekendarlehens können sich summieren. Fragen Sie nach einem Amortisationsplan, um zu überprüfen, wie viel von jeder Zahlung in Richtung des Kapitals geht und wie viel Zinsen sind – und Sie müssen Ihren Kreditgeber bezahlen. Möchten Sie einen Hypothekenauszug? Gib mehr Geld aus. Müssen Sie verlängern, können Sie mit einer zusätzlichen Gebühr geschlagen werden. Aber das, was ärgerlich sein kann, auch wenn es relativ klein ist, ist die “Payment Change Fee” (rot markiert). Wenn es einen Fehler in Ihrer Zahlungsfrequenz im Hypothekendarlehen gibt, das Sie unterschrieben haben und Sie anrufen, um eine Korrektur vorzunehmen, wird dieser Kreditgeber Sie mit einer Gebühr von $50 schlagen. Nicht dein Fehler, aber es ist deine Strafe. Um unnötige Gebühren zu vermeiden, sollten Sie Ihre Hypothekardokumente auf Ungenauigkeiten überprüfen.

Stellen Sie sicher, dass Sie eine Versicherung haben.

Haben Sie ein Haus gekauft, aber vergessen, für eine Hausratversicherung zu kaufen? Wenn Ihr Hypothekenvorauszahlungsdatum ankommt und Sie immer noch nicht in der Lage waren, eine gültige Hausratversicherung bei Ihrem Kreditgeber einzureichen, erwarten Sie eine Gebühr. Zum Beispiel, dieser Kreditgeber Gebühren $ 200 pro Monat, bis Sie den Nachweis über eine gültige Versicherungspolice für das Haus erbringen können.

Andere Gebühren werden vom Darlehensbetrag abgezogen.

Hat Ihr Kreditgeber um eine Schätzung des Hauses gebeten, das Sie kaufen möchten? Wundern Sie sich nicht, wenn Sie für diesen Bericht bezahlen müssen (siehe Highlights oben). Plus, einige kreditgebende Stellen, die Titelversicherung benötigen, ziehen sie von der Gesamtmenge ab, die Ihnen verliehen wird; es ist nur einige hundert Dollar, aber es kann Sie lassen, Ihren Kopf zu löschen hinsichtlich, warum Sie nicht Ihre volle Hypothek – Darlehensbetrag erhielten.

Wohin mit der Beschwerde?

Haben Sie Fragen oder Bedenken zu Ihren Hypothekenpapieren? In Ihrem Vertrag sollten Sie eine Klausel finden, die deutlich macht, wie Sie mit Ihrem Kreditgeber in Kontakt treten oder eine Beschwerde einreichen können. Wenn dies nicht funktioniert und Sie mit einem Hypothekenmakler gearbeitet haben, wenden Sie sich direkt an den Makler. Sie sollten in Ihrem Namen arbeiten, um Diskrepanzen mit dem Kreditgeber zu beseitigen. Schließlich, wenn Ihr unabhängiger Broker nicht hilfreich ist oder wenn Sie durch eine Bank gegangen sind, um ein Darlehen zu bekommen, und Sie nicht weiterkommen, erwägen Sie, den Ombudsmann der Bank zu kontaktieren. Dies ist eine unabhängige Rolle innerhalb eines Finanzinstituts, das mit der Bearbeitung von Verbraucherbeschwerden beauftragt ist. Wenn dies nicht möglich ist, sollten Sie eine Beschwerde bei OBSI einreichen. Aber sei gewarnt: Es kann bis zu neun Monate dauern, nur um eine Antwort auf eine Beschwerde zu erhalten, manchmal länger.

Scannen Sie den Hypothekenschnappschuss.

Schließlich bieten fast alle Kreditgeber jetzt eine Übersicht über alle Gebühren und Bedingungen in der Rückseite Ihres Darlehensdokuments. Dies bedeutet nicht, dass Sie den Text des Dokuments überspringen sollten, aber diese Zusammenfassung ist ein guter Ausgangspunkt, um zu überprüfen, ob Schlüsselbegriffe wie der Hypothekenzinssatz und die Dauer der Amortisation korrekt sind. Wenn nicht, markieren Sie es und gehen Sie zurück zu Ihrem Kreditgeber. Hab keine Angst, für das zu kämpfen, was du zugestimmt hast. Bruner nicht.

Trotz der Zurückhaltung des Hypothekarspezialisten seiner Bank erhielt Bruner schließlich den ihm ursprünglich versprochenen Zinssatz. Eine Schlüsselkomponente seiner Verhandlungen waren die E-Mails, die er aufbewahrt hatte. Die Korrespondenz war ein Beweis dafür, was Bruner versprochen wurde und machte es der Bank schwer, das ursprüngliche Angebot rückgängig zu machen.

Like this post? Please share to your friends:
Finanzierungszeit
Leave a Reply

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: