Wie man eine Einkommensimmobilie kauft

Gerede über eine Immobilienblase könnte Schauer über die Rücken der Spekulanten bringen, aber erfahrene Immobilieninvestoren schnappen immer noch Häuser.

Gerede über eine Immobilienblase könnte Schauer über die Rücken der Spekulanten bringen, aber erfahrene Immobilieninvestoren schnappen immer noch Häuser.


Aneta Zimnicki passt nicht zum Profil eines aufstrebenden Immobilienmoguls. Vor fünf Jahren arbeitete sie als Ingenieurin bei einem Autoteilehersteller in Toronto. Heute besitzt sie acht Häuser in Alberta und ist auf der Suche nach mehr.

Was hat sie in diesen Sektor gebracht? Marktvolatilität und wirtschaftliches Unwohlsein. Zimnicki spürte die Last der Wirtschaftskrise: Es verursachte verheerende Auswirkungen auf den Automobilsektor, wodurch ihr Arbeitsplatz gefährdet wurde, und nachdem sie beobachtet hatte, wie die Weltmärkte in den Tank stürzten, war sie vorsichtig, in Aktien zu investieren. Vor diesem Hintergrund war sie der Meinung, dass kanadische Immobilien ihr die größte finanzielle Sicherheit boten.

“Immobilien sind fantastisch, weil sie gesichertes Geld in Sachanlagen verwandeln”, sagt der in Toronto ansässige Immobilieninvestor und heutige Hypothekenmakler bei Dominion Lending Centres. “Es ist eine Absicherung gegen Inflation, es ist großartig aus steuerlichen Gründen.” Es hat sich auch als weitgehend immun gegen die Art von kurzfristigen Marktvolatilitäten erwiesen, die wir in den letzten Jahren erlebt haben.

Das soll nicht heißen, dass der kanadische Wohnungsmarkt ohne Risiko oder Preisschwankungen ist. Noch sagt Zimnicki, dass sie nicht um das Gespräch über eine Gehäuseblase besorgt ist, die sich in Kanada bildet. Während sie sich des Risikos bewusst ist, sagt sie, dass sie zufrieden sein wird, solange sie weiterhin einen stetigen Dampf des Einkommens erhält, der ungefähr 200 Dollar pro Monat pro Eigentum nach Steuern und Ausgaben ist, und ihre Hypotheken herunterzahlen kann.

Für sie geht es nicht darum, einen großen Windfall zu erzielen, sondern um Sicherheit. Eines Tages plant sie, ihre Immobilien zu verkaufen und den Erlös für ihren Ruhestand zu verwenden. Um zu arbeiten, müssen ihre Immobilieninvestitionen einfach mit der Inflation Schritt halten und weiterhin einen stetigen Einkommensstrom im Ruhestand bieten.

Für diejenigen, die abenteuerlustig genug sind, um in Immobilien zu investieren, sagt Don Campbell, Präsident des Real Estate Investment Network, dass es möglich ist, eine Rendite zu erzielen, die entweder gleich oder höher ist als viele dividendenberechtigte Aktien, ohne die Preissteigerung auf der Immobilie zu zählen. Er erklärt, dass der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilieninvestor darin besteht, ihn so anzugehen, wie man es von einer Aktie gewohnt ist. Mit anderen Worten, schauen Sie sich die Grundlagen an, investieren Sie langfristig und besitzen Sie etwas, das sich auszahlt.

Das ist der Unterschied zwischen einem Investor und einem Spekulanten, sagt er. Ein Investor analysiert Märkte, betrachtet Wirtschaftsindikatoren und interessiert sich nicht so sehr dafür, ob die Immobilienpreise steigen oder fallen. Ein Spekulant kauft ein Haus mit der Erwartung, dass sein Preis steigen wird und verkauft es dann, um einen schnellen Dollar zu verdienen.

Als Investor nimmt die Suche nach der richtigen Immobilie Arbeit in Anspruch; es ist keine gute Idee, ein anderes Haus auf Ihrer Straße zu kaufen, nur weil Ihnen die Gegend gefällt. Campbell sagt, dass Investoren sich eine Fülle von Wirtschaftsdaten ansehen müssen, darunter den Arbeitsmarkt, das BIP-Wachstum und die Infrastrukturentwicklung eines Gebiets. Er fügt hinzu, dass es auch wichtig ist, neue Entwicklungen in einem Viertel zu berücksichtigen, die es populärer machen könnten, wie ein Krankenhaus oder eine U-Bahn.

Die Idee ist es, einen Ort zu finden, an dem die Nachfrage nach Mietobjekten und die monatlichen Zahlungen von Jahr zu Jahr steigen werden. Es geht nicht darum, das billigste Haus zu kaufen, sagt Campbell. “Wenn es billig ist, bedeutet das oft, dass die Mieten auch unglaublich niedrig sind, weil die Nachfrage gering ist.”

Nachdem Sie die Wirtschaftsdaten überprüft und eine Immobilie eingegrenzt haben, sollten Sie eine Rendite anstreben, die genauso gut – wenn nicht sogar besser – ist als das, was Sie an der Börse verdienen würden. Die Berechnung Ihrer Jahresrendite ist einfach: Summieren Sie alle Einnahmen und subtrahieren Sie alle Ausgaben – einschließlich Wartung und Ihrer Kreditkosten -, um Ihren Cashflow zu ermitteln, teilen Sie diese Zahl dann durch Ihre Anzahlung und multiplizieren Sie sie mit 100, um sie als Prozentsatz auszudrücken.

Der Kauf einer Einkommenseigenschaft unterscheidet sich nicht so sehr vom Kauf einer Hauptwohnung: Sie müssen Ihrem Kreditgeber nur viel mehr Informationen geben. Neben der Übergabe der regulären Dokumente – T4, T1 General, Beschäftigungsnachweis – müssen Sie dem Kreditgeber nachweisen, warum das Mietobjekt eine gute Investition ist. Campbell stellt einen Ordner mit allen Informationen zusammen, die ihn überhaupt zu diesem Haus geführt haben, wie zum Beispiel das BIP einer Region und das Beschäftigungswachstum.

Er sagt auch, dass, während Sie den gleichen Zinssatz auf einer Investitionsliegenschaft gewöhnlich erhalten können, wie Sie auf einem regelmäßigen Haus können, es manchmal eine 0.25% oder 0.5% Prämie gibt, die der Rate hinzugefügt wird. Aber mit so niedrigen Preisen sagt Campbell, dass es noch nie einen besseren Zeitpunkt zum Kaufen gegeben hat. “1985 habe ich einen Zinssatz von 16% bezahlt”, sagt er. “Wenn Sie planen, für fünf Jahre oder länger zu besitzen, ist jetzt eine unglaubliche Zeit, um auf den Markt zu kommen.”

Zimnicki, der sagt, dass Einkommenseigenschaften in Alberta ein besserer Kauf sind als in Toronto, plant, noch mehr Häuser zu kaufen. Das Einzige, was sie aufhält, ist Geld, aber sie fängt an, mit Partnern zu arbeiten, so dass sie nicht selbst das ganze Risiko übernehmen muss.

Letztendlich gibt es keine Begrenzung, wie viele Häuser sie in ihrem Portfolio halten kann. “Mach die Rechnung und weiß, was du kaufen kannst”, sagt sie. “Wenn es funktioniert, ist die Anzahl der Immobilien, die du besitzen kannst, unendlich.”

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Finanzierungszeit
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