Warum sich die VRE im Jahr 2013 besser entwickelt hat als ihre Konkurrenten?

Es war ein wunderbares Jahr für Aktien, aber 2013 war nicht gut für Immobilienfonds, mit Ausnahme dieses Jahres.

Es war ein wunderbares Jahr für Aktien, aber 2013 war nicht gut für Immobilienfonds, mit Ausnahme dieses Jahres.

Es war ein wunderbares Jahr für Aktien, aber 2013 war nicht gut für Immobilienfonds. Wie andere ertragswirksame Kapitalanlagen sind auch REITs empfindlich gegenüber steigenden Zinsen, und der starke Anstieg zur Jahresmitte traf sie hart. Die drei kanadischen ETFs in dieser Anlageklasse haben jedoch signifikante Unterschiede in der Performance gezeigt. Insbesondere der Vanguard FTSE Canadian Capped REIT (VRE) hat seine iShares- und BMO-Konkurrenten deutlich übertroffen. Hier sind die jährlichen Renditen der Fonds per 18. Dezember, so Morningstar:

REISs Stücke

Wann immer Sie Abweichungen zwischen Fonds derselben Anlageklasse feststellen, ist es wichtig, den Grund dafür zu ermitteln. In diesem Fall ist der Hauptgrund ein signifikanter Unterschied in den zugrunde liegenden Indizes. Kurz nachdem VRE gestartet wurde, schrieb ich einen detaillierten Beitrag, in dem ich seinen Benchmark, den FTSE Canada All Cap Real Estate Capped 25% Index, beschrieb, der sich deutlich von denen der iShares und BMO-Fonds unterscheidet.

Wie XRE ist auch der Vanguard ETF cap-gewichtet, so dass er sich ziemlich auf die größten REITs des Landes konzentriert: RioCan und H&R. Im Gegensatz zu beiden Wettbewerbern umfasst VRE aber auch Immobilien-Investment- und Dienstleistungsgesellschaften (REISs), die 18,5% des Fonds ausmachen. Die größte, Brookfield Office Properties, hat in diesem Jahr mehr als 25% zugelegt, während die kleine Beteiligung des Fonds an der FirstService Corporation über 60% beträgt. Dies gab dem VRE einen enormen Schub.

Höhere Rendite, niedrigere Rendite

Trotz der höheren Gesamtrendite des VRE ist die Rendite des ETFs uneinheitlich und deutlich niedriger als die seiner Wettbewerber. Die monatlichen Auszahlungen im Jahr 2013 lagen zwischen etwa 0,01 und 0,07 US-Dollar pro Einheit, mit einer schleppenden 12-monatigen Rendite von 2,16% (laut Morningstar), während XRE und ZRE beide eine Rendite von über 5% aufweisen.

David Hoffman von Vanguard gab großzügig eine Erklärung ab. Es gibt hier eigentlich ein paar Dinge, die hier vor sich gehen. Der erste ist einfach, dass einige der zugrunde liegenden Bestände kleinere Ausschüttungen zahlen. “Die REISs im Portfolio bieten eine niedrigere Rendite als die übrigen REITs”, erklärt Hoffman. Brookfield Office Properties zum Beispiel hat eine 12-monatige Rendite von 2,82%, etwa die Hälfte dessen, was RioCan ausgezahlt hat. FirstService erzielte eine Rendite von 0,47%.

Der Rest der Geschichte ist etwas komplizierter. Investmentfonds-Trusts (einschließlich ETFs) sind verpflichtet, ihre Erträge an die Anteilinhaber im Jahr des Eingangs zu verteilen, jedoch nicht unbedingt im selben Monat. Viele Fonds halten einen Teil des Einkommens zurück, um die monatlichen Ausschüttungen zu glätten. Sie können die Ausschüttungen bei Bedarf sogar mit einer gewissen Kapitalrückzahlung aufstocken. XRE zum Beispiel hat seit über drei Jahren monatlich etwa 0,06 Dollar pro Einheit ausgezahlt. In der Zwischenzeit hat ZRE genau 0,081 Dollar für die letzten 15 Monate bezahlt.

Vanguard tut das nicht, sagt Hoffman. “Wir zahlen in der Regel das Einkommen, wie es verdient wird, so dass in jeder Ausschüttungsperiode das seit der vorherigen Ausschüttungsperiode erhaltene Einkommen ausgezahlt wird. Dies erklärt zum Teil die Inkonsistenz der monatlichen Erträge pro Aktie für die VRE, da die zugrunde liegenden Wertpapiere nicht gleichzeitig zahlen. Drei Wertpapiere zahlen vierteljährlich Dividenden, während die restlichen monatlich ausgezahlt werden. Die vierteljährlichen Dividenden spiegeln sich typischerweise in den Ausschüttungen der auf das Kalenderquartal folgenden Monate wider und erhöhen so die Ausschüttungsquote des Fonds im Januar, April, Juli und Oktober, wenn alles andere gleich ist.”

Sie fügen auch keine Kapitalrückzahlung zu den Ausschüttungen hinzu. “Vanguard generiert derzeit keinen ROC, um künstlich stabile oder indexäquivalente Renditen zu erhalten. Wir haben eine Vielzahl von Meinungen von Einzelanlegern, Finanzberatern und Analysten über die Präferenz für Rendite- und ROC-Aspekte gehört, ohne einen klaren Konsens.”

Was auch immer es wert ist, ich neige dazu, der Position von Vanguard zuzustimmen. Wenn Sie sich auf die Erträge aus Ihren REIT-Investitionen verlassen, um Geld auszugeben, dann wäre eine gewisse Kapitalrückzahlung willkommen. Aber wenn Sie in langfristiges Wachstum investieren (und dazu gehört auch jeder, der REITs in einem RRSP hält), ist die zusätzliche Rendite ein Ärgernis, das einfach dazu führt, dass sich ungenutztes Geld auf Ihrem Konto ansammelt.

Mit dem Fluss gehen

Der andere Grund für die relativ niedrige Rendite der VRE ist wahrscheinlich nur vorübergehend. Wenn ein Fonds kurz vor einem Ausschüttungstermin große Zuflüsse verzeichnet, kann der an die Anteilinhaber ausgezahlte Betrag verwässert werden. Dies kann sich auf jeden Anlagefonds auswirken, aber die Auswirkungen sind wahrscheinlich am größten, wenn ein neuer Fonds klein ist, aber schnell wächst. Und wie Hoffman sagt: “Die VRE ist in den 12 Monaten bis November 2013 um 470% gestiegen, wovon der größte Teil auf den Cashflow zurückzuführen ist.”

Um diese Idee zu verstehen, stellen Sie sich vor, dass ein ETF 10 Millionen Dollar Vermögen hat, bestehend aus 500.000 Einheiten mit einem Nettoinventarwert von jeweils 20 Dollar. Nehmen wir nun an, dass der Fonds in einem bestimmten Monat 20.000 $ an Dividenden erhält, was den NAV auf 20,04 $ erhöht. Am nächsten Ausschüttungstag würden die Anleger des Fonds eine Ausschüttung von 0,04 USD pro Anteil erwarten, danach sollte der Anteilspreis wieder auf 20 USD fallen.

Aber nehmen wir an, dass der ETF vor dem Ausschüttungstermin einen enormen Zufluss an Neugeldern verzeichnet, was zur Schaffung weiterer 500.000 neuer Einheiten führt. Jetzt muss der Fonds seine 20.000 US-Dollar Dividende auf doppelt so viele Aktien verteilen, was zu einer Auszahlung von nur 0,02 US-Dollar pro Aktie führt.

Bevor Sie foul weinen, verstehen Sie, dass Ihre Gesamtrendite nicht beeinträchtigt wird. “Bei einer geringeren Ausschüttung kommt es zu einer entsprechend geringeren Reduktion des NAV”, erklärt Hoffman, “so dass in diesem Zusammenhang die Anlegerrenditen nicht beeinträchtigt werden”. Im obigen Beispiel würde der NAV nach der Zwei-Cent-Verteilung auf nur noch 20,02 US-Dollar fallen. Das Endergebnis für die Anleger ist das gleiche, wie es ohne den Zufluss von Neugeldern gewesen wäre.

Mein Dank gilt David Hoffman und Vanguard für die Erklärung dieser Ideen. Auch wenn Sie keine Immobilien in Ihrem Portfolio haben, gibt es hier wertvolle Erkenntnisse für jeden, der ETF-Vergleiche anstellt.

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