MICs: Verdienen Sie Geld mit Schulden

Zweistellige Renditen und ein guter Einkommensstrom sind das, was Hypothekeninvestoren anbieten.

Zweistellige Renditen und ein guter Einkommensstrom sind das, was Hypothekeninvestoren anbieten.

Natürlich weisen Marktveteranen schnell darauf hin, dass mit einer großen Belohnung ein großes Risiko verbunden ist. Wenn man bedenkt, dass die stagnierenden Stalwarts von Fixed Income-GICs und Staatsanleihen darum kämpfen, den Anlegern eine Rendite von mindestens 1,5% zu bieten, würde das MICs nicht in die große Risikokategorie einordnen? Nicht, wenn man die zugrunde liegenden Vermögenswerte betrachtet. Da MICs 50% ihrer Anteile an Hypotheken, die durch Wohnimmobilien gesichert sind, halten müssen (oder an CDIC-versicherten Anteilen), dreht sich der größte Teil des Risikos um den Ausfall von Wohnimmobilien – ein Zinssatz, der in Kanada bekanntlich niedrig ist.

“Selbst in den 90er Jahren, als der kanadische Immobilienmarkt zusammenbrach, stieg die Ausfallrate bei Wohnhypotheken nie über 0,66%”, erklärt Jane Knop, die hart ausgebildete Geschäftsführerin von First Swiss AM, einem in Toronto ansässigen MIC, das auf erste und zweite Wohnhypotheken spezialisiert ist. Im Vergleich dazu steht die durchschnittliche Ausfallrate nordamerikanischer Unternehmensanleihen, die zwischen 1982 und 2010 bei 1,01% liegt.

  • Ein hohes Darlehen zum Wert einer einzelnen Immobilie;
  • Wenn ein MIC stark ausgelastet ist, kann dies ein schlechtes Zeichen sein. Das bedeutet nicht, dass MICs mit Kreditlinien oder dass die Nutzung von Leverage eine schlechte Investitionsmöglichkeit ist. Tatsächlich kann ein MIC, das keinen Zugang zu einer Kreditlinie oder überschüssigem Kapital hat, tatsächlich schlechter sein, aber Sie wollen nicht in ein MIC investieren, das seine Rendite durch Leverage steigert. Die Renditen sollten aus ihrem Beteiligungsportfolio und dem Leverage stammen, mit dem solide Beteiligungen für eine langfristige Performance aufgebaut werden;

“Es geht um Due Diligence”, erklärt D.G. Southen-a London, Ont.-basierter Immobilieninvestor, der vor gut zwei Jahrzehnten mit Ziegeln und Mörtelbeteiligungen begann und sein Portfolio um MICs erweiterte.

Aber genau wie beim Kauf einer Unternehmensanleihe oder eines Sektor-ETFs oder Investmentfonds, je mehr Sie über den Basiswert wissen, desto besser können Sie das mit der Investition verbundene Risiko einschätzen. Bei der Bewertung eines MIC ist darauf zu achten, dass Sie das zugrunde liegende Schuldenportfolio untersuchen. Diese Analyse sollte Folgendes umfassen:

  • Eine Liste von Adressen, an denen Hypotheken gehalten werden;
  • Und der Zweck des Darlehens – ist es für den Bau, wird es als Überbrückungskredit verwendet, ist es, um zukünftige ertragswirksame Cashflows zu ermitteln. Überprüfen Sie auch, ob es sich bei den Hypotheken um erste oder zweite Hypotheken handelt. Während Sie die Möglichkeit einer höheren Rendite auf eine zweite Hypothek erhalten, fügen Sie auch viel mehr Risiko hinzu.

Am Ende aber kaufen Sie wirklich die Performance des Managers, sagt Michael Nisker, Managing Partner von Trez Capital, einem Unternehmen, das nur eine Handvoll börsennotierter MICs an der TSX anbietet. “In dieser Hinsicht müssen Sie zwei Fragen beantworten. Was ist ihr Rekord? Und wie lange dauert diese Aufnahme noch?” Konstante Renditen – nicht ein Jahreshoch und das nächste Tief – mit einem Kreditausfall von fast Null für ein Jahrzehnt oder mehr zeigen ein gut geführtes Geschäftsbuch.

Es war diese Sorgfaltspflicht, die es Southen ermöglichte, in den letzten 22 Jahren eine annualisierte Rendite von 12% zu erzielen. “Ich habe seit 1991 keine Stammaktie mehr an meiner RRSP gehalten”, sagt Southen. “Der Grund? Ich verdiene mehr Geld mit Schuldtiteln, als ich je mit Stammaktien verdienen würde.”

Aufrechterhaltung der Steuereffizienz

Für diejenigen, die sich für MICs interessieren, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie mit der Aufwertung der von Ihnen gehaltenen Aktien kein Geld verdienen. Stattdessen erhalten Sie jeden Monat (oder Quartal oder Jahr) eine dividendenähnliche Auszahlung, die auf den Zinsen basiert, die aus dem Pool der Hypotheken im Besitz des MIC gesammelt wurden. Je mehr Aktien Sie besitzen, desto größer ist die Auszahlung, die mit Ihrem Spitzensteuersatz als Zinseinkommen besteuert wird.

Um Ihre MIC-Bestände in einem registrierten Plan zu halten, müssen Sie die Verwaltungsgebühren der Gesellschaft bezahlen, und einige sind definitiv wirtschaftlicher als andere. Die typischen Kosten für eine RRSP-Holding liegen zwischen 100 und 150 US-Dollar pro Jahr, während eine RESP oder eine TFSA-Holding Sie 25 bis 75 US-Dollar pro Jahr an Verwaltungsgebühren kosten wird.

Achten Sie auch auf die Einrichtungs-, Abschluss- und Rücknahmegebühren – Sie werden diese im Voraus wissen wollen, damit Sie diese Kosten für den Eintritt und Austritt aus der Investition berücksichtigen können.

Werden Sie zweistellige Renditen erzielen?

Wundern Sie sich schließlich nicht, wenn die MIC-Rückgaben zurückgegangen sind oder weiter sinken. Derzeit bieten die stabilsten MICs ihren Investoren je nach Risikoniveau eine Nettorendite von 5% bis 10%. “Es gibt mehr Kapital, das um die guten, qualitativ hochwertigen Schulden konkurriert, und das treibt die Zinsen nach unten”, was sich auf die Rendite auswirkt, erklärt Knop. Dies kann sich ändern, da es immer mehr Einzelpersonen und Unternehmen schwierig finden, sich für Hypotheken zu qualifizieren, aber im Moment spüren sogar MIC-Renditen die Klemme. Das ist, wenn Sie eine jährliche Rendite von 5% bis 10% auf eine festverzinsliche Anlage als gekniffen betrachten.

Wo finde ich ein MIC?

Schließlich, wenn Sie sich wirklich für MICs interessieren, müssen Sie ein wenig eigene Forschung betreiben. Für diejenigen, die an einer Privatplatzierung von MICs-Kapitalgesellschaften interessiert sind, die Aktien über Offering Memorandum verkaufen, müssen Sie eine Suche durchführen. Es gibt Hunderte von MICs in Kanada – einige große und andere kleine. Für akkreditierte Investoren gibt es eine große Auswahl und MICs gibt es in fast allen Provinzen, aber Sie müssen die bereitgestellten Materialien wirklich prüfen. Denken Sie daran, dass Sie nach Beständigkeit, Langlebigkeit und einem niedrigeren Risikoprofil für nachhaltige Renditen suchen.

Für nicht akkreditierte Anleger oder Anleger mit einem niedrigeren Mindestbetrag für Investitionen sollten Sie öffentlich gehandelte MICs in Betracht ziehen. Bis 2011 hatten Sie wirklich nur drei Möglichkeiten zur Auswahl. Im vergangenen Jahr ist die Zahl der börsennotierten MICs an der TSX jedoch auf rund ein Dutzend gestiegen. Die Vorteile dieser marktgehandelten MICs sind wie folgt:

  • Keine Mindestinvestition oder akkreditierte Anlegeranforderungen;
  • Bessere Liquidität;
  • Möglicherweise bessere Offenlegung, da es sich um eine börsennotierte Aktiengesellschaft handelt;

Aktuelle Liste der öffentlich gehandelten MICs (in alphabetischer Reihenfolge):

Auftrag: Ein- oder zweijährige Laufzeiten mit 85% ersten Hypotheken und 15% zweiten Hypotheken auf ertragsstarken Wohnimmobilien, mit 65% im Wohnbereich und 35% im gewerblichen Wohnbereich.

Der gewichtete durchschnittliche Loan-to-Value des Hypothekenportfolios beträgt 66,7%.

Aktuelle Rendite: 7,35%.

Honorare: Nicht sichtbar

Mandat: Einfamilienhaus-Hypotheken

Aktuelle Rendite: 6% beginnen nach dem erwarteten Stichtag 28. Juni 2013.

Honorare: Nicht sichtbar

Mandat: Meistens konventionelle erste Hypotheken in Ontario

Aktuelle Rendite: 7,64%.

Honorare: Verwaltungsgebühr von 0,75%; Hypothekenbankgebühr von 0,1%; Performancegebühren für Mezzanine- und Aktienanlagen

Mandat: Einfamilien-Wohnungshypotheken und Mehrfamilien-Wohnungs- und Gewerbehypotheken in ganz Kanada

Aktuelle Rendite: 6,56%.

Honorare: Managementgebühr von 1,35%; Performancegebühr von 0,20% über dem Hurdle Rate (Hurdle Rate basierend auf 2-jähriger GOC-Anleiherendite plus 4%).

Mandat: Nicht versicherte Einfamilienhypotheken und Wohnungsbaudarlehen mit Kernmärkten in Alberta, Ontario und B.C.

Aktuelle Rendite: 6,86% ($1,42-Anteil)

Mandat: Gewerbliche Hypotheken

Aktuelle Rendite: 6 %.

Honorare: Nicht sichtbar

Mandat: Gewerbliche Hypotheken

Aktuelle Rendite: 5,04%.

Honorare: Nicht sichtbar

Mandat: Gewerbliche Hypotheken

Aktuelle Rendite: 6%.

Honorare: Nicht sichtbar

Mandat: Vorwiegend Wohn- und Einzelhandelshypotheken in Ontario, Alberta und Quebec. Keine Hebelwirkung

Aktuelle Rendite: 7,79%.

Honorare: Verwaltungsgebühr von 1,2% pro Jahr

Hurdle Rate: 2-jährige Rendite der Government of Canada Anleihe plus 4,5%.

Mandat: Kurzfristige erste Hypotheken (oder kundenspezifische erste Hypotheken) in Wohn- und Mehrfamilienhäusern sowie Büro-, Einzelhandels- und Industrieimmobilien in großen städtischen Märkten.

Aktuelle Rendite: 6%.

Honorare: Verwaltungsgebühr von 1,0%.

Hurdle Rate: 2-jährige Rendite der Government of Canada Anleihe plus 3,5%.

Mandat: 50% im Wohnbereich und der Rest in Büro- und Einzelhandelshypotheken. Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 36 Monaten und einer Konzentration auf Ontario, Alberta und B.C. (aber einige Beteiligungen an Saskatchewan und Nova Scotia).

Aktuelle Rendite: 5,0%.

Honorare: Verwaltungsgebühr von 1,0%.

Hürdenlauf: Keine

Mandat: 50% im Wohnbereich, 40% im Büro und Rest in Industrie und Handel. Kreditlaufzeit bis zu 36 Monate mit einer Konzentration auf Alberta und Ontario, jedoch mit Beteiligungen an New Brunswick, Nova Scotia, Quebec, B.C. und Saskatchewan.

Aktuelle Rendite: 7%.

Honorare: Verwaltungsgebühr von 1,35%.

Hürdenlauf: 4,5% über 2-jährige GOC-Anleihen

(HINWEIS: Alle MIC-Renditen basieren auf dem Ausgabepreis von 10 $ Aktien.)

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Finanzierungszeit
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