Makler wollen, dass Sie in der Lage sind, Ihre RRSP zu überfallen, um Ihrem Kind ein Haus zu kaufen.

Diese “bemerkenswert dumme” Idee würde die Immobilienpreise weiter in die Irre führen, warnen Experten.

Diese “bemerkenswert dumme” Idee würde die Immobilienpreise weiter in die Irre führen, warnen Experten.

Die Immobilienbranche weiß, dass der Kauf eines Hauses in Großstädten für viele Kanadier zu einem unerschwinglichen Preis wird. Also schlägt sie vor, zu helfen. Die Canadian Real Estate Association setzt sich bei der Bundesregierung dafür ein, dass Eltern in ihre registrierten Altersvorsorgekonten einsteigen können, um die Wohneigentumsträume ihrer Kinder zu finanzieren.

CREA, das mehr als 100.000 Agenten, Makler und Verkäufer vertritt, hat eine Vorlage für 2018 vor dem Haushalt vorgelegt, in der Änderungen am Home Buyers’ Plan (HBP) vorgeschlagen werden. Dieses Programm ermöglicht es einem Erstkäufer, bis zu 25.000 $ von einem RRSP-Konto abzuheben, um ein Haus zu kaufen oder zu bauen. Der Maklerverband schlägt vor, das Programm so zu erweitern, dass Eltern sich von ihren eigenen RRSPs zurückziehen können, damit ihre Kinder ein Haus kaufen können. Beide Elternteile wären berechtigt, bis zu einem Höchstbetrag Gelder von ihren Konten abzuheben. “Die Erweiterung der HBP ist eine mitfühlende und steuerlich verantwortliche Möglichkeit, modernen kanadischen Familien zu helfen, den Kauf eines Hauses zu finanzieren und auch die Lücke für junge Kanadier zu schließen”, so die Vorlage von CREA.

Die Familie spielt bereits eine große Rolle bei der Finanzierung von Erstkäufern. Eine in diesem Jahr von Genworth Canada, einem Hypothekenversicherer, durchgeführte Umfrage ergab, dass 22 Prozent der Erstkäufer ein Geschenk von einem Familienmitglied erhielten und 12 Prozent ein Darlehen, gegenüber neun Prozent im Jahr 2015. Da viele Eltern ihre Ersparnisse bereits an ihre Kinder leihen”, würde ein formalisierter Mechanismus, der die Übertragung von RRSP-Ersparnissen ermöglicht, nicht nur helfen, die verfügbare Anzahlung zu erhöhen und den geliehenen Betrag zu reduzieren, sondern auch das Risiko für den Kreditgeber zu begrenzen”, so CREA.

Einige Beobachter sind nicht überzeugt. “Das ist eine bemerkenswert dumme Idee”, sagt Josh Gordon, Assistant Professor an der Simon Fraser University’s School of Public Policy. “Eine der dümmsten Ideen, die ich in der Wohnungsdebatte gehört habe.” Die Politikänderung würde nur die Nachfrage nach Immobilien ankurbeln, sagt er. Mit mehr Zugang zu Geldern sind Käufer in der Lage, mehr für Häuser zu bezahlen, was die Preise in die Höhe treibt und das Problem, das CREA angeblich angeht, verschärft. “Du erlaubst den Leuten nur, mehr Schulden zu machen, was bedeutet, dass sie mehr für das gleiche Haus bieten können”, sagt Gordon.

John Pasalis, Präsident von Realosophy Realty, stimmt zu. “Es ist eine schreckliche Politik”, sagt er und fügt hinzu, dass es typisch für Immobiliengruppen ist, Ideen vorzuschlagen, die die Nachfrage als Reaktion auf Erschwinglichkeitsprobleme stimulieren. “Sie werden Dinge empfehlen, die den Immobilienverkauf vorantreiben, unabhängig davon, ob es sich um eine gute Politik handelt”, sagt er.

Wohneigentum kann von Vorteil sein, sagt David Madani, Ökonom bei Capital Economics in Toronto. Häuser funktionieren wie ein Zwangssparmodus, da die Eigentümer die Hypothek bezahlen und Eigenkapital aufbauen. Aber jetzt ist der falsche Zeitpunkt, um den politischen Vorschlag von CREA umzusetzen, sagt er, da Kanada mit einer Rekordverschuldung der Haushalte und Überbewertung in großen Märkten wie Toronto zu kämpfen hat. “Es ist unklug, potenziell Tausende von jüngeren Menschen zu ermutigen, ein Haus an diesem speziellen Korrekturpunkt im Immobilienzyklus zu kaufen”, so Madani.

Tim Syrianos, Präsident des Toronto Real Estate Board, das die Vorschläge von CREA unterstützt, weist die Kritik zurück. “Warum sollte es die Hauspreise in die Höhe treiben?”, fragt er. “Die Absicht der Vorschläge von CREA ist es nicht, die Nachfrage zu erhöhen. Es geht darum, den Menschen die Möglichkeit zu geben, ein Haus zu besitzen.” Die Regierung verlangt, dass RRSP-Abhebungen innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden, aber Syrianos behauptet, dass “intergenerationelle RRSP-Darlehen”, um den Begriff von CREA zu verwenden, nicht zu mehr Schulden für Erstkäufer führen. “Es könnte von den Eltern zurückgezahlt werden”, sagt er. (Ein CREA-Vertreter stand nicht für Kommentare zur Verfügung.)

Zusätzlich zu den RRSP-Darlehen empfiehlt die Immobilienvereinigung eine Erweiterung des Programms des Eigenheimkäufers auf diejenigen, die wichtige Lebensereignisse wie eine Scheidung oder einen Umzug zur Arbeit durchlaufen haben. CREA schlägt auch vor, das maximale Auszahlungslimit von 25.000 $ auf 35.000 $ anzuheben, da der Cap seit 2009 mit der Inflation nicht mehr gestiegen ist. “Jeder weiß, dass 25.000 Dollar für eine Anzahlung Sie im Moment nicht sehr weit bringen, also ist es sinnvoll, das vielleicht ein wenig zu erhöhen”, sagt Pasalis.

Regierungsbeamte, die Canada Mortgage and Housing Corporation und das Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) haben jedoch alle daran gearbeitet, die Nachfrage nach Immobilien zu dämpfen. OSFI, die Bankenaufsicht des Landes, hat die Kriterien für die Qualifikation von Hypotheken seit 2016 zweimal verschärft. Die jüngsten Maßnahmen, die im Januar in Kraft treten, könnten laut der Bank of Canada bis zu 10 Prozent der potenziellen Immobilienkäufer betreffen und sie veranlassen, billigere Immobilien zu kaufen oder einfach nur zu verzögern.

Die Vorschläge von CREA, insbesondere die Darlehen der RRSPs zwischen den Generationen, scheinen den Zielen der Wohn- und Finanzbehörden zu widersprechen. Aber die Politik hat in der Vergangenheit eine solide Immobilienpolitik hinter sich gelassen. Die ehemalige liberale Regierung in B.C. führte ein Anzahlungsdarlehensprogramm für Erstkäufer als Reaktion auf die erodierende Erschwinglichkeit im vergangenen Jahr ein, einige Monate vor einer Wahl. CMHC-Chef Evan Siddall war ein scharfer Kritiker. “Programme, die die Nachfrage in angebotsbeschränkten Märkten wie Vancouver unterstützen, dienen in erster Linie dazu, die Preise zu erhöhen und das Problem der Erschwinglichkeit zu verschärfen”, schickte er an die Provinzbehörden.

Siddall hat auch die jüngsten Reden genutzt, um darauf hinzuweisen, dass die Regierungen auf allen Ebenen den Hauskäufern umfangreiche Unterstützung bieten. Wenn er über Erschwinglichkeit in einer Rede diesen Monat sprach, sagte Siddall, dass es sinnvoller ist, “ungesunde Nachfrage einzuschränken”, indem man die Kreditvergaberegeln eng hält und das Wohnungsangebot stimuliert, anstatt den zukünftigen Hausbesitzern mehr finanzielle Unterstützung zu gewähren.

Erschwinglichkeit ist eine reale und wachsende Besorgnis in den Großstädten, natürlich, aber Gordon sagt, dass die politischen Entscheidungsträger die zugrundeliegenden Ursachen für die steigenden Hauspreise, nämlich Spekulation und ausländische Investitionen, angreifen müssen. Obwohl sowohl Ontario als auch B.C. Steuern auf gebietsfremde Käufer erhoben haben, könnten die Programme die ausländischen Dollar nicht angemessen erfassen. Gordons Kollege an der SFU, Rhys Kesselman, hat eine jährliche Steuer von einem Prozent auf Häuser im Wert von mindestens einer Million Dollar vorgeschlagen, die mit dem Wert der Immobilie steigt. Wichtig ist, dass die Abgabe von der im Vorjahr gezahlten Einkommensteuer abzugsfähig ist, wodurch diejenigen, die in Kanada Einkommenssteuer zahlen, von der Steuer befreit werden, während sie sich auf diejenigen richtet, die dies nicht tun. Eine solche Steuer wäre laut Gordon selbst für ausländische Käufer, die Geschäftseinheiten zum Kauf von Immobilien nutzen, schwieriger zu hinterziehen.

Solche Maßnahmen bringen einen weiteren Vorteil mit sich: Eltern können ihr Altersguthaben schuldfrei behalten.

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