Leben von der Miete

Die Vermietung einer Immobilie kann eine gute Investition sein, aber Bruce Sellery sagt, dass es wahrscheinlich nicht der beste Weg ist, Ihren Ruhestand zu finanzieren.

Die Vermietung einer Immobilie kann eine gute Investition sein, aber Bruce Sellery sagt, dass es wahrscheinlich nicht der beste Weg ist, Ihren Ruhestand zu finanzieren.


Frage

Ich bin 47 Jahre alt, weiblich, ledig und habe keine Kinder. Mein Hauptwohnsitz ist bezahlt, ich habe keine Schulden, und ich habe 200.000 Dollar, mit denen ich eine Form von regulärem Alterseinkommen schaffen möchte. Ich denke an den Kauf eines zweiten Hauses und die Vermietung, aber ich frage mich, ob es besser wäre, das Geld auf den Märkten zu investieren. Ich war mein ganzes Leben lang selbständig und habe daher keine Pension, auf die ich mich verlassen kann. CPP wird sehr wenig bringen, und mit den Änderungen an der OAS in Verbindung mit einigen persönlichen Gesundheitsproblemen, die mich früher in den Ruhestand zwingen können, als ich es möchte, bin ich besorgt über meine Zukunft.

Der Gerätemechaniker rief mit schlechten Nachrichten an. Der Kühlschrankmotor war tot und es würde fast so viel kosten wie ein neuer zu ersetzen. Aber ich konnte nicht einfach einen neuen kaufen, weil der Kühlschrank auf engstem Raum in der Küche Platz finden musste und diese Modelle schwer zu finden waren. Außerdem wollten wir gerade in den Urlaub fahren, damit wir keine Zeit haben, für einen zu kaufen. Um das Ganze noch zu krönen, kamen die ersten Mieter unter einer Woche an.

Jeden Sommer vermieten wir unser Haus, wenn wir es nicht nutzen, was uns zu saisonalen Vermietern macht. Insgesamt funktioniert es gut. Ich habe den Mietprozess bis zu einer Wissenschaft und das Einkommen nach Steuern, das es generiert, hat eine Reihe von Verbesserungen an der Immobilie finanziert und es half, die Hypothek zu bezahlen. Aber wie das obige Beispiel zeigt, kann es eine anstrengende Erfahrung sein, ein Vermieter zu sein. Die erste Frage, die du dir stellen musst, ist, ob du der Aufgabe gewachsen bist oder nicht.

1. Willst du Vermieter werden?

Bist du bereit, auf Abruf zu sein, wenn der Kühlschrank kaputt geht? Sind Sie daran interessiert, Mieter zu finden und zu überprüfen, sich mit den Schecks zu befassen, die aufprallen, ihre Beschwerden zu bearbeiten und die Immobilie im Auge zu behalten? Einige Leute lieben diesen Teil; andere tolerieren ihn, weil der Vorteil es wert ist; während andere ihn mehr hassen als alles andere auf der Welt. Wo auf diesem Spektrum von “Anbeten bis Abscheuen” bist du? Natürlich könnten Sie einen Hausverwalter bezahlen, um alles für Sie zu erledigen, aber das könnte ernsthaft in das Einkommen einfließen, das Sie so verzweifelt suchen. Und sind Sie angesichts der von Ihnen erwähnten gesundheitlichen Probleme bereit, ein so ehrgeiziges Projekt zu übernehmen?

2. Funktioniert die Mathematik bei einem Mietobjekt?

Nehmen wir an, Sie befinden sich irgendwo in der Mitte des Spektrums – bereit zu tolerieren, ein Vermieter zu sein, auch wenn Sie es nicht lieben. Der nächste Schritt ist, etwas Mathematik zu machen, um zu sehen, ob es für dich Sinn macht. Ein Hypothekenmakler oder Ihr Hypothekenspezialist wird Ihnen helfen können, diese Fragen zu beantworten, aber denken Sie daran, dass sie ihr Geld damit verdienen, dass Sie Schulden aufnehmen.

  • Erschwinglichkeit: Basierend auf der Anzahlung, die Sie haben, was könnten Sie sich leisten, um zu kaufen? Die Regeln für die Mindestanzahlung unterscheiden sich zwischen einem Mietobjekt und einem Hauptwohnsitz. Wie würde sich die Erschwinglichkeit ändern, wenn Sie nur einen Teil der 200.000 $ verwenden oder einen Teil des Eigenkapitals von Ihrem Hauptwohnsitz einbeziehen würden? Vergiss nicht, die Kosten für die Schließung von Immobilien und andere, nicht immobilienbezogene finanzielle Verpflichtungen, die du im Leben hast, zu berücksichtigen; Dinge wie Reisen, ein neues Auto, Gesundheitskosten, etc. Könntest du dir eine Wohnung leisten, die 200.000 Dollar kostet? Ein Haus, das 400.000 Dollar kostet?
  • Mietpreisschätzung: Gehen Sie jetzt zu einer Immobilien-Website und finden Sie Häuser in Ihrer Preisklasse in Bereichen, die Sie kennen. Zur Vereinfachung wählen Sie Orte, die einzugsfertig sind, damit Sie nicht zu viel darüber nachdenken müssen, wie viel eine Renovierung kosten würde. Dann gehen Sie zu einigen Mietseiten und recherchieren Sie, was ein Haus wie dieses, in dieser Nachbarschaft, für im heutigen Markt mieten würde.
  • Cashflow: Führen Sie alle Informationen in einer Kapitalflussrechnung zusammen. Sie hätten Einnahmen aus der Miete und Ausgaben, um sie zu unterstützen, einschließlich Renovierungen, und laufende Posten wie Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Hofpflege, Reparaturen, Versorgungseinrichtungen, etc. Wie lange würde es dauern, bis die Miete einen Gewinn erzielt? Und wenn es das einmal getan hat, würde es jetzt viel Gewinn einbringen? Berechnen Sie dann die Rendite auf das investierte Geld. Sie werden diese Zahl verwenden, um sie mit anderen Möglichkeiten zu vergleichen, im Ruhestand Einkommen zu erzielen.
  • Wiederverkauf: Einige Leute machen die Mathematik auf einem Mietobjekt Sinn, indem sie davon ausgehen, dass das Haus wird viel mehr wert sein, wenn sie es verkaufen. Dieses ist mehr oder weniger zutreffend für die letzten zehn Jahre gewesen, aber, während Hypothekenzinsen steigen, werden Wohnungspreise erwartet, um heraus zu flach zu werden. Außerdem, weil es nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, wird es eine Kapitalertragsteuer zu zahlen geben. Ich würde empfehlen, konservativ zu sein, was Sie in der Lage sein würden, das Haus zu verkaufen, und sich des Risikos bewusst zu sein, dass, wenn Sie die Immobilie in der Zukunft verkaufen wollen, der Markt in einem Einbruch sein könnte.
  • Fazit: Diese Analyse basiert auf vielen Annahmen – Zinssätzen, dem Wohnungsmarkt, Ihrer Gesundheit und Ihrem Bedarf an Geld, etc. Welche Schlussfolgerungen ziehen Sie für sich selbst? Macht die Mathematik Sinn, eine Mietobjekt zu kaufen, um im Ruhestand ein Einkommen zu erzielen?

3. Wie werden Sie mit Risiken umgehen?

Die nächste Frage ist, wo das Mietobjekt in das Gesamtbild passt. Ein Portfolio aus Aktien und Anleihen ist sicherlich nicht ohne Risiko. Aber wenn Sie bereit sind, niedrigere Renditen zu akzeptieren, können Sie Ihr Risiko senken, indem Sie Produkte wählen, die jedes Jahr einen bestimmten Betrag an Einnahmen auszahlen – zum Beispiel einen GIC oder eine Staatsanleihe. Wenn es um Ihre Mietobjekte geht, ist es schwieriger, das Risiko zu managen.

Wenn der Mietmarkt sinkt und Sie Ihr Haus sechs bis zwölf Monate lang nicht vermieten können, haben Sie keinen Liquiditätspuffer, über den Sie hinwegkommen können, bis Sie einen neuen Mieter gefunden haben. Was ist, wenn Sie plötzlich einen erheblichen Geldbetrag für einen Notfall benötigen? Während der Verkauf unter Druck nicht ideal ist, könnten Sie einige Ihrer Aktien verkaufen, um $10.000 Bargeld ziemlich schnell zu erhöhen, aber Sie können nicht einen Teil Ihrer Mietimmobilie verkaufen und das würde Ihre Flexibilität einschränken.

Ein weiteres Problem ist, dass Sie nicht sehr gut diversifiziert sind, vorausgesetzt, Sie haben keine anderen Mittel als die 200.000 $. “Sie besitzen bereits eine Immobilie, so dass Ihr Anlagemix stark auf Immobilien ausgerichtet ist”, sagt Adrian Mastracci, Portfoliomanager bei KCM Wealth Management. Wenn Sie Ihr Geld in ein Anlageportfolio investieren, das sich aus kanadischen Aktien, internationalen Aktien und Anleihen zusammensetzt, können Sie Ihr Risiko durch Diversifizierung senken.

Die Wahl, eine Mietobjekt zu kaufen, ist eine große Entscheidung, und es gibt mehr zu sehen, einschließlich der Darstellung, wie andere Alternativen für das Alterseinkommen aussehen würden. Ich werde einige dieser Optionen in meinem nächsten Blog überprüfen.

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Finanzierungszeit
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