Können wir die Kapitalertragsteuer vermeiden?

Die Frage eines Lesers verdeutlicht die Auswirkungen von Timing und Disposition, wenn es darum geht, wie die Kapitalertragsteuer auf eine geerbte Immobilie berechnet wird.

Die Frage eines Lesers zeigt die Auswirkungen von Timing und Disposition auf, wenn es darum geht, wie die Steuer auf eine geerbte Immobilie berechnet wird.

Gestern habe ich über die Schwierigkeiten bei den Steuern auf geerbtes Eigentum gebloggt. Heute werde ich die Frage eines Lesers beantworten, die ein wenig tiefer in dieses Thema eintaucht, aber die Wichtigkeit hervorhebt, wann eine Immobilie vererbt wird und wie schnell Sie sich entscheiden, die Nutzung dieser Immobilie zu verkaufen oder zu ändern (und die Auswirkungen, die das Timing dieser Entscheidungen auf Ihren steuerbaren Gewinn hat).

LESERFRAGE: Meine Frau und ich leben in einer Wohnung in Vancouver. Die Wohnung gehört zu 100% mir, weil sie vor unserer Hochzeit gekauft wurde. Ihre Mutter besitzt ein Haus in Edmonton, mit einem kleinen Heim-Equity-Linie von Kredit-Guthaben ausstehend. Was passiert mit der Steuersituation, wenn die Mutter stirbt? Meine Frau ist das einzige Kind. Ist es auch besser, ihren Namen jetzt dem Eigentum ihrer Mutter hinzuzufügen? Irgendwelche Steuerfolgen?

Große Frage und Dank für das Schreiben an den Hausbesitzer: MoneySense.ca.

Da das Haus in Edmonton als Hauptwohnsitz Ihrer Schwiegermutter gilt, fallen beim Tod Ihrer Schwiegermutter keine Steuern an. Das liegt daran, dass der Nachlass, nicht Ihre Frau, die Erbin, für die Kapitalertragssteuern verantwortlich ist – und da ein Hauptwohnsitz von der Kapitalertragsteuer befreit ist, würden keine Steuern geschuldet.

Sobald die Immobilie jedoch im Namen Ihrer Frau steht, ändern sich die Regeln. Das liegt daran, dass nur ein Hauptwohnsitz steuerbefreit ist, und nach dem, was Sie in Ihrer Frage gesagt haben, kann das Haus in Edmonton deshalb nicht als ihr Hauptwohnsitz angesehen werden:

  • Nur ein Wohnsitz kann als Hauptwohnsitz pro Familieneinheit angesehen werden (die Ratingagentur hat diese Regeln vor etwa 20 Jahren verschärft, um zu verhindern, dass Paare Immobilienvermögen aufteilen und jeweils eine Immobilie als Hauptwohnsitz in Anspruch nehmen);
  • Schließlich lebt Ihre Frau nicht in Edmonton, Alta, und sie wird auch nicht die überwiegende Mehrheit eines Kalenderjahres im Haus Edmonton wohnen.
  • Vermieten Sie die Immobilie;
  • Verkaufen Sie die Immobilie;
  • Gehen Sie in die Immobilie;
  • Tun Sie nichts und lassen Sie die Immobilie leer stehen.

Ich werde davon ausgehen, dass die letzten beiden Optionen keine wirklich brauchbaren Optionen sind.

Das heißt, Sie können die Immobilie entweder vermieten oder verkaufen – und wenn eine dieser Optionen kurz nach dem Erbe Ihrer Frau abgeschlossen ist, dann sind die steuerlichen Auswirkungen die gleichen: Sie wird auf die Differenz zwischen dem Verkehrswert (FMV) und dem Verkaufspreis besteuert.

Wenn das geerbte Edmonton-Haus auf 350.000 $ geschätzt wurde (zum Zeitpunkt der Erbschaft), aber Ihre Frau es für 400.000 $ verkaufte, würde sie Kapitalertragsteuer auf den 50.000 $ Gewinn schulden (die Differenz zwischen dem FMV und dem Verkaufspreis). Wenn sie es für weniger als 350.000 Dollar verkaufen würde, würde sie keine Steuern schulden, da es keinen Gewinn gab.

Wenn sie sich jedoch dafür entscheiden würde, das Haus (als Einkommensobjekt) zu vermieten, wäre sie immer noch der Kapitalertragssteuer unterworfen – da sich die Nutzung des Grundstücks geändert hat und diese Nutzungsänderung vom Finanzamt als “deemed disposition” bezeichnet wird. So wie sie die Immobilie verkauft hätte, würde sie auf die Differenz zwischen dem FMV und dem Verkaufspreis besteuert, nur in dieser Situation wären der FMV und der “deemed disposition” Verkaufspreis gleich. Folglich würde sie keine Steuer schulden, solange das FMV des Hauses das selbe oder ähnlich dem FMV des Hauses war, wenn seine Nutzung in eine Mietimmobilie umgewandelt wurde. Das bedeutet auch, dass sie im Falle eines Zeitverlustes der Kapitalertragsteuer unterliegen könnte. Zum Beispiel, wenn die FMV des geerbten Hauses ist $ 350.000 und dann sechs Monate später, wenn sie das Haus mietet, ist der geschätzte Wert jetzt $ 400.000, müsste sie Kapitalertragsteuer auf $ 50.000 zahlen. Sie müsste dann zusätzliche Steuern zahlen, wenn sie die Immobilie verkauft. So wenn sie das Eigentum drei Jahre später für $450.000 verkaufte, würde sie entweder Kapitalertragsteuer auf $100.000 oder $50.000 abhängig von zahlen, wie schnell sie die betrachtete Einteilung nach der Erbschaft berechnet hatte.

Beachten Sie, dass Kapitalgewinne im Vergleich zu anderen Arten von Anlagegewinnen zu den günstigeren steuerpflichtigen Gewinnen gehören. Zum Beispiel ist das Einkommen zu 100% zu Ihrem Grenzsteuersatz steuerpflichtig (der mit steigendem Einkommen steigt), wobei als Zinseinkommen (z.B. auf Anleihen) auch zu 100% zu Ihrem Grenzsteuersatz besteuert wird. Nur die Hälfte des Kapitalgewinns, den Sie erhalten, unterliegt Ihrem Grenzsteuersatz. Das bedeutet, wenn Sie das Haus für einen Gewinn von 50.000 Dollar verkaufen, werden Sie nur mit 25.000 Dollar besteuert.

Ich hoffe, dass dies hilft, obwohl ich Ihnen dringend vorschlage, sich vor der Einleitung eines Aktionsplans juristische und/oder finanzielle Expertise anzueignen.

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Finanzierungszeit
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