Kapitalertragsteuer: Reduzierung der Steuerpflicht beim Verkauf von Immobilien

Dennis will keinen Arm und kein Bein bezahlen, wenn er seine Immobilieninvestition verkauft. Er hofft, die zu zahlende Kapitalertragsteuer zu senken.

Stundung der RRSP-Beiträge zur Steuererleichterung

Ich verstehe, dass es eine Ausnahme für den Verkauf von Gewerbeimmobilien gibt.

A: Eines der größten Abschreckungsmittel, das ich bei Immobilieninvestoren beobachtet habe, ist der gefürchtete Kapitalertragsteuerhit. Deine Verachtung, Dennis, ist weit verbreitet.

Aktienmarktinvestoren scheinen nicht so geduldig zu sein. Immobilien sind in der Regel ein langfristiger Bestand, während die Lagerumschlagshäufigkeit tendenziell höher ist. Immobilieninvestoren haben oft auch größere Kapitalgewinne, weil Immobilien eine so fokussierte Investition sind, die so viel oder mehr wert ist wie die Aktienportfolios vieler Investoren.

Wenn ein Vermieter Abschreibungen, auch Kapitalkostenzuschuss genannt, geltend gemacht hat, wird die gesamte bisherige CCA im Jahr des Verkaufs “zurückerobert” und zusätzlich zur Kapitalertragsteuer besteuert.

Ein Kapitalgewinn, Dennis, ist zu 50% steuerpflichtig. Ich möchte dies klarstellen, weil Sie sich auf die Zahlung von 50 % Kapitalertragsteuer bezogen haben. Der Steuersatz für Kapitalgewinne beträgt nicht 50%. Die Einkommenseinbeziehung beträgt 50% des Kapitalgewinns, wobei der Gewinn zu Ihrem Grenzsteuersatz zu versteuern ist. Selbst jemand mit einem hohen Einkommen wird höchstens 27% Steuern auf seine Kapitalgewinne zahlen (54% Spitzensteuersatz in Nova Scotia mal 50% Einschlussrate). Viele Steuerzahler zahlen viel weniger als 27% Steuern, abhängig von ihrem anderen Einkommen für das Jahr, den Steuerabzügen und der Provinz ihres Wohnsitzes.

Als Beispiel wird jemand mit einem Einkommen von 25.000 $ und einem Kapitalgewinn von 100.000 $ in British Columbia etwa 12.804 $ Steuer – 13% – auf seinen Kapitalgewinn zahlen. Ein Kapitalgewinn von 100.000 US-Dollar für jemanden mit 75.000 US-Dollar sonstigem Einkommen in Ontario wird etwa 19.859 US-Dollar an zu zahlender Steuer generieren – 20%. Und in Quebec wird jemand mit einem Einkommen von 150.000 Dollar etwa 24.985 Dollar Steuern oder 25% auf einen Kapitalgewinn von 100.000 Dollar zahlen.

Ich weiß nicht, ob ich diesen Raub als Raub bezeichnen würde, Dennis, zumindest nicht in einem kanadischen Kontext. Arbeitseinkommen, Zinseinkommen und ausländische Dividenden werden alle mit dem doppelten Steuersatz eines Kapitalgewinns besteuert. Kapitalgewinne profitieren auch von der Abgrenzung, während andere Einkommensquellen jährlich steuerpflichtig sind. Auf dieser Grundlage sind Kapitalgewinne auf Immobilien also ziemlich steuereffizient.

Viele andere Länder auf der ganzen Welt besteuern Kapitalgewinne günstiger. Einige Länder, wie Chile, indexieren Ihre Kostenbasis im Zeitablauf, so dass Ihr Kapitalgewinn auf dem inflationsbereinigten Kapitalgewinn basiert. Andere Länder, wie Singapur, erheben überhaupt keine Kapitalertragsteuer.

Kanada befreit bestimmte Vermögenswerte von der Kapitalertragsteuer, insbesondere qualifizierte Aktien von Kleinunternehmen (QSBC) und landwirtschaftliche Liegenschaften, unter bestimmten Bedingungen.

Sie können Kapitalverluste bei anderen Anlagen gegen Ihre Kapitalgewinne geltend machen, aber das könnte Ihnen, Dennis, nicht helfen, wenn Sie keine anderen nicht registrierten Anlagen mit Verlusten haben.

Eine gute Möglichkeit, die Steuer auf einen Immobilienverkauf zu mindern, besteht darin, die RRSP-Beiträge oder Abzüge in Erwartung einer hohen Einkommenseinbeziehung aus dem Verkauf von Immobilien zu verschieben. Oder, wenn Sie wie die meisten Menschen sind und viel RRSP-Raum haben, bieten Immobilienerträge viel Geld, um RRSP-Beiträge zu leisten. Denken Sie daran, dass die Nettomieteinnahmen RRSP-Räume schaffen, so dass auch ein Rentner RRSP-Räume für einen Verkauf ansammeln kann (obwohl er oder sein Ehepartner 71 oder jünger sein muss, um einen Beitrag zu leisten).

Sie erwähnten, Dennis, eine Freistellung von Kapitalgewinnen für gewerbliche Immobilien. Um dies zu verdeutlichen, gibt es eine Steuerbefreiung für Immobilien, die von einem Steuerzahler zum Erzielen von Einkünften aus einem Unternehmen genutzt werden, aber Mietimmobilien gelten nicht als “Unternehmen”. Ein besseres Beispiel könnte ein Widget-Macher sein, der ein Lager verkauft, um ein größeres Lager zu kaufen, um seine Widgets zu bauen.

Die USA haben eine Kapitalertragsbefreiung für “like-kind exchanges”, auf die ich hier nicht eingehen werde, aber die Befreiung kann ein Mietobjekt von der US-Steuer ausschließen, wenn der Erlös in ein anderes Mietobjekt reinvestiert wird, unter Bedingungen.

Ein häufiger Fehler, der von Menschen gemacht wird, die sich für eine DIY-Steuerberatung entscheiden, ist die Recherche im Internet und das Stolpern über veraltete Ratschläge oder, allgemeiner gesagt, US-Ratschläge. Ich habe ein paar Leute gehabt, die mir vor kurzem die gleiche Frage über das Reinvestieren ihrer Mieteigentumserlöse – à la US like-kind Austausch – stellen, um Kapitalgewinne zu vermeiden.

Eine weitere Überlegung für Immobilieninvestoren, die Immobilien haben, die sie an die nächste Generation weitergeben wollen, ist das Potenzial einer Nachlasssperre. Es gibt Möglichkeiten, die aufgeschobenen Kapitalgewinne eines Elternteils zu sperren und zukünftiges Wachstum für Kinder zu erzielen, aber je nachdem, wie das Einfrieren umgesetzt wird, kann es heute zu einer gewissen Steuer führen, um morgen Steuern zu sparen.

Die Kapitalertragsteuer ist schließlich zahlbar, Dennis, auch wenn Sie nicht verkaufen, da Sie alle Ihre Kapitalanlagen, einschließlich Immobilien, bei Ihrem Tod verkaufen. Tod und Steuern, wie man so schön sagt. So wird schließlich Ihr Kapitalgewinn auf die eine oder andere Weise ausgelöst.

Jason Heath ist ein kostenpflichtiger, beratungsfreier Certified Financial Planner (CFP) bei Objective Financial Partners Inc. in Toronto, Ontario. Er verkauft keinerlei Finanzprodukte.

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