Kapitalertragsteuer auf ein Haus mit gemietetem Keller berechnen

Fernanda besitzt das Haus seit 21 Jahren und verkauft es jetzt.

Fernanda besitzt das Haus seit 21 Jahren und verkauft es jetzt.

F: Ich frage mich, wie viel Steuern ich zahlen sollte, wenn ich mein Haus für 850.000 Dollar auf dem aktuellen Markt verkaufe. Ich habe es 1998 für 235.000 Dollar gekauft. Ich mietete nur meinen Keller für etwa die Hälfte der Zeit, in der ich darin lebte. Ich habe 21 Jahre lang in diesem Haus gelebt. Bitte helfen Sie mir zu berechnen, wie viel Steuern ich zahlen muss.

A: Der Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauses ist gleichbedeutend mit $850.000 Verkaufserlös minus $235.000, was der Betrag ist, den Sie ursprünglich für PLUS gekauft haben. Da Sie keine Kapitalverbesserungen erwähnt haben, würde der Gewinn 615.000 $ betragen. Nach den Informationen, die Sie uns gegeben haben, gehe ich davon aus, dass dieses Haus Ihr Hauptwohnsitz ist.

Nach den kanadischen Einkommensteuerbestimmungen ist der Kapitalgewinn aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes von der Kapitalertragsteuer befreit, wenn das Haus für die gesamte Zeit, in der Sie es besitzen, Ihr Hauptwohnsitz war.

Heute, mit dem Mangel an Unterkünften, vermieten viele Menschen wie Sie einen Teil ihres Hauses. Normalerweise muss die Miete zu einem fairen Marktwert sein, um berechtigt zu sein, einen Mieteinnahmenplan mit Ihrer persönlichen Einkommensteuererklärung einzureichen. Wenn Sie an ein Familienmitglied oder einen Freund zu einem Preis mieten, der unter dem Marktwert lag, kann die Ratingagentur Ihren Anspruch auf Mieteinnahmen und -ausgaben ablehnen, insbesondere wenn ein Defizit vorliegt.

Es würde sich für Sie lohnen, einen qualifizierten Buchhalter zu konsultieren, um Ihre früheren Steuererklärungen zu überprüfen, bevor Sie die Steuern für Ihr aktuelles Jahr einreichen, da diese Überprüfung Auswirkungen haben kann, ob Sie eine vollständige Freistellung in Anspruch nehmen können oder nicht. In Ihrem Fall wird die Vermietung eines Teils Ihres Hauptwohnsitzes wahrscheinlich keinen Kapitalgewinn auslösen, insbesondere wenn Ihre Vermietungstätigkeiten nahezu ausgeglichen sind und nur einen kleinen Teil des Hauses betreffen – wie z.B. einen Keller – und Sie CCA (Capital Cost Allowance-CRA’s Laufzeit für Abschreibungen) nicht in Ihre Mietaufwendungen einbezogen haben.

Selbst wenn Sie feststellen, dass Sie Anspruch auf die Kapitalertragsbefreiung haben, sind Sie nun verpflichtet, den Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes in Ihrer persönlichen Steuererklärung zu melden. Seit 2016 verlangt die Ratingagentur, dass grundlegende Informationen wie das Datum, an dem Sie das Haus gekauft haben, der Verkaufserlös und die Adresse der Immobilie gemeldet werden.

Wenn Sie den Verkauf eines Hauptwohnsitzes nicht melden, können Sie mit einer Geldstrafe belegt werden. Darüber hinaus kann CRA in der Regel Ihre Renditen, die drei Jahre zurückgehen, neu bewerten, aber wenn es um die Meldung des Verkaufs eines Hauses geht, hat CRA keine Begrenzung, wie lange sie warten kann, um Sie neu zu bewerten. Keine Panik, wenn Sie den Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes nicht gemeldet haben, aber stellen Sie sicher, dass Sie eine T1-Anpassung vornehmen, sobald Sie Ihren Fehler erkennen. Warten Sie nicht darauf, dass die CRA es bemerkt.

Theresa Morley, CAP, CA ist Partnerin von Morley Chartered Accountants in Barrie, Ont. Schauen Sie sich ihren Blog an.

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