Jüngster Immobilienbetrug löst Forderungen nach Veränderung aus

Abtretungsverkäufe sind in der Immobilienbranche üblich, aber einige Immobilienmakler nutzen sie auf betrügerische Weise, um die Immobilienpreise und Vliesverkäufer in die Höhe zu treiben.

Die Gesetzgebung und das Steuerrecht werden sich ändern, aber die beste Verteidigung ist, Ihre Rechte aus dem Verkauf von Aufträgen zu verstehen.

Würden Sie wütend sein, nachdem Sie herausgefunden haben, dass Ihr Makler – der Ihnen gerade mehr als 4 Millionen Dollar an steuerfreiem Gewinn beim Verkauf Ihres Hauses eingebracht hat – nur umgedreht hat, um dieses Haus für mehr als 1 Million Dollar wieder aufzulisten, wofür Sie gerade Ihr Haus verkauft haben?

Das ist, kurz gesagt, mit einem Westküstenpaar passiert. Nachdem sie ihr West Side Vancouver Haus verkauft hatten, erfuhren die Rappaport’s, dass eine einfache Klausel in ihrem Kauf- und Verkaufsvertrag dem Erstkäufer erlaubte, ihr Haus vor dem endgültigen Abschlussdatum weiterzuverkaufen. Stellt sich heraus, dass der zweite Käufer tatsächlich ihr eigener Makler war; er kaufte das Haus im Handwerker-Stil mit und listete es dann nur drei Monate später für 1 Million Dollar mehr wieder auf. (Für den fantastischen Globe and Mail Artikel von Kathy Tomlinson, siehe hier…)

Auf den ersten Blick klingt es wie ein einfacher, klarer Fall von Betrug. Vielleicht haben sich der BC Superintendent of Real Estate und eine Beratungsgruppe für den Real Estate Council der Provinz zusammengeschlossen, um mehr als ein paar Metro Vancouver-Immobilienmakler über Vorwürfe von Betrug und Insiderhandel zu untersuchen. Laut New Democrat David Eby, in einer Erklärung, die er gestern abgegeben hat: Einige Makler haben die ausländischen Ursprünge von Immobilientransaktionen verheimlicht und verwenden steuerbefreite Techniken. Die gemeinsame Untersuchung könnte zu neuen Rechtsvorschriften führen, die diese fragwürdigen Geschäftspraktiken behindern würden. “Wir wissen, dass dies eine dringende Angelegenheit ist”, schrieb Marilee Peters, Kommunikationsbeauftragte des B.C.’s Real Estate Council in einem gestern veröffentlichten Kommentar.

Aber die Praxis des Verkaufs und Weiterverkaufs einer Immobilie – bekannt als Abtretungsverkauf – ist eigentlich recht verbreitet bei Immobilienverkäufen in ganz Kanada und der ganzen Welt. Peters betonte jedoch, dass, während Abtretungsverkäufe legale Vertreter sind, ihre Geschäftsabsichten ihren Kunden gegenüber offen legen müssen, wenn sie sich am Kauf, Verkauf und Weiterverkauf von Immobilien beteiligen. “Der Rat ist sich bewusst geworden, dass einige Lizenznehmer Geschäftspraktiken anwenden können, die den Interessen ihrer Kunden zuwiderlaufen”, sagte Peters in der gestern veröffentlichten Erklärung.

Als solches bittet Peters andere Hauskäufer und Verkäufer, die direkt von potenziell unsachgemäßen Geschäftspraktiken von lizenzierten Immobilienmaklern betroffen sind, sich mit dem Rat in Verbindung zu setzen. (Geh hierhin, wenn du etwas zu sagen hast.)

Wie der Auftrag Verkauf funktioniert

Bekannt als “Abtretungsverkauf”, ist es eine Klausel oder ein Dokument, das es dem aktuell registrierten Käufer einer Immobilie erlaubt, seine Anteile an der Immobilie an einen anderen interessierten Käufer zu verkaufen. Das bedeutet, dass der Erstkäufer als Lückenfüller oder Vermittler fungieren kann; ein temporärer Käufer, der seine Option zum Kauf einer Immobilie an einen anderen Käufer freigibt (oft aus Profitgründen).

Die Praxis der Abtretungsverkäufe ist am häufigsten in der Arena von Neubauwohnungen. In B.C. sind Abtretungsverkäufe jedoch auch in Grundstückspachtverträgen üblich – wie z.B. in Wohngebieten, in denen Wohnmobile gekauft werden, aber das Land vom ursprünglichen Eigentümer gepachtet wird. Als solches ist es nicht ungewöhnlich, dass kanadische Neubauwohnanlagen das Eigentum zwei-, drei-, drei-, ja sogar viermal ändern, bevor das Wohngebäude und seine Einheiten tatsächlich zur Besetzung bereit sind.

Zu verstehen, wie Auftragsverkäufe hier arbeiten, ist eine großartige Infografik aus demselben Globus- und Poststück:

Während es nichts an sich falsch daran gibt, dass ein Immobilienmakler mehrere Provisionen aus dem Verkauf und Weiterverkauf einer Immobilie macht, ist es absolut unethisch für einen Makler, sich an dieser Praxis zu beteiligen, ohne jeden seiner Kunden zu informieren. Je nach Grad der Absprache und Vertuschung könnte diese Art von Praxis sogar als Betrug angesehen werden – weshalb der B.C. Real Estate Council sie untersucht.

Was meinen Sie mit steuerfreiem Gewinn?

Aber ich wäre nicht überrascht, wenn die kanadische Finanzbehörde nicht anfangen würde, sich in die Praxis des Auftragsverkaufs zu stürzen. Warum? Denn bisher wurde davon ausgegangen, dass die Auftragsverkäufe überwiegend im Neubaumarkt – Vorverkauf oder Fertigbauwohnungen, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser – eingesetzt wurden. Daher betrafen die Steuergesetze in Bezug auf die Höhe der Steuerbelastung nur den Verkauf von Neubauprojekten.

Mit dem Stück des Globus (und den nachfolgenden Untersuchungen) werde ich nicht überrascht sein, wenn die Ratingagentur beginnt, neue Gesetze und Interpretationen zu erlassen, die Lücken in den Regeln schließen, die unversteuerte Gewinne aus Abtretungsverkäufen umgeben. Warum? Weil die CRA bereits Schritte unternimmt, um Schlupflöcher zu schließen. Vor ein paar Jahren begann die CRA, gegen Flipper und Immobilieninvestoren vorzugehen. Ihr Hauptziel waren Menschen, die versuchten, Gewinne mit der Principal Residence Exemption vor Steuern zu schützen (siehe hier für mehr zu dieser Geschichte oder hier für eine Erklärung, wie die Principal Residence Exemption Verkäufer vor Kapitalertragssteuern schützt), aber Menschen, die ein signifikantes Einkommen mit Immobilieninvestitionen erzielten, wurden ebenfalls angesprochen.

Aber was ist, wenn Sie auf dem Markt sind, um Ihr Haus jetzt zu verkaufen? Oder bist du als Käufer auf dem Markt? Was können Sie tun, um skrupellose Makler zu vermeiden?

Übernehmen Sie die Kontrolle über den Verkauf von Aufträgen.

Der erste Schritt besteht darin, die Kontrolle über den Verkaufsprozess der Abtretung zu übernehmen. (Eine gute Erklärung des neuen Build-Zuordnungsprozesses finden Sie hier oder hier….)

Das bedeutet, wenn ein neuer Käufer die Option wünscht, die Rechte zum Kauf eines bestimmten Hauses oder einer bestimmten Eigentumswohnung weiterzuverkaufen, müssen sowohl der derzeitige Käufer als auch der Verkäufer rechtlich zustimmen, die Option eines Abtretungsverkaufs zu ermöglichen. Puh. Das ist wortreich…. aber es läuft wirklich auf eine einfache Klausel hinaus, die dem Standard-Kaufvertrag hinzugefügt wird. Eine einfache Zuweisungsklausel sieht wie folgt aus:

Der Käufer behält sich das Recht vor, diesen Vertrag ganz oder teilweise ohne weitere Benachrichtigung des Verkäufers an Dritte abzutreten; diese Abtretung entbindet den Käufer nicht von seiner Verpflichtung zur Erfüllung der Vertragsbedingungen, sollte der Abtretungsempfänger in Verzug geraten.

Wenn Sie als Verkäufer dem aktuellen Käufer nicht die Möglichkeit geben wollen, Ihre Immobilie weiterzuverkaufen – und Sie wollen absolut sicher sein, dass diese Wünsche erfüllt werden -, können Sie jederzeit eine eigene Klausel hinzufügen, die jede Möglichkeit von Abtretungsverkäufen ausschließt, wie z.B..:

Der Käufer verpflichtet sich, diesen Vertrag weder ganz noch teilweise an Dritte abzutreten.

Weitere Optionen sind: die Änderung, wer das Eigentum an der Immobilie sein soll (dies muss sowohl für den Erstverkäufer als auch für den Erstkäufer durch Rechtsanwälte erfolgen); eine Änderung des ursprünglichen Kaufvertrags oder ein Zwei- oder Dreier-Abtretungsvertrag nachträglich.

Offensichtlich werden die meisten Neubaubauer den Verkauf von Neubauprojekten nicht einschränken, da dies eine Methode zur Steigerung des Marktwerts einer neuen Einheit ist. Wenn Sie jedoch am Kauf oder Verkauf einer Wiederverkaufsimmobilie teilnehmen, vergewissern Sie sich, dass Sie alle von Ihnen unterzeichneten Vereinbarungen verstehen und sich nach Möglichkeit rechtlich beraten lassen.

In Anbetracht eines Abtretungsverkaufs

Für diejenigen, die den Kauf einer Wiederverkaufs- oder Neubaueinheit im Rahmen eines Abtretungsverkaufs in Betracht ziehen, ist es eine gute Idee, sich mit Ihren rechtlichen Verpflichtungen und den finanziellen Risiken vertraut zu machen. Zu diesem Zweck haben die Financial Institutions of B.C. im Mai 2008 eine Stellungnahme veröffentlicht, die die Risiken beim Kauf von Abtretungsverkäufen aufzeigt. Ein kurzer Blick auf die 17-Punkte-Checkliste für Auftragsverkäufe mit freundlicher Genehmigung von CanadaRealty.org zeigt jedoch, wie komplex diese Geschäfte werden können. Wenn immer möglich, suchen Sie unabhängige Rechtsberatung auf.

17 Punkte Zuweisung Verkauf Checkliste

→ Besorgen Sie sich eine Kopie des Kauf- und Verkaufsvertrags des Bauherrn;

→ Welche Form des Abtretungsvertrages soll verwendet werden?

→ Was ist der ursprüngliche Kaufpreis;

→ Was ist der neue Kaufpreis?

→ Der Betrag der bereits vom Zedenten gezahlten Bauherrenkautionen; sind diese Kautionen im neuen Kaufpreis oder zusätzlich zum Kaufpreis als Rückerstattung an den Zedenten enthalten (der Bauherr wird dem Zessionar eine Gutschrift für diese Kautionen auf der Schlussabrechnung der Anpassungen zur Verfügung stellen)?

→ Wie hoch ist der Einzahlungsbetrag bei der Abtretungstransaktion und wer hält die Einzahlung – der Makler, der Anwalt des Auftraggebers etc.

→ Stand der Bau- und Abschlussdaten – Zwischenbelegung und Endtermin;

→ der voraussichtliche Besitz des Abtretungsempfängers – Vorab-Zwischenabschluss

→ die Höhe der Belegungszahlung

→ Nachträgliche Schecks für Belegungszahlungen und andere Anpassungen

→ die Kosten für die Einholung der Zustimmung des Bauherrn und den Status der Einholung dieser Zustimmung.

→, der für die Zustimmung bezahlt.

→ Form des Übernahmevertrages für den Bauherrn

→, der die Schließungskosten des Bauherrn übernimmt.

→, der eine Gutschrift für die Verzinsung der bereits an den Bauherrn gezahlten Einlagen des Auftraggebers erhält.

→ Wie erfolgt die Zahlung des Kaufpreises – Anzahlung, etwaiger vor dem Besitz gezahlter Betrag, Betrag, der nach Einholung der Zustimmung des Bauherrn gezahlt wird, Betrag, der bei endgültiger Schließung gezahlt wird usw.

→ Sonstige Themen – Nicht-Residenzsteuer – Zedent; GSTHST; Tarionregistrierung durch Zedent; Kapitalertragssteuer – Zedent

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