Ist eine Mietobjekt eine gute Investition?

Der Immobilienmarkt erregt viel Aufmerksamkeit. Es kann schwierig sein, zu entscheiden, ob z.B. ein Mietobjekt eine gute Idee ist oder nicht.

Harmonie ist nicht sicher, ob die Vermietung ihrer Eigentumswohnung die Kosten auf lange Sicht wert ist.

F: Ich besitze eine Eigentumswohnung in meiner Heimatstadt Duncan, BC, aber mein Partner und ich haben gerade ein Haus in der anderen Stadt gekauft und sind zusammen eingezogen. Soll ich die Eigentumswohnung als Mietobjekt behalten oder verkaufen und das Eigenkapital investieren?

Jedes Mal, wenn ich Freunde oder Familie frage, was ich mit der Immobilie machen soll, sagen sie mir, dass ich sie behalten soll, weil “die Immobilienwerte weiter steigen und ich sie eines Tages einfach besitzen werde”. Aber mein Mieteinkommen würde nicht meine Kosten für das Halten der Eigentumswohnung umfassen und ich glaube, wie das Versenken des Geldes in die Maßeinheit jeden Monat, gerade um sie über Wasser zu halten ist eine schlechte Idee, egal was der langfristige Gewinn sein konnte.

Die Zwei-Schlafzimmer-Wohnung wurde 1993 erbaut und befindet sich in einem sehr mietbaren Stadtteil (die meisten Wohnungen in der Gegend sind von Mietern bewohnt). Ich denke, dass ich ungefähr $800month für es aufladen könnte. Die Leerstandsrate ist hier ziemlich niedrig, so dass ich wahrscheinlich nicht allzu viel Mühe hätte, einen Mieter zu finden. Das Gebäude ist gut erhalten (ich leite den Schichtenrat) und verfügt über eine solide Notfallreserve. Ich erwarte, dass die Schichtgebühren auf absehbare Zeit um etwa 2% pro Jahr steigen werden.

A: Eines der besten Dinge bei Investitionen in Immobilien ist, dass es im Allgemeinen viel ermächtigender ist als bei Investitionen in Aktien. Aktien sind für viele Menschen schwer zu verstehen, während Immobilien intuitiver sein können.

Es hilft zu verstehen, in was Sie investieren, und wenn es um eine Immobilie geht, in der Sie bereits gelebt haben, und um eine Nachbarschaft, die Sie kennen, kann ich den Reiz schätzen, Harmony.

Ich bevorzuge Eigentumswohnung, die über freistehende Häuser investiert, weil Eigentumswohnung Ausgaben ziemlich vorhersehbar sind. Die Ausgaben für ein Haus können viel sporadischer sein.

Ich denke, dass Immobilieninvestoren wahrscheinlich besser auf den Cashflow als auf die Wertsteigerung ausgerichtet sind. Mit anderen Worten, vermeiden Sie es, Spekulationen zu besitzen, um die Immobilie kurzfristig mit Gewinn zu verkaufen. Sie scheinen einen langfristigen Cashflow-Ansatz zu haben, Harmony, aber der Cashflow – oder das Fehlen davon – scheint Anlass zur Sorge zu sein.

Eine Immobilie, die Cashflow negativ läuft, kann immer noch eine gute Investition sein, also denke ich, dass Sie überlegen müssen, warum die Miete die Kosten nicht deckt. Haben Sie eine kurze Amortisation Ihrer Hypothek? Möglicherweise können Sie Ihre Kosten senken, indem Sie die Amortisation der Hypothek auf 25 Jahre verlängern, so dass die Immobilie neutral oder positiv läuft.

Ich projiziere gerne den Cashflow nach Steuern und das Eigenkapital für eine Mietobjekt über mehrere Jahre, um die Immobilie fair zu bewerten. Für mich ist dies eine wahre Darstellung der Investition, anstatt nur den Cashflow isoliert zu betrachten oder über die Wertsteigerung des Immobilienwertes zu spekulieren.

Wenn eine Immobilie einen negativen Cashflow aufweist, können Sie möglicherweise einen Abzug auf Ihrer Steuererklärung geltend machen, der zu einer Steuerrückerstattung führt. Ich sage “kann”, weil der Hypothekenbetrag nicht steuerlich absetzbar ist, und sobald Sie das zurückziehen, könnte Ihre Immobilie einen positiven Cashflow für Steuerzwecke aufweisen, Harmony.

Nachdem Sie die steuerlichen Auswirkungen des Cashflows Ihrer Mietobjekte ermittelt haben, müssen Sie die Veränderung des Nettovermögens berücksichtigen. Wenn Ihre Immobilie einen negativen Cashflow von $2.000 nach Steuern pro Jahr aufweist, Sie aber dabei Ihren Hypothekenbetrag von $4.000 pro Jahr bezahlen, ist das eine wichtige Überlegung.

Aber bedeutet das, dass Sie 2.000 Dollar investiert und 4.000 Dollar verdient haben? Nicht wirklich. Sie müssen auch berücksichtigen, wie viel Eigenkapital Sie in der Immobilie gebunden haben. Mit anderen Worten, wenn Sie $48.000 im Eigenkapital in der Immobilie haben und Sie sind Cashflow negativ $2.000, haben Sie eine Investition von $50.000 getätigt, um $4.000 zu verdienen. Das ist eine Rendite von 8%. Fügen Sie ein wenig Immobilienwertsteigerung hinzu und Sie könnten in diesem fiktiven Beispiel eine zweistellige Rendite (zumindest auf dem Papier) erzielen.

Andererseits, sind die Mieten in der Nachbarschaft einfach nicht hoch genug, um die laufenden Kosten auf der Immobilie zu rechtfertigen? Es kann auch nur der Markt eines Vermieters sein. In einigen Fällen reicht die Gesamtrendite einer Mietimmobilie einfach nicht aus, um andere alternative Anlagemöglichkeiten zu schlagen. Wenn der Erlös aus der Eigentumswohnung es Ihnen und Ihrem Partner ermöglichen könnte, eine größere Anzahlung auf das Haus zu leisten und CMHC-Versicherungsprämien zu vermeiden, oder Bargeld bereitzustellen, um einen RRSP- oder TFSA-Beitrag zu leisten, denke ich, dass Sie sicher sein müssen, dass die geflogene Eigenkapitalrendite verlockend ist.

Der Punkt ist, dass Sie sich nicht nur auf den Umsatz-Cashflow für eine Mietobjekt konzentrieren können. Graben Sie tiefer, betrachten Sie die steuerlichen Auswirkungen, die Hypothekenrückzahlung und Ihr bestehendes Eigenkapital.

Und während ich es hasse, ein Pessimist zu sein, kann der Realist in mir nicht anders, als darauf hinzuweisen, dass Ihre Wohnung einen vernünftigen Backup-Plan für den Fall darstellt, dass die Dinge mit Ihrem Partner nicht funktionieren. Denken Sie auch daran, dass nach zwei Jahren des Zusammenlebens die gleichen Gesetze, die für verheiratete Paare gelten, für Paare des Common Law in B.C. gelten, wenn es um eine Aufteilung des Vermögens geht. In Ihrem Fall haben Sie möglicherweise sowohl Anspruch auf die Hälfte des Hauses als auch auf die Hälfte der Wertschätzung während Ihrer Beziehung in Ihrer Eigentumswohnung. Erwägen Sie daher auch eine Beratung mit einem Familienanwalt.

Jason Heath ist ein kostenpflichtiger, beratungsfreier Certified Financial Planner (CFP) bei Objective Financial Partners Inc. in Toronto, Ontario. Er verkauft keinerlei Finanzprodukte.

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