Ist ein Investment Property Right für mich, Student Loan Hero

Obwohl der Kauf einer Anlageimmobilie eine gute Möglichkeit ist, Ihren Einkommensstrom zu verbessern, sollten die Gedanken an einen schnellen Flip oder einfache Mieteinnahmen der Sorgfaltspflicht nicht im Wege stehen. Viele sind aufgrund der Stabilität, der hohen Rendite und der Steuervorteile von Investitionen in Immobilien angezogen. Aber bevor wir uns mit der

Carisa Chappell

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Obwohl der Kauf einer Anlageimmobilie eine gute Möglichkeit ist, Ihren Einkommensstrom zu verbessern, sollten die Gedanken an einen schnellen Flip oder einfache Mieteinnahmen der Sorgfaltspflicht nicht im Wege stehen. Viele sind aufgrund der Stabilität, der hohen Rendite und der Steuervorteile von Investitionen in Immobilien angezogen.

Aber bevor Sie sich mit Anlageobjekten als Vermögensaufbau- oder Ruhestandsstrategie befassen, sollten Sie alle Faktoren abwägen, um festzustellen, ob der Kauf einer Anlageimmobilie sowohl finanziell als auch persönlich gut passt.

Valeria Lee, eine Immobilienmaklerin bei ReMax Supreme im Raum Washington, D.C., sagte, dass die Verbraucher darüber nachdenken sollten, wie sie die Anlageimmobilie nutzen wollen. “Zuerst einmal müssen sie darüber nachdenken, ob sie kaufen, um zu mieten und zu halten, oder ob sie es kaufen, um zu drehen”, sagte sie.

Die National Association of Realtors (NAR) sagte, dass 45 % der Investmentkonsumenten eine Anlageimmobilie gekauft haben, um sie zu behalten und in Mieteinnahmen umzuwandeln, im Gegensatz zum Kauf einer Immobilie mit der Absicht, sie umzudrehen oder zur Preiserhöhung.

Lee sagte, dass Sie auf jeden Fall herausfinden sollten, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet und wie viel Geld Sie in sie investieren müssen, um sie umzukehren oder zu halten. Dieses ist besonders zutreffend, sagte sie, von den Investoren, die ein Haus leicht schlagen möchten, das viel Arbeit benötigt, um es zu erhalten, um zum Marktwert zu verkaufen.

“Sie verdienen vielleicht nicht so viel Geld, wie sie denken, dass sie verdienen werden”, sagte sie. “Sie werden von den günstigen Preisen angelockt, dann, wenn sie anfangen, Dinge hinzuzufügen, wie z.B. einen neuen Ofen zu brauchen, summieren sich die Kosten.”

Sie schlug vor, einen Bauunternehmer hinzuzuziehen, um zu sehen, was es braucht, um die Immobilie auf den Marktwert zu bringen, damit sie ein Einkommen erzielen kann. “Ansonsten ist es keine gute Investition”, sagte Lee.

Faktoren, die bei der Entscheidung, ob eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie finanziert werden soll, zu beachten sind.

Bei der Finanzierung einer Immobilie zu Investitionszwecken gibt es einige wesentliche Unterschiede gegenüber der Finanzierung einer eher traditionellen eigengenutzten Immobilie.

Kreditgeber sehen Anlageimmobilien als riskanter an

Kreditgeber haben in der Regel separate Gebühren für Anlageimmobilien, und die Zinssätze sind in der Regel höher als für Ihr Haupthaus.

Bei Anlageobjekten gehen Kreditgeber oft ein größeres Risiko ein, da Hausbesitzer in Zeiten finanzieller Schwierigkeiten eher von Anlageobjekten weggehen. Gerade wie viel mehr Interesse sie alle aufladen, kommt unten zum tatsächlichen Anzahlungsbetrag, zur Art des Investitionseigentums und zu Ihrer Kreditwürdigkeit.

Der Leitzins der US-Notenbank steigt.

Die Zinsen sind zwar im Vergleich zu den Vorjahren noch relativ niedrig, steigen aber. Dies könnte eine noch teurere Hypothek bedeuten. Eine Investmentgesellschaft, Principal Global, prognostizierte für 2019 vier weitere Zinserhöhungen.

“Bei steigenden Zinsen sind die Anleger natürlich besorgt über die möglichen negativen Auswirkungen auf die Immobilienwerte”, stellte das Unternehmen fest. Es wurde hinzugefügt, dass sich die Anleger in den nächsten Jahren darauf konzentrieren sollten, die Vermögenswerte so hart wie möglich arbeiten zu lassen, um das Mietwachstum zu maximieren und ein Polster gegen höhere Zinssätze zu schaffen.

Aber Tendayi Kapfdize, Chefökonom für LendingTree, dem das Student Loan Hero gehört, schrieb im Dezember, dass die Auswirkungen von Zinserhöhungen der US-Notenbank auf die Hypothekenzinsen “mehrdeutig” seien. Er sagte, dass es oft ein Missverständnis gibt, dass Änderungen des Federal Funds Rate die Hypothekenzinsen beeinflussen.

“In den letzten drei Zinserhöhungszyklen der Fed (seit 1994) stieg der Leitzins im Durchschnitt um 3 Prozentpunkte, und die Veränderung der Hypothekenzinsen wurde mit einer durchschnittlichen Erhöhung um 1 Prozentpunkt gedämpft”, sagte er. Er fügte hinzu, dass die Hypothekenzinsen zeitweise sogar fielen, da der Leitzins – der Zinssatz, den sich die Banken gegenseitig für die Übernachtkreditaufnahme berechnen – stieg.

Hypotheken werden stärker durch längerfristige Kreditzinsen beeinflusst. In dieser Hinsicht werden Hypotheken von einer anderen Fed-Aktion beeinflusst – derjenigen, die ihre Bilanz reduziert, indem sie die Treasuries und Hypotheken loswerden, die sie gekauft hatten, als die Wirtschaft in schlechterer Verfassung war. Das führt in der Tat zu einem Anstieg der Hypothekenzinsen.

Anlageimmobilien erfordern oft eine höhere Anzahlung.

Ein weiterer Faktor, der bei der Abwägung, ob eine Investitionsliegenschaft für Sie richtig ist, zu berücksichtigen ist, ist der Geldbetrag, den Sie gespart haben, um in Richtung der Investition zu gehen. Sie benötigen in der Regel eine höhere Anzahlung für Anlageimmobilien. Das NAR sagte, dass 42% der Investoren 2017 alle Barmittel zahlten, aber die Mehrheit brauchte, um eine Anzahlung von 20% mindestens zu leisten.

Lee fügte hinzu: “Soweit ich aus dem Umgang mit Investoren weiß, ist es wegen der Anzahlung schwieriger. Das ist der große Unterschied.”

Konventionelle Hypotheken werden einige Mehrfamilienhäuser nicht finanzieren.

Während einige Kreditnehmer ein Einfamilienhaus zur Vermietung kaufen, entscheiden sich andere, die es bereits getan haben, einen Schritt weiter zu gehen und eine Mehrfamilienimmobilie zu kaufen, um noch mehr Mieteinnahmen zu erzielen.

Aber die Finanzierung einer Anlageimmobilie ist anders, wenn Sie ein Gebäude mit mehr als einer Wohnung kaufen. Herkömmliche Hypotheken zum Beispiel werden keine Gebäude mit mehr als fünf Einheiten finanzieren. In diesem Szenario müssen Sie sich mit staatlich unterstützten Mehrfamilienprogrammen durch Fannie Mae oder Freddie Mac beschäftigen.

Die Standards für Kreditwürdigkeit, Barreserven und Verschuldungsgrad können alle höher sein.

Andere wichtige Faktoren, die zu beachten sind, bevor Sie mit den Plänen für Investitionsliegenschaften auf Hochtouren gehen, sind Ihre Kreditwürdigkeit, Barreserven (manchmal sind bis zu sechs Monate erforderlich) und das Verhältnis von Schulden zu Einnahmen. Die Anforderungen an diese können bei einer Anlageimmobilie strenger sein als bei einer traditionellen Hypothek. Lee fügte hinzu, dass alle gleich wichtig sind und sagte, dass, wenn keiner von ihnen den Kriterien entspricht, Sie wahrscheinlich nicht in der Lage sein werden, das Darlehen zu erhalten.

“Sie wollen, dass Sie eine ziemlich gute Kreditwürdigkeit haben, um sich zu qualifizieren, weil Sie etwas kaufen, in dem Sie nicht leben werden, also haben Sie nicht so viel investiert”, sagte Lee.

Mit so viel zu berücksichtigen, schlägt die NAR vor, sich mit Kreditgebern zu treffen, bevor sie sich ernsthaft mit Anlageobjekten beschäftigt.

Finanzierungsmöglichkeiten für Anlageimmobilien

Sobald Sie die große Entscheidung für den Kauf einer Anlageimmobilie getroffen haben, gibt es verschiedene Arten von Finanzierungsoptionen zu bewerten. Nachfolgend finden Sie eine Momentaufnahme einiger dieser Darlehensoptionen.

Konventionelle Kredite: Ein herkömmliches Darlehen hat nicht die Unterstützung der Regierung, was bedeutet, dass es nicht Teil eines Regierungsprogramms ist, wie z.B. FHA-Darlehensprogramme.

Konforme Kredite sind die häufigste Art von konventionellen Krediten, so das Consumer Financial Protection Bureau. Sie erfüllen die Kriterien von Freddie Mac und Fannie Mae, den beiden größten Kreditnehmern. Eines dieser Kriterien ist, dass das Darlehen im Jahr 2019 484.350 $ oder weniger betragen muss.

Die Anzahlung beträgt bei Anlageimmobilien in der Regel mindestens 20%. Bei eigengenutzten Immobilien können Hauskäufer mit einer geringeren Anzahlung durch den Abschluss einer Hypothekenversicherung auskommen. Aber die Hypothekenversicherung wird keine Anlageimmobilien abdecken.

Die maximale Kreditlimite ist höher, wenn Sie eine Immobilie mit mehreren Wohnungen kaufen, wie z.B. ein Duplex oder ein Gebäude mit nicht mehr als vier Einheiten. Fannie Mae und Freddie Mac Kreditlimits für konventionelle Hypotheken im Jahr 2019 in den meisten Bereichen sind:

Einzelgerät: $484.350 Duplex: $620.200 3-Gerät: $749.650 4-Gerät: $931.600

Für kostspieligere Käufe gibt es konventionelle Jumbo-Darlehen, die mehr als die 484.350 Dollar Grenze bieten. Der maximale Kreditbetrag variiert je nach Land. Mit einem Tool der Abteilung Wohnen und Stadtentwicklung können Sie die Grenzen in Ihrem Land ermitteln.

Eigenheimkredite: Es kann schwierig sein, ein Heim-Equity-Darlehen (HEL) oder eine Heim-Equity-Kreditlinie (HELOC) zum Kauf einer Anlageimmobilie zu bekommen, aber nicht unmöglich.

Ihre Home-Equity ist, wie viel Ihr Haus derzeit wert ist, abzüglich der Höhe der bestehenden Hypothek auf Ihr Eigentum. Ein Home Equity Loan ist ein Pauschalraten-Darlehen mit einem festen Zinssatz, während ein HELOC ist eine Kreditlinie, die Sie mehr wie eine Kreditkarte verwenden. Sie ist mit einem variablen Zinssatz ausgestattet.

Seien Sie sich nur bewusst, dass Sie, wenn Sie eine dieser Optionen nutzen, Ihr Zuhause in Gefahr bringen. Wenn du keine Zahlungen leisten kannst, könntest du dein Zuhause verlieren.

Kreditgeber wissen, dass, wenn Hausbesitzer harte Zeiten erleiden, sie eher eine Anlageimmobilie gehen lassen, als ihr eigenes Haus zu gefährden. Das ist der Grund, warum sie als riskanter für Kreditgeber und viele Kreditgeber werden nicht bieten HELs und HELOCs für Anlageimmobilien. Aber wenn du dich etwas umsiehst, kannst du vielleicht einen finden.

Lee sagte, dass sie gesehen hat, dass einige ihrer Klienten HELs verwenden, um in Richtung zu einer Anzahlung auf ein herkömmliches Darlehen zu setzen, um bis zu den 20% zu erhalten, die benötigt werden.

Private oder anlegerbezogene Kredite: Kredite von privaten Kreditgebern oder Investoren können konditionell flexibler sein als andere Arten von Krediten. Aber denken Sie daran, dass Flexibilität oft mit höheren Zinsen und Origination-Gebühren einhergeht.

Zum Beispiel können Sie in der Lage sein, die Finanzierung von einem Hard Money Lender zu erhalten. Sie vergeben kurzfristige Kredite auf der Grundlage des Wertes der Immobilie, die Sie kaufen möchten, nicht Ihres Kredits.

Lee sagte, dass solche Darlehen gewöhnlich hohe Zinssätze haben und für Investoren bestimmt sind, die Häuser leicht schlagen möchten. “Sie verleihen nur für vielleicht sechs Monate oder ein Jahr, damit Sie die Immobilie auf den neuesten Stand bringen können, damit Sie sie verkaufen können”, sagte Lee.

FHA-Darlehen: Ein FHA-Darlehen ist eine Option, die niedrigere Anzahlungen ermöglicht – bis zu 3,5%, aber mit Vorbehalten. FHA-Darlehen funktionieren nur für Investoren, die eine zwei- bis vierteilige Mehrfamilienwohnung kaufen wollen, in der Sie auch wohnen wollen.

Beim ersten Kauf einer Anlageimmobilie sagen Branchenexperten, dass es wahrscheinlich am besten ist, klein mit einem Haus im Vergleich zu mehreren Häusern oder einem Mehrfamilienhaus zu beginnen. Indem Sie die Eigenschaft haben, werden Sie ein Hauswirt und sind für viel der Wartung des Hauses verantwortlich, also hilft es auch, ein wenig handlich um das Haus zu sein. Einige Investmentkäufer unterschätzen die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie.

Sobald Sie Ihre Enten in Folge haben, könnte eine Investition in Immobilien eine gute Wahl sein. Denken Sie daran, eine Bestandsaufnahme Ihrer Kreditwürdigkeit zu machen, nachweisen zu können, dass Sie über genügend Barreserven verfügen, und prüfen Sie jede der Finanzierungsoptionen genau, um zu sehen, was am besten zu Ihnen und Ihrer Investition passt.

Dieser Artikel enthält Links zu LendingTree, unserer Muttergesellschaft, sowie Links zu MagnifyMoney, das ebenfalls unserer Muttergesellschaft LendingTree gehört.

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