Ist die Immobilienbranche in Toronto wirklich in einer Blase?

Eine kanadische Bank hat gerade vorhergesagt, dass sich die Immobilien in Toronto in einer Blase befinden. FitchRatings fordert jedoch höhere Hauspreise, wenn auch langsamer. Wessen Recht?

Die Prognose von Immobilien ist schwierig. Aber mit einer Prognose, die nach einer Immobilienblase in Toronto ruft, und einer anderen nach einer stabilen Korrektur, wem soll man glauben?

Wenn Sie in Toronto leben, erkennen Sie, dass Sie sich im Zentrum des kanadischen Immobilienuniversums befinden. Während die Immobilienverkäufe in Vancouver in den letzten Monaten zurückgegangen sind und sich die Preise stabilisiert haben, gerät der Immobilienmarkt von Toronto in Brand. Und natürlich haben es auch Ökonomen und Ratingagenturen bemerkt.

Erst diese Woche schrieb Douglas Porter, Chefökonom bei BMO Capital Markets, in einem Kommentar: “Der Markt in Toronto und die vielen Städte in der Umgebung befinden sich in einer Blase”, was bedeutet, dass sich die Preise gefährlich von den guten finanziellen und wirtschaftlichen Fundamentaldaten lösen, vor allem, weil die Menschen in Toronto glauben, dass es so viel Nachfrage gibt, dass sie die Preise weiter stark steigen lässt und so mehr Menschen ermutigt, zu kaufen und Treibstoff in die wachsende Blase zu geben.

Die Fakten scheinen stark zu sein. Die Preise im Großraum Toronto sind im Januar um 22,6% gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Und während Preiserhöhungen in ganz Kanada erwartet werden, um dieses Jahr wegen der festeren Beschränkungen von den neuen Bundeshausfinanzierungsrichtlinien zu verlangsamen, die darauf abzielen, es härter zu bilden, eine Hypothek zu erhalten, glaubt BMO’s Porter, dass Toronto und jede mögliche Stadt, die innerhalb der pendelnden Entfernung ist, in einem gefährlich überhitzten Wohnungsmarkt ist.

Aber um die “Blase”-Prognose zu mildern, brauchen Sie nur den FitchRatings 2017 Global Housing and Mortgage Outlook zu lesen, der ebenfalls diese Woche veröffentlicht wurde. Hier ist, was es über Vancouver, Toronto und den kanadischen Immobilienmarkt im Allgemeinen sagt:

  • Trotz des anhaltenden Preisanstiegs in überbewerteten Märkten wie Vancouver und Toronto und ihrer Ansicht, dass die derzeitigen Hauspreise langfristig nicht nachhaltig sind, sagen sie: “Es besteht ein erhöhtes Risiko einer Preiskorrektur in überbewerteten Märkten”. Also eine Korrektur, ja. Immobilienblase? Nicht ganz.
  • FitchRatings erwartet für das erste Halbjahr 2017 weiterhin niedrige Hypothekenzinsen. Jeder Zinsanstieg sollte moderat ausfallen, auch wenn die US-Notenbank die Zinsen weiter erhöht. Die Inflation dürfte bei soliden 2 % bleiben.
  • In Bezug auf Hypotheken stellt Fitch fest, dass es zwar noch zu früh ist, um die Auswirkungen der neuen Hypothekenregeln zu bestimmen, die im vergangenen Jahr eingeführt wurden: “Wir erwarten, dass es dazu führen wird, dass weniger Kredite an marginale Kreditnehmer vergeben werden, was das Kreditwachstum verringern könnte. Allerdings gehen wir davon aus, dass das Kreditvolumen in der Nähe historischer Höchststände bleiben wird, solange die Zinsen niedrig bleiben, die Beschäftigung stabil ist, die Kreditnehmer in der Lage sind, sich nach den strengeren Hypothekenvorschriften zu qualifizieren, und die gewünschte Nachfrage nach Wohneigentum hoch bleibt.”
  • Die Prognosen für das reale BIP-Wachstum bleiben solide mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 1,2% für 2016 und 1,9% für 2017 und 2018. Die Gesamtmakrobewertung? Stabil.

Das Fazit: Die Preiserhöhungen bei Wohnimmobilien im Jahr 2016 übertrafen die Prognosen von Fitch, vor allem, weil die niedrigen Zinssätze die Einschränkungen bei der Erschwinglichkeit des Wohnungskaufs überwiegen. Auch wenn die Preise inzwischen außerhalb des Einkommens liegen – vor allem in Vancouver und Toronto – “erwarten wir aufgrund der anhaltend niedrigen Raten und des Wirtschaftswachstums eher moderate Anstiege als Preisrückgänge”. Und während Fitch das Risiko eines Preisverfalls in einigen überbewerteten Märkten sieht, sehen sie sicherlich keine Blasen platzen.

Für Toronto sind daher eine Konsolidierung der Preise und ein stabilerer Markt mit einem leichten bis gar keinem durchschnittlichen jährlichen Preisanstieg das, was Fitch erwartet. Wer wird Recht haben – Douglas Porter vom BMO oder die Ökonomen von FitchRatings -, nun, wir müssen bis zum Jahresende warten, um es zu sehen, nicht wahr?

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