Ist der Rückgang des Wohnungsmarktes in Toronto real?

Der Toronto Real Estate Board (TREB) berichtete, dass der Immobilienmarkt des GTA den ersten Satz der diesjährigen Rückgänge verzeichnete. Aber wird dies eine einmonatige Anzeige sein?

Warum Umsatz und Preise mindestens noch in den nächsten zwei bis drei Monaten voraussichtlich weiter sinken werden.

(Mark SommerfeldBloombergGetty Images)

Es ist offiziell: Nach einer langen Zeit außergewöhnlicher Hausverkäufe und Hauspreissteigerungen berichtete das Toronto Real Estate Board (TREB), dass der Wohnungsmarkt der Greater Toronto Area im Mai den ersten Satz der diesjährigen Rückgänge für einen Markt verzeichnete, der seit mindestens zwei Jahren heiß ist. Aber wird dies ein einmonatiger Blip oder ein Wendepunkt sein, gefolgt von sinkenden Preisen und Umsätzen in den kommenden Monaten?

Die Prognose der Entwicklung des Immobilienmarktes ist ein schwieriges Unterfangen. Aber ein genauerer Blick auf die TREB-Daten scheint genügend Unterstützung für einen vernünftigen Anruf zu bieten: Umsatz und Preise werden noch mindestens zwei bis drei Monate lang weiter sinken.

In seiner Pressemitteilung gibt TREB an, dass die Hausverkäufe im Mai 2017 um 20,3 Prozent unter dem Vorjahresmonat lagen. Dies war der zweite Monat in Folge mit sinkenden Umsätzen, denn im April 2017 sank der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um 3,2 Prozent. Die Verkäufe von Einfamilienhäusern sanken im Mai um 26,3 Prozent, während die Verkäufe von Eigentumswohnungen um 6,4 Prozent zurückgingen.

Gleichzeitig stieg das Angebot an neuen Eigenheimangeboten im April gegenüber dem Vorjahr um 33,6 Prozent und im Mai um satte 48,9 Prozent.

Wie jeder Student der Wirtschaftswissenschaften 101 Ihnen sagen wird, wenn das Angebot steigt und die Nachfrage sinkt, werden die Preise zwangsläufig sinken. Tatsächlich sank der Durchschnittspreis der im GTA verkauften Wohnungen in diesem Jahr zum ersten Mal um 6,0 Prozent im Mai im Vergleich zum April.

Analysten, die den Markt verfolgen, gehen oft davon aus, dass der Hauptgrund für die Trendwende im Mai das Maßnahmenpaket zur Abkühlung des “überhitzten” Wohnungsmarktes des GTA war, wie von der Regierung von Ontario im April angekündigt. Ein genauerer Blick auf die TREB-Statistik deutet jedoch darauf hin, dass der Abkling-Trend früher begonnen hat. Dies wird durch einen nicht anerkannten Indikator veranschaulicht, der jedoch traditionell ein guter Indikator für zukünftige Verkäufe und Preise ist: das Verhältnis von Verkäufen zu Neueinträgen, d.h. das Verhältnis von Nachfrage und Angebot für Wohnungen.

Wenn die Quote – ausgedrückt in Prozent – 40 Prozent beträgt, bedeutet das einfach, dass es in einem bestimmten Monat 40 Verkäufe auf 100 neue Angebote gibt. Traditionell gilt eine Quote im Bereich von 40 bis 60 Prozent als Zeichen eines “ausgewogenen” Marktes, während eine Quote von über 60 Prozent einen “Verkäufer”-Markt bezeichnet. Diese Quote erreichte im Februar 2017 im GTA einen Rekordwert von 81,5 Prozent, der deutlich über der ausgeglichenen Marktgrenze lag und den Verkäufern im Verkaufsverhandlungsprozess einen klaren und starken Vorteil gegenüber den Käufern verschaffte.

In den Folgemonaten ist die Umsatz-Neulistungsquote jedoch gesunken – zunächst auf 70,8 Prozent im März, dann auf 53,8 Prozent im April und schließlich auf 39,5 Prozent im Mai. Dies stellt einen klaren und stetigen Abwärtstrend dar, der nicht ignoriert werden kann. Auch wenn diese Quote in den kommenden Sommermonaten allmählich ansteigt – was bei weitem nicht wahrscheinlich ist, da die Käufer mehr als nur einen Monat lang skeptisch bleiben sollten -, wird sie höchstwahrscheinlich im “ausgewogenen” Bereich von 40 bis 60 Prozent bleiben. Dies deutet darauf hin, dass zumindest für die nächsten Monate ein anhaltender Abwärtsdruck auf die Hauspreise bestehen wird.

Ob dieser Druck bis in den Herbst hinein andauert und zu einem anhaltenden Trend wird, ist eine entscheidende Frage, auf die wir noch keine fundierte Antwort haben. Aber zumindest eines ist klar: Die Bieterkriege im GTA werden zumindest für die nächsten Monate aufhören. Um Alan Greenspans berühmten Ausdruck zu paraphrasieren, der sich auf die Dotcom-Blase der späten 90er Jahre bezieht, wird der “irrationale Überschwang” des Torontoer Hauspreiswachstums derzeit gestoppt. Dies ist eine gute Nachricht für den Immobilienmarkt in Toronto. Es ist unsere beste Hoffnung für eine so genannte weiche Landung, im Gegensatz zu einer harten Landung oder einem “Crash” eines deutlich überhitzten Torontoer Immobilienmarktes.

Novak Jankovic ist Ökonom und Berater mit über 20 Jahren Erfahrung auf den Wohnungsmärkten und in der Hypothekenfinanzierung.

ANTWORTEN VON EINEM IMMOBILIENEXPERTEN:

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