Immobilienblase? Hängt davon ab, ob Sie die Zahlen oder den Markt lesen.

Ein neuer Bericht bietet einen Kontext für die Immobilienmarktstatistik und bietet Käufern und Investoren ein umfassenderes Bild des kanadischen Immobilienmarktes.

Betrachten Sie den Gesamtmarkt, nicht die aktuellen Statistiken.

Egal, welchen RSS-Feed Sie jeden Morgen lesen, die Chancen stehen gut, dass es mindestens eine Geschichte über die neuesten Statistiken zum kanadischen Wohnungsmarkt gibt. Andernfalls gibt es immer eine Geschichte, die die prekäre Natur des kanadischen Immobilienmarktes hervorhebt.

So ist es mehr als eine kleine Überraschung, wenn ein Bericht, der heute von Ben Myers, SVP für Fortress Real Developments, veröffentlicht wurde, darauf hindeutet, dass die Analyse des Wohnungsmarktes ein wenig mehr Kontext und viel weniger Spekulation erfordert.

O.K., also erklärt Herr Myers nicht wirklich dieses, aber seine eingehende Analyse der Wohnungsmarktstatistik und der Medienabdeckung hebt definitiv hervor, wie verzerrt jene vierteljährlichen und jährlichen Statistiken werden können, wenn sie nicht in der größeren kontextuellen Arena berichtet werden.

Zum Beispiel veröffentlichte das CMHC letzte Woche einen Bericht, der zeigt, dass die Wohnungsbaubeginne “von 179.600 bis 189.900 im Jahr 2014 auf 163.000 bis 203.200 im Jahr 2015 sinken werden”. (Housing Starts sind die Anzahl der neuen Wohneinheiten, die in einem bestimmten Zeitraum begonnen wurden. Die Statistiken werden als führender Indikator für die Wirtschaftskraft des Landes verwendet.)

Klingt schlecht, nicht wahr? Nun, was wäre, wenn ich Ihnen sagen würde, dass die aktuellen und prognostizierten Wohnungsbaustarts im Einklang mit den 50-Jahres-Durchschnitten stehen und nur ein bisschen unter dem 10-jährigen Wohnungsbaustart-Durchschnitt von 206.000 liegen? Klingt nicht ganz so schlimm, oder?

“Es ist einfach, sich die Statistiken von Jahr zu Jahr anzusehen, große Zu- und Abschläge zu sehen und zu einigen krassen Schlussfolgerungen zu kommen”, erklärte Myers gestern in einem Telefoninterview. “Der Schlüssel ist, ob der Wohnungsmarkt von langfristigen Trends abhängt oder nicht.”

Dementsprechend analysierte Myers sowohl die aktuellen als auch die langfristigen Immobilienmarktzahlen und sieht daher ein viel rosigeres Bild für den kanadischen Wohnungsmarkt.

“Der kanadische Immobilienmarkt ist insgesamt relativ stabil”, sagt Myers. “Angebot und Nachfrage sind ausgewogen, die demografische Entwicklung ist günstig, und die Preise sinken in naher Zukunft nicht, auch wenn die Zinsen steigen würden.”

Um seine Behauptung zu untermauern, untersucht Myers, was andere Analysten in den letzten ein oder zwei Jahren über den kanadischen Immobilienmarkt gesagt haben. Laut BMO Capital Markets Senior Economist, Sal Guatieri, ist das überdurchschnittliche Tempo der Wohnungsbaubeginne in den letzten zehn Jahren nicht auf Überbauung zurückzuführen, sondern eine Reaktion auf Unterbau in den Jahren vor 2002. Von 1995 bis 2001 gab es durchschnittlich 141.000 Wohnungsstarts, verglichen mit einer Nachfrage von 189.000 Wohnungsstarts. Die “Boom-Aktivität” hat also mehr mit einer erhöhten Nachfrage zu tun, sagt Myers und überbaut dann.

Wenn es um die Nachfrage geht, wendet sich Myers an einen anderen BMO Capital Markets Senior Economist, Robert Kavcic, der den demografischen Markt Kanadas in Bezug auf den Kauf und Verkauf von Eigenheimen analysierte. Kavcic fand heraus, dass die Echo-Boom-Generation – die Kinder von Baby-Boomer – im Jahr 2002 in ihr bestes Kaufjahr (im Alter von 25 bis 34 Jahren) kam: der Beginn des kanadischen Hausse-Marktes. So betraten zwischen 2009 und 2013 rund 300.000 Erstkäufer den kanadischen Markt, etwa die Hälfte davon im Alter von 25 bis 34 Jahren. Myers weist darauf hin: “Echo-Boomer werden den Immobilienmarkt bis zur Wende des Jahrzehnts weiter antreiben.”

Myers untersuchte auch die Gründe für die Bedrohung durch eine Immobilienblase, insbesondere in den großen kanadischen Ballungszentren. Er fand heraus, dass Peter Andersen von Andersen Economic Research Inc. im Juli auch dieses Risiko untersuchte und feststellte, dass “das Blasenrisiko für Immobilienpreise in Kanada stark übertrieben ist und dass neues Wohnen in Kanada immer noch sehr erschwinglich ist”. Vor 2002 waren 70% der Neubauten neue Einfamilienhäuser in Toronto, Vancouver und Calgarys Innenstadt. Nach 2002 befanden sich 65 % der Neubauten in diesen Städten noch im Zentrum der Stadt, aber die Verlagerung erfolgte weg von Einfamilienhäusern hin zu Hochhauswohnungen. “Neue, unbebaute Grundstücke sind in diesen Städten nicht mehr verfügbar, aber die Nachfrage steigt weiter”, sagte Myers. Infolgedessen wechselten die Bauherren vom Flachbau zum Hochhausbau, und der Landmangel begann, die Preise für Wohnungen in die Höhe zu treiben. “Die mangelnde Verfügbarkeit ist es, die den Preis in die Höhe treibt”, sagte Myers.

Auf die Frage, wie er nach einer Immobilienblase sucht, antwortet Myers: “Ich habe den besten Weg gefunden, den Markt zu verstehen, ist, die langfristigen Trends und Beziehungen zu untersuchen, die diesen Markt regieren, und wenn sich diese Trends vom Kurs abkehren oder sich die Beziehungen drastisch ändern, suchen Sie nach allen möglichen Erklärungen für die Abweichung von der Norm, bevor Sie vorzeitige oder heftige Schlussfolgerungen ziehen.”

Um mehr von Herrn Myers zu erfahren, lesen Sie bitte seinen Bericht, seine Videos und andere Blogbeiträge.

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