Home-Equity: Ein Rückfallplan für den Ruhestand

Ein bezahltes Zuhause ist Ihr Sicherheitsnetz. Was ist der beste Weg, um Ihre Eigenmittel anzuzapfen?

Ein bezahltes Zuhause ist Ihr Sicherheitsnetz. Was ist der beste Weg, um Ihre Eigenmittel anzuzapfen?

Illustration von Chris Gash

Nachdem Charles Prusky mit 58 Jahren krankheitsbedingt von seinem Job als Maschinist-Schweißer zurücktreten musste, ging ihm und seiner Frau Anne bald das Geld aus. Das ließ das B.C. Paar sich fragen, wie sie über die Runden kommen konnten, ohne Arbeitgeberrente und begrenzte staatliche Leistungen. Die Pruskys waren bereits einmal kleiner geworden, besaßen aber glücklicherweise immer noch einen bescheidenen Bungalow mit drei Schlafzimmern außerhalb von Kelowna. Da fragten sie sich: Wie könnten sie die Gerechtigkeit in ihrem Haus am besten nutzen, um die Lebensbedürfnisse zu befriedigen?

Die Planung der Pensionierung birgt, wie sie bald feststellten, das Risiko eines schweren und unerwarteten Rückschlags. Wenn Sie ein Hausbesitzer sind, haben Sie jedoch zumindest einen Rückfallplan. Sie sollten immer planen, genügend Ersparnisse zu sammeln, um Ihre erwarteten Rentenbedürfnisse zu finanzieren, aber wenn Sie letztendlich mit finanziellem Unglück konfrontiert werden, kann das Anzapfen Ihres Eigenheims den Unterschied ausgleichen. Was ist der beste Weg, das zu tun? Im Folgenden beschreiben wir drei gemeinsame Strategien, von denen jede von den Pruskys betrachtet wurde: eine Reverse-Hypothek, eine Home Equity Line of Credit (HELOC) und Downsizing oder Verkauf.

Rückwärtsgang

Eine umgekehrte Hypothek ist ein Darlehen, das Sie nicht auszahlen müssen – oder sogar Zahlungen leisten müssen, bis Sie Ihr Haus verkaufen oder sterben. So hilft es hausreichen, aber bargeldarmen Senioren mit begrenztem Einkommen, eine Geldquelle zu finden, ohne jemals gezwungen zu sein zu verkaufen.

Die Reverse-Hypothek ist ein Nischenprodukt des Canadian Home Income Plan (CHIP) der HomEquity Bank, dem einzigen großen Anbieter in Kanada. Sie können eines direkt bei CHIP oder durch Empfehlung bei Hypothekenmaklern, Finanzplanern und anderen Beratern kaufen.

Betrachten Sie ein typisches Beispiel, das auf den Angaben von CHIP basiert. Sagen wir, Sie sind ein 73-jähriges Paar in Edmonton, dem die Ersparnisse ausgegangen sind, aber Sie besitzen ein hypothekenfreies Haus im Wert von 400.000 Dollar. Sie konnten eine umgekehrte Hypothek für $175.000 oder ungefähr 44% des Wertes des Hauses herausnehmen. Wenn Sie Ihr Einkommen über einen längeren Zeitraum steigern wollen, können Sie $20.000 als Pauschalsumme nehmen – vielleicht um notwendige Hausreparaturen sowie Einrichtungsgebühren zu decken – und auch $500 pro Monat für die Zukunft.

Das Kreditlimit von 175.000 $ ist garantiert, aber wie lange die 500 $-Zahlungen dauern, hängt vom Zinssatz des Darlehens ab, der in diesem Beispiel alle sechs Monate angepasst wird. Das Gesamtkreditlimit könnte aufgrund steigender Eigenheimwerte irgendwann erhöht werden, was aber auch nicht garantiert ist. Wenn sich die Zinssätze nicht ändern und das Kreditlimit nicht erhöht wird, könnten die 500 $ monatlichen Vorschüsse 15 Jahre lang fortgesetzt werden, bis der Betrag, den Sie schulden, 175.000 $ erreicht. In diesem Fall hatten Sie den Vorteil, dass Sie in diesen 15 Jahren zusätzlich 110.000 $ ausgegeben haben, während die kumulierten Zinskosten etwa 65.000 $ betragen würden. Sie würden Ihr Haus behalten haben and-annehmende Preise fielen nicht sprunghaft – behalten Sie die meisten Ihrer Heimbilligkeit. Nachdem Sie die Grenze erreicht haben, können Sie immer noch im Haus bleiben und das Darlehen wird weiterhin Zinsen einbringen, aber Sie können keine zusätzlichen Mittel beziehen. Wenn Sie schließlich sterben oder das Haus verkaufen, wird das Darlehen vollständig zurückgezahlt.

Reverse Hypotheken haben einige einzigartig attraktive Merkmale. “Du kannst für immer in deinem Haus bleiben. Sie müssen keine Zahlungen leisten und es ist ziemlich einfach, eine Genehmigung zu erhalten”, sagt Robert McLister, Hypothekenmakler und Herausgeber von CanadianMortgageTrends.com. Das hat natürlich seinen Preis. Sie zahlen einen höheren Zinssatz als bei einer herkömmlichen Hypothek: derzeit 4,99% für einen variablen Zinssatz oder eine Laufzeit von sechs Monaten, was etwa 1,5 Prozentpunkte mehr ist, als Sie für einen HELOC bezahlen würden, sagt McLister. Wenn Sie mit einem fünfjährigen Festzins arbeiten, zahlen Sie 5,79%. (CHIP gibt Ihnen einen halben Punkt Rabatt, wenn Sie die Zinsen bei Anfall bezahlen, wie Sie es bei einem HELOC tun müssen.) Sie müssen mindestens 55 Jahre alt sein, um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten, und Ihre Kreditaufnahmekapazität ist auf 50% des geschätzten Wertes des Hauses begrenzt, je nach Alter und Standort.

Es gibt auch hohe Gebühren und restriktive Regeln für Reverse-Hypotheken. Planen Sie etwa 2.300 Dollar an Einrichtungsgebühren, sagt McLister, obwohl derzeit auf einen großen Teil verzichtet wird, wenn Sie mit einer fünfjährigen Laufzeit arbeiten. Zusätzliche Pauschalvorschüsse müssen mindestens 10.000 $ betragen und die Standardgebühr beträgt 50 $ pro Pop (obwohl das derzeit auch aufgehoben wird). Darüber hinaus kann es zu vorzeitigen Vorfälligkeitsentschädigungen kommen, die in den ersten drei Jahren besonders schwerwiegend sind (sie entfallen bei Tod oder bei Wechsel in ein Pflegeheim halbiert).

In der Vergangenheit haben viele Finanzexperten von diesem Produkt abgeraten, aber die HomEquity Bank hat in den letzten Jahren Verbesserungen vorgenommen. “Reverse Hypothekenzinsen sind um einiges besser als früher”, sagt McLister und fügt hinzu, dass die variablen CHIP-Zinsen 2009 bis zu sechs Prozentpunkte über der Primzahl lagen. Auch Reverse-Hypotheken waren einst nur als Pauschalbeträge verfügbar. Das war nicht passend für Senioren, die ein monatliches Einkommen ergänzen wollten.

“Umgekehrte Hypothekenzinsen sind um einiges besser als früher.”

Menschen, die von CHIP leihen, tun dies in der Regel für wichtige, praktische Zwecke wie die Auszahlung höher verzinslicher Kreditkartenschulden, die Deckung der Kosten für die häusliche Pflege, Reisen zu Kindern oder einfach nur die Unterstützung bei den täglichen Ausgaben. “Wir hören nicht viel darüber, dass Kunden es für leichtfertige Dinge wie Weltkreuzfahrten benutzen”, sagt HomEquity Bank Präsident Steven Ranson.

Am Ende liegt es an Ihnen, zu entscheiden, ob die Kosten und Einschränkungen den offensichtlichen Nutzen wert sind. Wie Ranson es ausdrückt: “Unserer Meinung nach zahlen Sie eine kleine Prämie als Gegenleistung dafür, dass Sie so lange in Ihrem Haus bleiben können, wie Sie wollen, und Sie müssen nie eine Zahlung leisten und müssen sich nie für das Darlehen qualifizieren.” Es gibt einfach keinen anderen Weg, diese Funktionen zu erhalten. Zumindest die Zinsen und Principal Compounds stehen still im Hintergrund und werden dann vom Erlös abgezogen, wenn das Haus schließlich verkauft wird.

Wenn Sie alles zusammensetzen, kann eine umgekehrte Hypothek einen großen Unterschied machen, wie Sie in der Tabelle “Mit einer umgekehrten Hypothek zurechtkommen” sehen können. Wir setzen mit dem Beispiel des 73-jährigen Paares mit einem 400.000 $ bezahlten Haus fort, das eine umgekehrte Hypothek mit einer monatlichen Ziehung von 500 $ (6.000 $ pro Jahr) abgeschlossen hat. Ein typisches Paar ohne Einsparungen könnte 32.000 $ an kombinierten Bundesvorteilen erwarten, so dass die umgekehrte Hypothek ihren Cashflow um fast 20% auf mehr als 38.000 $ erhöhen würde, was sie steuerfrei genießen können, ohne ihren Anspruch auf einen garantierten Einkommenszuschlag zu beeinträchtigen.

Im Allgemeinen sollten Sie die finanziellen Einsparungen reduzieren, bevor Sie das Eigenkapital Ihres Hauses nutzen. Das liegt daran, dass Sie für die Kreditaufnahme mehr bezahlen, als Sie mit sicheren Investitionen verdienen können, insbesondere nach Steuern. Eine fünfjährige Reverse-Hypothek kostet 5,79% (plus Einrichtungsgebühren), und Sie hätten das Glück, 3% Zinsen auf einen fünfjährigen GIC zu verdienen. Wenn Sie in Aktien investieren, können Sie es besser machen, aber Sie würden die Risiken erhöhen und könnten am Ende viel schlechter abschneiden. (Wenn Sie für GIS in Frage kommen, ist es ratsam, etwas Geld in einem RRIF zu halten und Auszahlungen so gering wie möglich zu halten, während Sie eine Reverse-Hypothek verwenden. Das liegt daran, dass RRIF-Abhebungen Ihren GIS-Berechtigung reduzieren, aber nicht die umgekehrte Hypothekenziehung.)

Was die Pruskys betrifft, so waren sie bereits einmal kleiner geworden und wollten in ihrem bescheidenen Bungalow übernachten. Sie hatten sich mit einer konventionellen Hypothek und HELOC beschäftigt, waren aber wegen des begrenzten Einkommens nicht qualifiziert. So gingen sie mit der umgekehrten Hypothek und leihten sich 50.000 Dollar gegen den 225.000 Dollar Wert des Hauses. Diese Mittel deckten die Grundkosten, bis Charles drei Jahre später starb und Anne ein Jahr später. “Es hat die Lebensqualität wirklich verbessert”, sagt Tochter Judy Sennett, eine Finanzplanerin bei BMO Investments in Vernon, B.C.

Ältere Menschen befürchten oft, dass eine umgekehrte Hypothek zu nichts für die Kinder führt, aber die konservativen Kreditlimits sorgen in der Regel dafür, dass es noch viel mehr im Anwesen gibt. Mit den Pruskys war das Darlehen nur auf 58.000 Dollar angewachsen, als sie weitergegeben wurden, ein bescheidener Teil des Wertes des Hauses von 250.000 Dollar bis dahin. Wenn Sennett Kunden in einer ähnlichen Situation sieht, zögert sie nicht, eine Reverse-Hypothek zu empfehlen. “Wenn die Leute in ihrem Haus bleiben wollen und den zusätzlichen Cashflow brauchen, ist das oft der beste Weg.”

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