Hilfe finden in diesem verrückten Wohnungsmarkt

Der Traum, ein Haus zu besitzen und gleichzeitig ein bescheidenes Einkommen zu erzielen, wird immer schwieriger. Hier sind drei Programme, die in diesem verrückten Wohnungsmarkt helfen können.

3 Programme, die Menschen helfen, ein Haus zu kaufen, auch in den heißesten Märkten.

Für viele Kanadier wird der Traum, ein Haus zu besitzen und gleichzeitig ein bescheidenes Einkommen zu erzielen, immer schwieriger. Aber verschiedene Regierungen sowie einige Non-Profit-Organisationen und einige private Bauherren bieten Optionen an, um zu helfen, erstmalige Käufer von Eigenheimen auf den Markt zu bringen. Hier sind drei Programme, die helfen können.

1. Non-Profit-Builder Eigenkapitalaufstockungen

In der Greater Toronto Area hilft Options for Homes, ein gemeinnütziger Bauherr, Hausbesitzern, eine Neubauwohnung mit einer Eigenkapitalaufstockung zu kaufen.

Das Equity-Programm funktioniert, indem es Erstkäufern eine zweite Hypothek zur Verfügung stellt, die gegen die Immobilie registriert ist. Diese zweite Hypothek wirkt wie ein zinsloses Darlehen – Käufer, die bis zu 13% der Anzahlung auf eine neue Eigentumswohnung leisten. Besser noch, diese zweite Hypothek muss nicht zurückgezahlt werden, bis eine Immobilie verkauft ist – ein Ansatz, der die Größe der ersten Hypothek senkt und die Anzahlung auf bis zu 20% bis 25% erhöht.

So funktioniert es:

→ Sie entscheiden sich für den Kauf einer 810 Quadratmeter großen Eigentumswohnung mit zwei Schlafzimmern für $220.000.

→ Sie tragen 15.400 $ als Anzahlung bei – oder etwa 7% des Kaufpreises.

→ Da Sie weniger als 20% Anzahlung haben, müssten Sie sich an die CMHC-Gebühren halten, aber die Hinzufügung von weiteren $7.365.

→ Aber, mit Options for Homes können Sie sich für einen zusätzlichen Kapitalbeitrag von 28.600 US-Dollar qualifizieren. Dieses würde Ihnen helfen, CMHC Gebühren zu vermeiden und würde nicht Ihr Schulden-Einkommen-Verhältnis erhöhen – ein wichtiger Faktor bei der Bestimmung Ihres Hypothekenzinssatzes.

Für diejenigen, die sich entscheiden, die Vorteile der Eigenkapitalaufstockung zu nutzen, gibt es keine Rückzahlungen, die für diese zweite Hypothek erforderlich sind, solange Sie ein Bewohner dieser Wohnung bleiben. Aber sobald Sie sich entscheiden zu verkaufen, oder sollten Sie sich entscheiden, die Einheit zu vermieten, sind das Kapital und die Zinsen dieser zweiten Hypothek fällig.

“Es ist ein fantastisches Programm, das anders ist als jedes andere”, sagt Mary Pattison, Direktorin, Vertrieb und Marketing für Options for Homes. Sie fügt hinzu: “Als gemeinnütziger Bauherr ist es das Ziel, jedem zu helfen, der sich für eine Hypothek qualifizieren könnte, in den Wohnungsmarkt zu gelangen.”

Um sich für den Kauf einer dieser Equity-Aufstockungswohnungen zu qualifizieren, müssen Käufer Finanzinformationen vorlegen, die zeigen, dass sie erwerbstätig sind und dass sie die monatlichen Zahlungen verwalten können, die für die Führung der Eigentumswohnung erforderlich sind. Es gibt keine weiteren Einschränkungen. Die Käufer sind nicht durch Einkommensminima oder -grenzen eingeschränkt und müssen keine besonderen Anforderungen, wie z.B. die Familiendynamik, erfüllen. “Es gibt keine Barriere für den Ein- und Ausgang, wenn es um den Kauf unserer Eigentumswohnungen geht”, sagt Pattison. “Auf diese Weise schaffen wir erfolgreiche gemischte Gemeinschaften, die den Wert erhalten und steigern und den Käufern helfen, ihr eigenes Eigenkapital und ihren Nettowert zu erhöhen.”

Der Schlüssel zum Erfolg von Options for Homes ist ihr schnörkelloser Ansatz für ihre Bauten und der Umfang der Forschung, den sie auf ihren Baustellen betreiben.

Die Condo-Gebäude haben keine Pools, Saunen oder Krafträume; es gibt keinen 24-Stunden-Concierge und keine ausgefallenen Foyer-Kunstwerke. Sie werden keine Modellsuite in irgendeinem schickem Verkaufsbüro sehen – das ist Marketing, das Geld kostet. Viel Geld. Aber dieser schnörkellose Ansatz zahlt sich aus. Es hält nicht nur die laufenden monatlichen Wartungskosten niedrig, sondern auch, was der Bauherr durch den Wegfall dieser ausgefallenen Annehmlichkeiten spart, wird an den Käufer weitergegeben – durch niedrigere Einkaufspreise.

Dann ist da noch der Ort. “Wir sind eigentlich ein Katalysator für Veränderungen”, erklärt Pattison. Vor zwanzig Jahren baute Options for Homes unter der Leitung von Mike Levi das erste Mehrfamilienhaus im Distillery District von Toronto. Zu dieser Zeit war das Gebiet unerschlossen und die Preise für Eigentumswohnungen lagen bei 100,00 $. Versuchen Sie, jetzt in diesen Markt einzusteigen und erwarten Sie, mindestens 300.000 Dollar zu zahlen, wahrscheinlich mehr. “Unser Ziel ist es, in die nächste heiße Tasche zu kommen”, sagt Pattison, “deshalb neigt die Wertschätzung der Einheiten in unserem Gebäude dazu, die Leistung zu übertreffen”.

Im Moment ist Options for Homes nur in der Greater Toronto Area verfügbar – und zwar in der größeren Metroregion Toronto. Zu den aktuellen Entwicklungen gehören: 249 Einheiten in den Danforth Village Estates, 275 Einheiten in Village am Hauptbahnhof, 116 Einheiten in Miltons Jasper Condos, 263 Einheiten in Warden und Ellesmere, 226 Einheiten in The Humber (nahe Weston Village) und 380 Eigentumswohnungen und 51 Stadthäuser in den Städten 1340, 1350 und 1360 Danforth Rd.

Aber ohne ein Verkaufsbüro, wie erhalten Käufer mehr Informationen über Options for Homes? Durch schnörkellose Seminare, die typischerweise in den Hinterzimmern der örtlichen Bibliotheken stattfinden. Die nächsten Seminare sind geplant für:

Montag, 28. November um 19:00 Uhr in der Northern District Library Samstag, 3. Dezember um 11:00 Uhr in der S Walter Stewart Library und Dienstag, 13. Dezember um 19:00 Uhr in der Northern District Library.

2. Staatliche Beteiligungskredite durch beteiligte Bauherren

In einigen der heißeren Immobilienmärkte beginnen einige Bauherren zu erkennen, dass durchschnittliche Kanadier ohne Hilfe den Kauf einfach nicht leisten können. Um zu versuchen, die Eigenheimquote zu erhöhen, arbeiten diese Bauherren mit Provinz- und Bundesregierungen zusammen, die Equity-Darlehen für Erstkäufer anbieten.

In Toronto sind Trillium Housing und Daniels’ zwei Entwickler, die Eigenkapitalaufstockungen anbieten, solange der Käufer sich als Erstkäufer qualifiziert. In Vancouver trat Townline mit der Einführung von The Strand in Port Moody in die erschwingliche neue Eigentumswohnanlage ein.

Während alle drei dieser Entwickler ihre eigenen Anforderungen haben, sind ihre Equity-Aufladeprogramme im Allgemeinen auf Käufer beschränkt, die nie eine Immobilie besessen haben, die planen, in der Einheit zu leben, die sie kaufen, und die genug verdienen, um sich für die Hypothek zu qualifizieren, aber nicht mehr als 82.600 Dollar als Familie oder 40.000 Dollar als individuelle Schwellenwerte verdienen, die von den Erschwinglichkeitsprogrammen des Bundes, der Provinzen und Gemeinden festgelegt wurden, die helfen, diese Developer Equity-Aufladeprogramme zu finanzieren.

In einigen Programmen benötigen Entwickler eine zeitliche Bindung. Zum Beispiel müssen sich registrierte und zugelassene Käufer bei The Strand verpflichten, ihre Einheit für mindestens zwei Jahre zu besitzen und in ihr zu wohnen; verkaufen Sie vor Ablauf der Frist und Sie müssen den verbleibenden Teil des Equity-Darlehens an den nächsten Käufer weitergeben. Bleiben Sie jedoch in Ihrer Einheit und Ihre Eigenkapitalaufstockung gilt als zins- und zahlungsfreies Darlehen, das erst nach dem Verkauf zurückgezahlt werden muss. (Nicht selten gibt es bei diesen Entwicklungen Mietbeschränkungen.)

Einige Entwickler, wie z.B. Trillium, verlangen auch, dass der Preis des Hauses, das Sie kaufen, unter dem Medianpreis der Stadt liegen muss und oder Ihr Haushaltseinkommen unter dem lokalen Median liegt. Möglicherweise müssen Sie sich auch über einen zentralen Prozess bewerben. In Toronto müssen sich alle RGI-Bewerber (Rent-geared to-income) auf eine zentrale Liste bewerben, die von Housing Connections verwaltet wird.

Die Finanzierung und die Anforderungen für viele dieser Builder Equity Programme stammen aus dem Affordable Housing Program: Homeownership Component (IAH), die über den Sozialfonds des Bundes und der Länder bereitgestellt wird. Die IAH Wohneigentum Komponente stellt Anzahlungshilfedarlehen für berechtigte Wohnungskäufer zur Verfügung und diese Darlehen sind durch eine zinslose, nicht zahlungspflichtige Zweithypothek auf das Haus gesichert. Das Ziel der Erschwinglichkeitsprogramme der Regierung und der Entwickler ist es, “die Lücke zwischen dem, was Sie sich leisten können, und dem Preis des Hauses zu schließen”. Sie arbeiten mit dem Käufer zusammen, um herauszufinden, was erschwinglich ist – basierend auf Ihrer Anzahlung und Ihrem Einkommen – und versuchen dann, die Lücke mit einer zweiten Hypothek für Entwickler zu schließen.

Um diese Programme zu finden, gehen Sie zu Ihrer Gemeinde oder Provinz und geben Sie “erschwingliches Wohnen” ein. Oft wird eine Liste von Programmen und Optionen angezeigt und von hier aus können Sie die Programme durchsuchen, die am besten zu Ihrer Situation passen.

3. Programme, die auf bestimmte Kunden zugeschnitten sind.

Es gibt Gebäude oder Programme, die einen potenziellen Hausbesitzer erfordern, der in bestimmte Kriterien passt. Zum Beispiel baut Habitat for Humanity etwas mehr als 200 Häuser pro Jahr, aber Sie müssen eine Familie mit niedrigem Einkommen sein (z.B. Kinder haben), um sich zu qualifizieren.

Wie die Website Habitat for Humanity erklärt:

Durch ehrenamtliche Arbeit, effizientes Management und steuerlich absetzbare Geld- und Sachspenden baut und rehabilitiert Habitat for Humanity mit Hilfe der Hausbesitzer-(Partner-)Familien sichere, anständige und bezahlbare Häuser. Lebensraumhäuser werden ohne Gewinn an Partnerfamilien verkauft und mit erschwinglichen, zinslosen Hypotheken finanziert. Die monatlichen Hypothekenzahlungen der Hausbesitzer gehen in einen revolvierenden Fonds, mit dem mehr Häuser gebaut werden.

Habitat for Humanity ist eine Hand nach oben, nicht eine Hand nach außen. Zusätzlich zu den Hypothekenzahlungen investiert jeder Hausbesitzer Hunderte von Stunden seiner eigenen Arbeit, der so genannten “Schweißgerechtigkeit”, in den Bau seines Hauses und der Häuser anderer.

Alle Hypotheken werden von Habitat GTA gehalten und sind mit 0% verzinst und erfordern keine Anzahlung.

Die Antragsteller werden gebeten, eine aktuelle Bonitätsprüfung vorzulegen, die eine gute Bonität sowie andere erforderliche Unterlagen von Arbeitgebern, Vermietern, Banken und Kreditgebern zur Bestätigung der Einkommenssicherheit vorlegt.

Arbeitsversicherung (EI) oder Ontario Works (OW) sind keine akzeptablen Einnahmequellen.

Die Antragsteller dürfen keine hohen Schulden haben.

Es gibt Einschränkungen, wie viel eine Familie verdienen kann, um sich für ein Habitat for Humanity Haus zu qualifizieren. Diese Einschränkungen basieren auf der Familiengröße. Der aktuelle Bereich ist:

FamiliengrößeMinimum EinkommenMaximum Einkommen 3 Personen $38.443 $44.840 4 $39.866 $53.370 5 $43.288 $59.861 6 $46.711 $66.874 7 $50.133 $73.887

Hinzu kommt ein speziell auf Künstler ausgerichtetes Wohnprogramm. In Ontario und B.C. fallen diese Projekte unter das Dach einer Organisation namens Artscape, die “professionellen Künstlern” sowohl Arbeits- als auch Livearbeitseinheiten anbietet, wie sie “von einem Komitee künstlerischer Kollegen nach den Kriterien des Draft Canadian Artist Code” festgelegt wurden.

Derzeit sind 13 Arbeits- und Live-Arbeitsprojekte gebaut und verfügbar, sowie zwei weitere Projekte, die in Toronto zur Entwicklung anstehen. Um sich zu bewerben, können Sie eine einreichbare Bewerbung verwenden. Sie werden dann auf die Online-Warteliste gesetzt und erhalten E-Mail-Updates und Benachrichtigungen.

Denken Sie daran, Artscape hält sich auch an die erschwinglichen Wohnungsdefinitionen und -beschränkungen, denen andere geared-to-income Programme folgen. Dies steht in Übereinstimmung mit dem Housing Services Act (HSA) 2012 und beinhaltet die Notwendigkeit, sich auf diese Programme über eine zentralisierte Liste zu bewerben, die von Housing Connections verwaltet wird.

Wie es auf ihrer Website steht:

Wenn Sie sich für ein Artscape RGI Studio bewerben möchten, kontaktieren Sie bitte Housing Connections unter 416-981-6111 oder besuchen Sie housingconnections.ca für weitere Anwendungshinweise zu unseren RGI Studios.

Es gibt auch Wohnbauprogramme, die sich an Einheimische richten. Dieses als Affordable Home Ownership Program (AHOP) bekannte Wohnprogramm zielt darauf ab, Einheimischen zu helfen, die beabsichtigen, ein Haus im Großraum Toronto als Hauptwohnsitz zu kaufen. Das Programm stellt Darlehen von bis zu $30.000 an qualifizierte kanadische Aborigines zur Verfügung, um mit einer Anzahlung für den Kauf eines Hauses außerhalb der Reserve im GTA zu helfen. Die Unterstützung erfolgt in Form eines entschuldbaren Darlehens und muss nicht zurückgezahlt werden, sofern der Eigenheimkäufer die Bedingungen des Programms während des gesamten Erschwinglichkeitszeitraums – das sind 10 Jahre – einhält.

Die Rückzahlung des ursprünglichen Darlehensbetrags und eines Prozentsatzes des Veräußerungsanteils ist erforderlich, wenn innerhalb der ersten 10 Jahre eine der folgenden Situationen eintritt: (i) der Kreditnehmer Hypothekenzahlungen in Verzug gerät; ii) die Einheit verkauft wird; iii) das Eigentum nicht mehr der einzige und Hauptwohnsitz des Käufers ist; iv) der Kreditnehmer seine Berechtigung für das Programm falsch dargelegt hat; v) der Kreditnehmer die Erlöse aus dem Darlehen für einen anderen Zweck als den Erwerb der Einheit verwendet hat; vi) der Tod des Kreditnehmers.

Für die Beantragung des Darlehens gibt es weitere Bedingungen, und die Mittel werden auf der Grundlage jährlicher Finanzierungsbeschränkungen für einen Zeitraum von sechs Jahren (2014 bis 2020) zugeteilt und “verfügbar nach dem Prinzip “Wer zuerst kommt, mahlt zuerst”.

Weitere Informationen finden Sie auf der AHOP-Website.

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