Haus mieten oder verkaufen, nachdem die Eltern in das Altersheim gezogen sind?

T's Vater ist gerade in das Betreute Wohnen eingetreten. Sollte T das Haus jetzt mieten oder verkaufen, da niemand darin lebt? CFP Jason Heath legt die Optionen dar.

Wenn es für weniger als $200K verkaufen würde, könnte es eine anständige Anlageimmobilie sein.

F: Mein 91-jähriger Vater ist gerade ins Betreute Wohnen eingetreten. Sein Stadthaus steht auf meinen Namen. Es hat kein Geld, das ihm zusteht. Leider sah es aus wie eine Zeitschleife um 1979. Wir werden knapp 20.000 Dollar für die Renovierung ausgeben. Wir haben dieses Geld für ein zinsgünstiges Darlehen geliehen.

Das Haus befindet sich in einem schönen Stadtteil in Prince George, B.C. Renting scheint ein langfristiges Spiel zu sein, aber riskant, kurz nachdem wir so viel Geld in es investiert haben. Es ist in einer Schicht, die monatlich 200 Dollar kostet. Wir könnten mit einer monatlichen Miete zwischen $1.000 und $1.200 rechnen. Macht das Mieten wirtschaftlich Sinn?

A: Deine Situation ist heutzutage ziemlich verbreitet, T, da Babyboomer mit der Verwaltung der Finanzen ihrer alternden Eltern beauftragt sind. Es gibt auch nicht gerade ein Handbuch über Best Practices.

Ich gehe davon aus, dass Ihr Vater über ein ausreichendes Renteneinkommen oder andere Ressourcen verfügt, um die Kosten des betreuten Wohnens zu finanzieren, so dass das Einkommen oder der Erlös aus dem Stadthaus nicht entscheidend für sein tägliches Wohlbefinden ist.

Du hast erwähnt, dass das Stadthaus auf deinen Namen lautet. Meinst du, es ist zu 100% in deinem Namen oder in Verbindung mit deinem Vater? Wenn es 100% in Ihrem Namen ist, ist eine Sache zu beachten, dass, wenn Sie ein eigenes Haus besitzen, Sie einen Kapitalgewinn haben können, wenn Sie das Haus Ihres Vaters verkaufen, da Sie nicht zwei steuerfreie Hauptwohnungen haben können.

Wenn es gemeinsam mit Ihrem Vater gehalten wird, vorausgesetzt, er hat Ihren Namen nur zu Nachlassplanungszwecken hinzugefügt, kann Ihr Vater möglicherweise immer noch eine vollständige Freistellung von der Hauptwohnung beim Verkauf beanspruchen. Das heißt, wenn er jetzt im betreuten Wohnen ist und nicht normalerweise dort lebt, kann die Verzögerung eines Verkaufs eine Kapitalertragssteuer anziehen, T.

Wenn es andere Menschen gibt, wie Ihre Geschwister, die Nutznießer des Nachlasses Ihres Vaters sind, sollten Sie von ihnen Anregungen einholen, vorausgesetzt, der Hauserlös ist auch für sie bestimmt.

Und wenn die Immobilie vorteilhaft ist und Ihr Name gerade legal hinzugefügt wurde, denken Sie daran, dass die gleiche Logik für den Hauserlös gilt, wenn Sie ihn verkaufen. Das heißt, das Geld ist technisch gesehen immer noch das Geld deines Vaters, solange er noch am Leben ist, auch wenn es auf ein Gemeinschaftskonto eingeht.

Ich bin vorsichtig, wenn es darum geht, eine Renovierung vor dem möglichen Verkauf einer Immobilie durchzuführen, insbesondere wenn diese so alt ist wie die Ihres Vaters. Ich würde definitiv Input von einem Makler suchen, was zu tun ist und was nicht, da Renovierungen oft auf persönlichem Geschmack basieren und nicht 100 Cent pro Dollar zurückgeben dürfen. Renovierungen für Zwecke des Listing sollten zumindest hohe Priorität haben, marktfähig sein und eine breite Attraktivität gewährleisten.

Selbst wenn Sie mieten, denke ich, dass Sie versuchen möchten, sicherzustellen, dass Ihr Renovierungsgeld gut ausgegeben wird, um die Immobilie zu erhalten, die Mieter anzusprechen und schließlich die Käufer anzusprechen.

Beachten Sie, dass, wenn Sie die Immobilie mieten, die Zinsen auf das geliehene Geld für den Reno von den Mieteinnahmen steuerlich absetzbar sind, T. Mieteinnahmen sind auf Ihrer persönlichen Steuererklärung steuerpflichtig, mit einem Aufrechnungsabzug für anrechenbare Zinsen, Schichtgebühren, Grundsteuern, Versicherungen, Versorgungsunternehmen und andere damit verbundene Kosten.

Renovierungen sind in der Regel nicht abzugsfähig wie andere Ausgaben, werden aber steuerlich zu den Kosten der Immobilie hinzugerechnet und Sie können dann bei abnehmender Basis eine Abschreibung (Kapitalkostenzuschuss) von bis zu 4% pro Jahr verlangen.

Ob das Mieten die beste Option ist, hängt zum Teil von Ihren anderen Optionen ab. Wenn Sie ansonsten relativ konservativ investieren würden, können Sie möglicherweise nur 2% oder weniger Zinsen auf den Nettoverkaufserlös generieren (Rückzug aus Immobilienprovisionen, Anwaltsgebühren und wie bereits erwähnt, Kapitalertragssteuer, falls anwendbar von dem, was Sie letztendlich investieren müssten).

Wenn du aggressiver investieren würdest, wird dieses Geld nach dem Tod deines Vaters genauso investiert bleiben? Wenn ja, könnte ein ausgewogenes Portfolio langfristig 4-6% und ein Allstockportfolio 6-8% generieren. Werden Immobilien besser abschneiden? Es ist schwer zu sagen.

Aber bei der Bewertung der Immobilie, beginnen Sie mit dem, was Sie erwarten, die Mieteinnahmen zu sein, T. Sie sagten zwischen $ 1.000 und $ 1.200 pro Monat und abzüglich Ihrer Schichten Kosten von $ 200, Sie sind auf $ 800 bis $ 1.000. Abhängig von Grundsteuern, Versicherungen und Nebenkosten können Ihre Nettomieteinnahmen nur 600 bis 800 US-Dollar betragen. Lassen Sie uns also den Mittelpunkt von 700 $ für unsere Berechnungen verwenden.

Als Hauswirt, der bereits ein mögliches Mieteigentum besitzt (im Vergleich mit einem, das an das Kaufen eines spezifischen Eigentums dachte), denke ich, dass ich mindestens eine 4% Kapitalisierungsrate anstreben würde, Bedeutung, wenn $700 pro Monat ($8.400 pro Jahr) unter 4% des Eigentumwertes war, konnten Sie Verkaufen betrachten. Wenn Sie nur 700 $ Nettomiete pro Monat generieren könnten und der Immobilienwert mehr als 210.000 $ betrug, sollten Sie möglicherweise Ihre Optionen in Betracht ziehen. So, wenn das Eigentum für sagen wir $225.000 verkaufen könnte, denke ich, dass Sie mindestens erwägen müssen zu verkaufen. Wenn auf der anderen Seite, würde es viel weniger als 200.000 Dollar einbringen, könnten Sie eine anständige Rendite Anlageimmobilie haben.

Unabhängig davon, wie die Zahlen ausfallen, denke ich, dass Sie auch die Einfachheit mit einer Mietimmobilie berücksichtigen müssen. Wenn Sie in Vancouver leben und die Immobilie in Prince George liegt und es ein Problem wäre, sie zu verwalten, könnten Sie sich eher zum Verkaufen neigen. Selbst wenn du in Prince George bist, wenn deine Zeit und Aufmerksamkeit besser auf die Fürsorge deines Vaters verteilt wäre, solltest du auch den Verkauf in Betracht ziehen.

Hoffentlich hilft dir das, deine Optionen abzuwägen, T. In der Zwischenzeit hoffe ich, dass der Übergang deines Vaters zum Betreuten Wohnen für alle Beteiligten einfach ist.

Jason Heath ist ein kostenpflichtiger, beratungsfreier Certified Financial Planner (CFP) bei Objective Financial Partners Inc. in Toronto, Ontario. Er verkauft keinerlei Finanzprodukte.

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