FHA vs.

Für Eigenheimkäufer ist es ein Kampf der FHA gegen konventionelle Kredite. Hier's was zu beachten ist, wenn Sie ein Haus kaufen wollen.

Miranda Marquit

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Sie möchten ein Haus kaufen, sind sich aber nicht sicher, ob Sie es verwalten können? Du bist nicht allein.

Laut einer Umfrage von Apartment List wollen 80 Prozent der tausendjährigen Mieter ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Aber die Einsparung einer 20-prozentigen Anzahlung auf ein Haus ist ein wesentliches Hindernis für das Wohneigentum.

Wenn Sie bereit sind, Hypothekenversicherungsprämien zu zahlen, können Sie den Kaufprozess beschleunigen, indem Sie eine kleinere Anzahlung entweder mit einem FHA-Darlehen oder einer herkömmlichen Hypothek leisten.

Hier ist, was zu beachten ist, wenn Sie FHA mit einem herkömmlichen Darlehen vergleichen.

Beginnen Sie mit dem Zinssatz – aber hören Sie nicht damit auf.

Eines der ersten Dinge, nach denen viele Kreditnehmer suchen, ist der Zinssatz. Wenn Sie herum für ein Wohnungsbaudarlehen kaufen, ist das Erhalten des besten Hypothekenzinssatzes Oberseite des Verstandes.

Wenn alles, was Sie tun, ist, den Zinssatz zu betrachten, wird das FHA-Darlehen oft als die bevorzugte Wahl angesehen, sagte Casey Fleming, ein 20-jähriger Veteran der Hypothekenindustrie und Autor von “The Loan Guide”.

“In vielen Fällen wird der Zinssatz für ein FHA-Darlehen niedriger sein, weil die Großhandelskosten niedriger sind”, sagte Fleming. “Da die FHA die Hypothek unterstützt, gibt es kein Risiko für die Kreditgeber, so dass sie eine etwas niedrigere Rendite erzielen können.”

Aber Fleming denkt nicht, dass das das Einzige ist, was man bei der Wahl zwischen einem FHA-Darlehen und einer konventionellen Hypothek berücksichtigen sollte. “Sie sehen vielleicht einen niedrigeren Zinssatz mit dem FHA-Darlehen, aber auf lange Sicht könnte es Sie tatsächlich mehr kosten.”

Berücksichtigen Sie Ihre Hypothekenversicherungskosten

Konventionell gegen FHA kommt es auf mehr als nur Zinssätze an. Tatsächlich sagte Fleming, dass die Versicherungskosten eines der größten Probleme seien.

“Zuerst haben Sie eine Vorauszahlung mit einem FHA-Darlehen”, sagte Fleming. “Dann gibt es noch die monatliche Hypothekenversicherung.”

Wenn Sie ein FHA-Darlehen erhalten, müssen Sie nach Angaben des U.S. Department of Housing and Urban Development 1,75 Prozent des Darlehensbetrags als Vorauszahlung zahlen. Diese Gebühr kann in den Darlehensbetrag gerollt werden, sagte Fleming. Natürlich bedeutet das, dass Sie Zinsen auf die Gebühr zahlen, da sie Teil des Darlehens wird.

Nicht nur das, aber Sie müssen noch eine monatliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP) mit einem FHA-Darlehen zahlen.

“Ihr MIP wird von Ihrem Loan-to-Value-Verhältnis mit dem FHA-Darlehen bestimmt”, sagte Fleming. “Du bekommst keine Pause für gute Kredite, wie bei einer konventionellen Hypothek.”

Loan-to-Value (LTV) ist der Geldbetrag, den Sie Ihrem Haus schulden, in Bezug darauf, wie viel das Haus wert ist. Mit einem FHA-Darlehen ist Ihr MIP davon abhängig, wie hoch die Anzahlung ist, die Sie leisten.

Fleming wies darauf hin, dass Ihr MIP für ein FHA-Darlehen möglicherweise nie gekündigt wird. Zum Beispiel, wenn Ihr LTV mehr als 90 Prozent beträgt, wird die jährliche Hypothekenprämie bis zum Ende Ihrer Hypothekenlaufzeit oder 30 Jahre erhoben, je nachdem, was zuerst eintritt.

Wenn Sie mindestens 10 Prozent niederlegen, was zu einem LTV von weniger als oder gleich 90 Prozent führt, werden Ihre Versicherungsprämien bis zum Ende der Kreditlaufzeit oder 11 Jahre eingezogen, je nachdem, was zuerst eintritt.

“Die meisten Menschen, die FHA-Darlehen erhalten, tun dies mit einer kleinen Anzahlung und zahlen so am Ende MIP für ihre gesamten Darlehen”, sagte Fleming. “Zumindest mit einem konventionellen Darlehen wird Ihre Hypothekenversicherung gekündigt, wenn Ihr LTV 80 Prozent erreicht.”

WalletHub hat eine Analyse durchgeführt und festgestellt, dass Einsparungen bei der Hypothekenversicherung signifikant sein können, wenn es darum geht, ein konventionelles Darlehen gegenüber einem FHA-Darlehen zu wählen:

Abhängig von der Größe Ihrer Anzahlung und Ihrer Kreditwürdigkeit können die dreijährigen Einsparungen potenziell Tausende von Dollar betragen, wenn Sie bei einer konventionellen Hypothek im Gegensatz zu einer FHA-Hypothek bleiben.

Wann Sie eine konventionelle Hypothek wählen sollten

Fleming besteht darauf, dass konventionelle Hypotheken in den meisten Fällen besser sind als FHA-Darlehen.

“Wenn ich sagen müsste, was besser ist, würde ich sagen, dass ein konventionelles Darlehen in 99,99 Prozent der Fälle mehr Sinn macht”, sagte er. “Eine konventionelle Hypothek könnte einen etwas höheren Zinssatz haben, aber insgesamt sind die Kosten niedriger, besonders wenn Sie eine größere Anzahlung und einen guten Kredit haben.”

Hier ist, warum eine konventionelle Hypothek besser funktionieren könnte:

  • Private Hypothekenversicherung (PMI) storniert, wenn Ihr Haus 80 Prozent LTV erreicht. In einigen Fällen können Sie MIP auf ein FHA-Darlehen nicht stornieren.
  • Sie können einen niedrigeren PMI finden oder verhandeln. Mit FHA-Darlehen haben Sie einen festen MIP.
  • Sie können auf einen Teil Ihrer Hypothekenkosten verzichten. Sie können die 1,75 Prozent Vorauszahlung für FHA-Darlehen nicht vermeiden.

Wann Sie ein FHA-Darlehen wählen sollten

Das FHA gegen herkömmliche Hypothekenkampf ist nicht gerade über Kosten, zwar. Manchmal geht es darum, was in Ihrer finanziellen Situation möglich ist.

“Lasst uns ehrlich sein. Der Grund, warum es FHA-Darlehen gibt, ist für Menschen, die sich nicht für eine herkömmliche Finanzierung qualifizieren können”, sagte Fleming. “Wenn Ihre Kreditwürdigkeit zu niedrig ist oder wenn Sie einige Kreditereignisse haben, die es Ihnen verbieten, eine konventionelle Finanzierung durchzuführen, kümmert sich die FHA darum.”

Möglicherweise möchten Sie ein Haus kaufen, bevor Wohnungspreise und Hypothekenzinsen weiter steigen. Aber was, wenn Sie nicht ein herkömmliches Darlehen wegen einer niedrigen Kreditwürdigkeit erhalten können, oder weil Sie eine kürzliche Zwangsvollstreckung haben?

“Die meisten Hypothekenbanken werden Sie nicht für ein Darlehen qualifizieren, wenn Ihre Punktzahl unter 620 liegt, unabhängig von Ihrer Anzahlung”, sagte Fleming. “Auf der anderen Seite, können Sie die 3,5-prozentige Anzahlungsoption mit einem FHA-Darlehen mit einer Kreditwürdigkeit von 580 erhalten.”

Kreditgeber könnten zögern, Ihnen eine Hypothek zu geben, wenn Sie eine Zwangsvollstreckung oder einen Konkurs in Ihrer jüngsten Kreditgeschichte haben. Obgleich diese Ereignisse es härter bilden konnten, ein FHA Darlehen zu erhalten, haben Sie noch eine bessere Wahrscheinlichkeit, wenn Sie das Regierung – unterstütztes Darlehen im Vergleich mit dem herkömmlichen Darlehen erhalten, sagte Fleming.

“Für jemanden, der darauf aus ist, ein Haus zu besitzen, macht das FHA-Programm es möglich – auch wenn man sich sonst nicht qualifizieren könnte”, fügte er hinzu.

Darüber hinaus kann das FHA-Darlehen in einem engen Kreditumfeld “gewinnen”. Unmittelbar nach der Krise auf dem Wohnungsmarkt, sagte Fleming, verschärften die Kreditgeber ihre Standards. Es war schwer, ein Darlehen zu bekommen – auch für jemanden mit guter Bonität – ohne mindestens 5 oder 10 Prozent Rückgang.

Nach dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes, als die Kreditgeber vor der Ausgabe von Hypotheken zurückschreckten, wandten sich mehr Kreditnehmer an FHA-Darlehen. Der Anteil der FHA-Prozente am Dollar-Volumen ist in den Jahren 2008 und 2009 sprunghaft gestiegen, so das Office of Policy Development and Research am U.S. Department of Housing and Urban Development:

Nun, da die Kreditgeber ihre Anforderungen lockern, sagte Fleming, sind FHA-Darlehen weniger verbreitet.

Sollte jedoch ein weiterer wirtschaftlicher Schock eintreten, hält Fleming es für möglich, dass FHA-Darlehen wieder beliebter werden könnten.

“Wenn Sie ein Haus kaufen wollen und die Kreditgeber es Ihnen schwer machen, sich für eine konventionelle Hypothek zu qualifizieren, haben Sie vielleicht wenig Wahl, als ein FHA-Darlehen zu wählen”, sagte er.

FHA vs. konventionell: Was sollten Sie wählen?

Am Ende hängt die Wahl zwischen einem FHA- und einem konventionellen Darlehen von Ihren Prioritäten und Ihrer Situation ab.

Wenn Sie hauptsächlich daran interessiert sind, Ihre langfristigen Hypothekenkosten im Auge zu behalten, und Sie haben einen guten Kredit, ist eine konventionelle Hypothek wahrscheinlich Ihre beste Wahl, sagte Fleming.

Auf der anderen Seite, wenn Sie mehr daran interessiert sind, in ein Haus zu gelangen und Ihre Kredit ist nicht das Beste, ein FHA-Darlehen könnte mehr Sinn machen. Wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie es verpassen werden, indem Sie darauf warten, eine größere Anzahlung zu sparen oder Ihren Kredit zu bereinigen, kann ein FHA-Darlehen dazu beitragen, ein Hausbesitzer zu werden – aber Sie müssen bereit sein, die Kosten zu tragen.

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