Diamanten im Rohzustand: So finden Sie den perfekten Fixierer-Oberteil

Schmutz und Unordnung können Ihre besten Freunde sein, wenn es darum geht, eine günstige Immobilie zu finden.

Schmutz und Unordnung können Ihre besten Freunde sein, wenn es darum geht, eine günstige Immobilie zu finden.

Als Bill und Carole Dobson auf die Suche nach einem Zuhause gingen, wussten sie genau, was sie wollten — ein heruntergekommenes Haus mit einem deprimierenden Äußeren und einem düster-schäbigen Inneren.

Sie haben es gefunden. Der vordere Rasen einer Immobilie, die sie besuchten, war ein leeres Rechteck, mit spärlichem Gras, aber nicht einem einzigen Strauch oder Baum, um sein unansehnliches Aussehen zu zerstören. Von da an wurde es schnell schlimmer. Der Hinterhof war mit Hundescheiße übersät und blickte auf eine schäbige Hinterhofgasse. Das Innere des zweigeschossigen, 158 Quadratmeter großen Hauses war voll von abgenutzten Teppichen, dunkler Farbe und verblassten Tapeten.

Aber es war ein solides Haus in einem grünen Viertel von Calgary mit guten Schulen. Die Dobsons wussten, dass sie viele ihrer Probleme mit ein wenig Schweiß, ein paar neuen Türen und viel Farbe lösen konnten. So ignorierten sie die 300.000 $ Preisvorstellung und machten ein Low-Ball-Angebot von 230.000 $ für das, was sie für einen perfekten Diamanten im Rohzustand hielten. Ihr Angebot wurde am nächsten Tag angenommen. “Das Haus war seit sechs Monaten auf dem Markt”, sagt Carole Dobson. “Die Küche und das Badezimmer waren alt und trist. Tatsächlich befand sich das ganze Haus in einem traurigen Zustand. Aber wir haben Verbesserungen im Wert von etwa 50.000 Dollar vorgenommen — fast alle Arbeiten selbst erledigt, ein wenig nach dem anderen — und wir denken, dass wir in nur dreieinhalb Jahren Hunderttausende von Dollar verdient haben.”

Sind Sie daran interessiert, einen ähnlichen Diamanten im Rohmaterial zu finden? Dann ist es wichtig zu wissen, worauf man sich einlässt. Der einfache Kauf einer alten Immobilie kann Sie bei Renovierungen leicht ein Vermögen kosten. Aber wenn Sie lernen, wie man ein unentdecktes Schnäppchen findet, können Sie auch in einem heißen Immobilienmarkt überraschende Geschäfte machen.

“Mehr als 90% der Käufer beurteilen ein Buch nach seinem Umschlag”, sagt Lydia Ingles, Vertriebsmitarbeiterin bei Century 21 Heritage Group in Newmarket, Ont. “Sie fahren vorbei und wenn ihnen nicht gefällt, was sie auf den ersten Blick sehen, gehen sie nicht einmal hinein. Aber so findet man keinen großen Fixer-Oberteil. Du musst in der Lage sein, in ein schrecklich aussehendes Haus zu gehen und dir mit neuen Farben und Tapeten und ein paar wichtigen Renovierungen vorzustellen, wie es sein könnte.”

Hier ist, wie man genau das macht:

Denken Sie daran, dass nahestehen zählt.

Der klassische Tipp für Immobilienkäufer ist, das schlechteste Haus auf einer guten Straße zu kaufen, und das ist immer noch die beste Strategie. Auf diese Weise ist fast garantiert, dass Sie für ein Haus nicht zu viel bezahlen werden. Sie können den Wert Ihrer Immobilie einfach durch kleine Renovierungen steigern, die Ihr Haus auf das Niveau der Nachbarn bringen.

Das Problem ist, dass Sie möglicherweise kein erschwingliches Haus auf einer guten Straße finden können, wenn der Markt heiß ist. In diesem Fall musst du bereit sein, über den Tellerrand hinauszuschauen. Fahren Sie durch die Nachbarschaften, die an wohlhabende, gehobene Gebiete angrenzen. Viele dieser Grenzbezirke sind aus gutem Grund marginal — es könnte sein, dass ein großes öffentliches Wohnprojekt, eine stinkende Fabrik oder eine andere unbewegliche und dauerhafte Eigenschaft die Immobilienwerte nach unten zieht. Aber in einer überraschenden Anzahl von Fällen ist das Problem nicht so schlimm. Eine Nachbarschaft kann preiswerter sein, nur weil sie ursprünglich eine Arbeiter-Enklave mit kleineren Häusern als die umliegenden Gebiete war. Das bedeutet nicht, dass es nicht gentrifiziert werden kann. Besonders wenn es erste Anzeichen dafür gibt, dass andere Renovierer in die Nachbarschaft ziehen, sollten Sie einen genaueren Blick darauf werfen.

Carole Dobson, die in den letzten 15 Jahren drei Wohnungen gekauft, renoviert und verkauft hat — alles fÃ?r hohe Gewinne — besteht auf der NÃ?he zu guten Nachbarschaften, wenn sie kauft. Sie sucht auch nach grünen Flächen, die ein wenig natürliche Schönheit haben, da diese Vorteile nicht so einfach gekauft oder dupliziert werden können. “Zwei der teuersten Viertel in der Stadt sind eine Katzenecke von meinem Haus entfernt”, sagt sie. “Und ich habe einen tollen Blick auf die Berge.” Beide Faktoren erklären, warum sich der Wert ihres Hauses in den letzten drei Jahren erhöht hat.

Denke wie der nächste Käufer.

Uns wurde allen gesagt, dass wir andere Menschen an die erste Stelle setzen sollen. Dieser Rat ist besonders wahr, wenn es darum geht, einen Diamanten im Rohzustand zu finden. Um wirklich gesegnet zu sein, vergiss deine eigenen Bedürfnisse. Denken Sie anstelle von anderen — spezifisch jene zukÃ?nftigen HauskÃ?ufer, von denen Sie hoffen, dass sie Ihnen eines Tages einen großen, fetten Scheck fÃ?r Ihr Haus geben werden.

Denke zum Beispiel an die Eltern. Nur wenige Dinge sind effektiver beim Verkauf eines Hauses als große Schulen. Auch wenn Sie selbst keine Kinder im Schulalter haben, sollten Sie sich unbedingt über die Qualität der lokalen Bildung informieren. Ebenso sollten Sie an potenzielle Vermieter denken. Eine Kellerwohnung kann ein teures Haus erschwinglich für eine breite Palette von Käufern machen, so dass selbst wenn Sie keine Mieter selbst aufnehmen wollen, Sie ein Haus mit einer solchen Wohnung bereits kaufen möchten. In GroßstÃ?dten lohnt es sich, wie ein Pendler zu denken — ein Haus, das sich in der NÃ?he von BÃ?rotÃ?rmen befindet, kann einen Wert besitzen, nur weil es die Reisezeit fÃ?r KÃ?ufer verkÃ?rzt, die in der NÃ?he arbeiten.

Embrace ugliness

Auf der Suche nach einem Schnäppchen sind deine besten Freunde Dreck und Unordnung. Mess schaltet Käufer aus und kann den Preis reduzieren, den Sie zahlen müssen. “Es gab überall Staub, Müll und Schutt, als ich zum ersten Mal in meinem jetzigen Haus nachsah”, sagt Dobson. “Aber ich konnte einen schönen Grundriss sehen. Die Räume waren groß und geräumig. Und obwohl es keine Landschaftsgestaltung gab, hatte es einen ziemlich großen Vorder- und Hinterhof mit einer Einfahrt und einer kleinen Garage. Es gab dort einen großen Wert.”

Wie Dobson muss man über das Offensichtliche hinausschauen, um einen Deal zu finden. Erste Regel: Steigen Sie aus dem Auto und werfen Sie einen Blick darauf, egal wie schlecht ein Ort vom Bordstein aus aussieht. Zweite Regel: Seien Sie systematisch bei der Bewertung eines Hauses. Weil Unordnung Sie in denkende Räume täuschen kann, sind kleinere, als sie wirklich sind, tragen Sie ein Maßband, um Raumgrößen zu überprüfen. Packen Sie eine Digitalkamera ein, damit Sie Fotos aufnehmen können, um sich an wichtige Punkte zu erinnern.

Wenn ein Haus in ein Labyrinth aus kleinen Räumen eingebrochen wird oder ungeschickt angelegt erscheint, klopfen Sie an die Wände, um herauszufinden, welche davon tragen. Ein solider Klang deutet auf eine strukturelle Wand hin — eine, die Gewicht trägt. Das Ändern einer strukturellen Wand kann Tausende von Dollar kosten und Ihr Renovierungsbudget sabotieren.

Andererseits deutet ein hohler Klang in der Regel auf eine nicht tragende Wand hin, die sich relativ einfach für ein paar hundert Dollar und ein paar Stunden eigener Arbeit entfernen lässt. Wenn alles, was zwischen Ihnen und einem schönen neuen Grundriss steht, ein paar nicht tragende Wände sind, haben Sie vielleicht einen Diamanten im Rohzustand gefunden.

“Das erste Haus, das meine Frau und ich gekauft haben, war in einer Nachbarschaft direkt neben einem gehobeneren, aber wir haben es billig bekommen, weil es kein sehr gutes Layout hatte”, sagt Stephen Hodge, ein Handelsvertreter bei Century 21 All-Pro Realty (1993) Ltd. in Port Hope, Ont. “Es gab ein großes Badezimmer zwischen der kleinen Küche und dem kleinen Familienzimmer. Also haben wir das Badezimmer in eine Ecke verlegt und es viel kleiner gemacht. Es war nur eine kleine Änderung, aber wir haben eine schöne große Küche und ein viel größeres Familienzimmer daraus gemacht.” Als das Paar das Haus 2005 zum Verkauf stellte, erhielten sie am ersten Tag vier Angebote und verkauften ihre Wohnung fÃ?r das, was Hodge als “absurd” bezeichnet — 410.000 Dollar oder 140.000 Dollar mehr, als sie es drei Jahre zuvor gekauft hatten.

Kennen Sie Ihre eigenen Grenzen

Einige Häuser, die wie Diamanten im Rohzustand aussehen, sind es nicht, denn die Kosten für ihre Aktualisierung wären enorm. Ein undichter Keller oder ein großer Riss in einer Strukturwand sollte Sie zum Laufen bringen, es sei denn, Sie sind bereit, 20.000 Dollar oder mehr für Reparaturen auszugeben. Stark unebene Böden sollten auch Alarm auslösen. Sie könnten eine Katastrophe von über 15.000 Dollar sein, wenn sie auf eine sich ändernde Grundlage hinweisen. Und was ist mit den Anzeichen von Wasserschäden an den Balken auf dem Dachboden? Sie sollten das Haus von Ihrer Liste streichen, es sei denn, Sie sind bereit, $10.000 auszugeben, um das Dach und die Balken zu ersetzen.

Im Allgemeinen ist alles, was Sie haben, um einen Profi zu engagieren, wahrscheinlich, um Ihr Budget zu sprengen. Eine alte Küche komplett zu renovieren, ist zum Beispiel ein schneller Weg, um 15.000 Dollar oder mehr durchzuschlagen. Ein altes Badezimmer kostet $10.000 oder mehr, um auf den neuesten Stand zu kommen, wenn Sie neue Sanitäranlagen und Armaturen einbauen.

Vorsicht bei Renovierungen

Seien Sie vorsichtig bei Häusern, die bereits größere Renovierungen durchlaufen haben. Sie haben keine Gewähr dafür, dass die Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt wurden. Und selbst wenn sie es wären, wirst du wahrscheinlich den Höchstpreis für die Immobilie bezahlen.

Konzentrieren Sie sich stattdessen auf Haushalte, die keine größere Arbeit benötigen, aber durch kosmetische Maßnahmen drastisch verbessert werden können. Ein wahrer Diamant im Rohzustand benötigt nur frische Farbe, neue Türen und geschmackvolle Landschaftsgestaltung, um sein Äußeres wesentlich besser aussehen zu lassen. Wenn es um Küchen oder Bäder geht, braucht der ideale Diamant in der rauen Umgebung nur neue Fliesen, eine neue Arbeitsplatte, neue Schrankgriffe und eine geschmackvolle Lackierung, nicht den Rohbau.

Dobson hat eine Checkliste von Gegenständen, nach denen sie sucht, wenn sie nach einem großartigen Fixer-Oberteil sucht. Geräumige Räume sind gut, ebenso wie ein großer Hinterhof, der einer Landschaftsgestaltung bedarf, und eine heruntergekommene Garage, die leicht repariert werden kann. Ebenfalls großartig sind alte Türen, Türgriffe und Fenster (sie können für wenig Geld leicht aktualisiert werden), gesplitterte vordere Terrassen und Geländer (wieder, leicht zu befestigen) sowie Fenster an der Rückwand des Hauptgeschosses, die leicht in Terrassentüren umgewandelt werden können. “Die einfache Umwandlung von einem Fenster in eine Terrassentür kann viel mehr Licht spenden und einen dunklen, schmutzigen Hauptboden in einen hellen, einladenden Raum verwandeln”, sagt Dobson.

In ähnlicher Weise nahm Dobson ihr Calgary-Haus schnell mit, indem sie einfach die alten Türen im Haus durch modernere ersetzte. “Die Türen kamen alle aus den Angeln und ließen das ganze Haus trostlos aussehen. Wir haben weiße Türen mit Glasscheiben gekauft und selbst installiert. Das half, dem Haus mehr Stil und Licht zu verleihen.” Und das alles für 2.500 Dollar.

Freebies suchen

Heben Sie immer Teppiche hoch, um zu sehen, wie der Bodenbelag darunter aussieht. Hartholzböden unter alten, gefärbten Teppichböden entsprechen einem Geschenk von 15.000 Dollar, wenn Sie berechnen, was sie für die Installation neuer Teppiche kosten würden. Auch Eichenbalustraden verstecken sich oft unter absplitternder Farbe. “Wenn Sie ein Eichengeländer und ein Geländer auf einer bemalten Treppe haben, kann das einfache Entfernen der Farbe und das Beizen der darunter liegenden Eiche das gesamte Erscheinungsbild eines Eingangsbereichs verändern”, sagt Scott Carr, ein Immobilienverkäufer in North Bay, Ont. “Da drunter ist echtes Holz und das ist Geld wert.”

Werden Sie ein Baumknuddler

Du solltest nach Häusern mit attraktiven Bäumen Ausschau halten. Immobilienmakler sagen, dass ausgewachsene Bäume $10.000 oder mehr zum Wert Ihres Hauses hinzufügen können. Tatsächlich waren es die vier 100 Jahre alten Pinien und Ahornbäume im Hinterhof, die Mintz in ihrem Haus verkauften. “Sie mussten ein wenig aufräumen, also haben wir sie ein wenig zurückgeschnitten”, sagt Mintz. “Jetzt geben sie dem Hinterhof ein tolles Ferienhausgefühl.” Die Moral? Suchen Sie nach Häusern mit Bäumen — und wenn Ihr Haus keinen hat, pflanzen Sie morgen einen Bäumchen.

Übung Blumenkraft

Der ideale Diamant im Rohzustand ist ein Haus, das keinen Bordsteincharakter hat, oft weil ihm ein einladender Vorderrasen fehlt. Sie können sofort einen Mehrwert schaffen, indem Sie Blumen und Sträucher im Wert von einigen hundert Dollar pflanzen oder Steine, Pflastersteine und andere dekorative Elemente hinzufügen. “Als wir unser Haus kauften, war der vordere Rasen eine Katastrophe — keine Blumenbeete, kein gewundener Weg”, sagt Mintz. “Mein Mann und ich nahmen unseren Wohnwagen, luden Flussfelsen im Wert von 40 Dollar auf, brachten sie nach Hause und legten sie selbst. Wir sprühten dann die gesamte Vorderterrasse mit Strom, bekamen ein paar neue weiße Nummern und die Vordertür und lackierten das Garagentor und die Vordertüren. Wenn man es sich jetzt ansieht, sieht es aus wie ein ganz anderes Haus.”

Wie Serienrenovatoren bestätigen können, ist es einfacher, als Sie vielleicht denken, einen Diamanten im Rohzustand zu finden. Carole Dobson hat ein Jobangebot in Toronto angenommen und ist bereits auf der Suche nach ihrem nächsten Fixer-Opper. “Ich muss erst im Herbst umziehen”, sagt sie, “aber ich habe bereits angefangen, ein wenig über die Nachbarschaft in Toronto zu lernen und wo einige der preisgünstigeren Häuser in der Nähe meiner neuen Arbeit zu finden sind.” Was ihr Zuhause in Calgary betrifft? “Es ist für 599.000 Dollar gelistet”, sagt Dobson. “Das ist mehr als das Doppelte, wofür ich es vor dreieinhalb Jahren gekauft habe.”

Liebe unter den Angeboten

Hier ist, wo Sie anfangen können, nach dem Fixer-Oberteil Ihrer Träume zu suchen.

Der beste Weg, um ein Immobilien-Schnäppchen zu machen, ist, dort zu suchen, wo andere nicht sind. Stephen Hodge, ein Vertriebsmitarbeiter von Century 21 All-Pro Realty (1993) Ltd. in Port Hope, Ont., empfiehlt Ihnen, Ihren Vertreter zu bitten, auf Angebote in bestimmten Schlüsselkategorien hinzuweisen.

Leerstandsobjekte sind beispielsweise oft leer, weil der Verkäufer ein anderes Haus gekauft und umgezogen ist. Angesichts der Kosten für die Zahlung von zwei Hypotheken, ist der Verkäufer oft begierig darauf, ein Geschäft zu machen. Und weil leere Häuser steril und kalt erscheinen können, verschrecken sie viele andere potenzielle Käufer.

Häuser, die von Rentnern verkauft werden, sind ein weiterer fruchtbarer Bereich für Schnäppchenjäger. “Die Häuser sind oft innen veraltet”, sagt Hodge. “Und die Rentner sind vielleicht nicht so motiviert, den Höchstpreis zu bekommen, weil sie nicht nach oben gehen.”

Matthew Sylvain, ein Journalist aus Toronto, und seine Frau Lisa D’Innocenzo, 33, stimmen zu. “Das Haus, das wir vor den Toren der Innenstadt gekauft haben, war seit 12 Jahren im Besitz einer Witwe”, sagt Sylvain, 35 Jahre alt. “Es brauchte Arbeit und war ziemlich veraltet, aber für Zehntausende von Dollar weniger verkauft als andere in der Nachbarschaft, weil der Besitzer es nicht mit fünf Sternen behandelt hatte.”

Auch Häuser, die als Langzeitmiete genutzt wurden, können große Funde sein. Sie sind oft ältere Häuser in etablierten Nachbarschaften, haben aber oft Oberflächenschäden wie Löcher in den Wänden, sagt Hodge. “Aber das sind gute Nachrichten für dich, denn es bedeutet, dass das Haus leicht gereinigt und repariert werden kann.”

Fragen Sie schließlich Ihren Makler, ob er oder sie von schwer nachweisbaren Immobilien weiß, sei es, weil ein Mieter nicht kooperiert oder weil die Öffnungszeiten begrenzt sind. Viele Immobilienmakler und Hauskäufer werden sich nicht mit diesen Orten beschäftigen. Infolgedessen werden Sie nicht gegen viele andere potenzielle Käufer bieten. Das ist eine Gelegenheit, viel zu verhandeln.

Like this post? Please share to your friends:
Leave a Reply

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: