Der ultimative Leitfaden für Erstkäufer (aktualisiert für 2019)

Planen Sie, Ihr neues Zuhause in naher Zukunft zu kaufen? Dieser umfassende Leitfaden navigiert den Prozess von Anfang bis Ende für Erstkäufer.

Der Kauf Ihres ersten Hauses kann langweilig und überwältigend sein.

Während es spannend ist, Immobilien zu besuchen und von Ihrem Traumhaus zu träumen, ist das Überwinden der Finanzierungshürden eine andere Geschichte. Aber keine Sorge.

Dieser umfassende Leitfaden für Hauskäufer zum ersten Mal führt Sie durch den gesamten Prozess von Anfang bis Ende.

Inhaltsverzeichnis

Bevor Sie mit der Suche beginnen

Überprüfen Sie Ihr Guthaben

Nicht nur, dass Ihre Kreditwürdigkeit einen großen Faktor spielt, ob Sie für eine Hypothek zugelassen sind oder nicht, sondern sie wird auch Ihren Zinssatz bestimmen.

Eine kleine Erhöhung oder Senkung der Zinssätze mag nicht wie eine große Sache erscheinen. Aber weil Hypothekendarlehen für eine so hohe Summe und für einen längeren Zeitraum sind, entspricht ein leichter Anstieg oder Rückgang Tausenden von Dollar mehr ausgegeben oder gespart über die Lebensdauer des Darlehens.

Um die beste Chance zu haben, für ein Darlehen genehmigt zu werden, sollten Sie eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620 anstreben. Es ist möglich, sich für ausgewählte Kreditprogramme mit einer Punktzahl von nur 580 genehmigen zu lassen, aber Sie haben vielleicht weniger Kredite zur Auswahl.

Ausführen der Zahlen

Es ist verlockend, nach Häusern zu suchen, wenn Sie wissen, dass Ihre Kreditwürdigkeit bis zu einem gewissen Grad erreicht ist. Aber das ist wahrscheinlich kein guter Zug, bis Sie bestimmen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Ja, der Kreditsachbearbeiter wird Ihnen eine Zahl geben, wenn Sie eine Vorabgenehmigung erhalten, aber dieser Betrag ist nicht immer ein Indikator dafür, was Sie sich tatsächlich leisten können.

Warum das so ist? Nun, sie konzentrieren sich auf das, was als Schulden-Einkommen-Verhältnis bezeichnet wird, um eine Vorstellung von einem Kreditbetrag zu bekommen, für den Sie sich qualifizieren. Kreditgeber bevorzugen eine Schuldenquote von 43 Prozent oder weniger, mit Ihrer neuen Hypothekenzahlung, so das Consumer Financial Protection Bureau. Zur Veranschaulichung:

Aktuelle Monatsschuld Bruttoeinkommen Schulden-Einkommen Verhältnis Maximale Hypothekenzahlung (unter Verwendung von 43% Empfehlung) $1.000 $4.000 25% $720 $2.000 $6.000 33% $580 $3.000 $10.000 30% $1.300

**Kurznotiz: Schulden-Ertrags-Verhältnis = Gesamtbetrag der monatlichen Verschuldung Bruttoeinkommen

Das Problem ist nicht, dass es keine Ausgaben berücksichtigt, die nichts mit Schulden zu tun haben. Und wenn Sie eine umfangreiche Versicherung, Kinderbetreuung oder sogar Lebensmittelrechnungen haben, könnte das ein großes Problem sein.

So ist Ihre beste Wette, einen Blick an Ihrem aktuellen Etat zu nehmen und mit einer realistischen Abbildung für Ihre neue Hypothekenzahlung aufzukommen. Aber vergessen Sie nicht, das empfohlene Verhältnis von Schulden zu Einkommen im Hinterkopf zu behalten.

Erkunden Sie die Hypothekenoptionen

Es gibt mehrere Hypothekenoptionen auf dem Markt, aber die am häufigsten vorkommenden sind:

  • Konventionelle Hypotheken: erfordert in der Regel einen Kredit-Score von 620 oder höher und ein Schulden-Einkommen-Verhältnis von 36 Prozent oder niedriger. Wenn der Kreditbetrag über 417.000 $ liegt, wird er zu einem Jumbo-Darlehen und erfordert eine höhere Anzahlung.
  • FHA-Darlehen: Versichert bei der Federal Housing Administration und erfordert in der Regel eine Kreditwürdigkeit von mindestens 580, niedrige Anzahlung und ist weniger streng als herkömmliche Hypotheken.
  • VA-Hypotheken: versichert durch das Department of Veterans Affairs und erfordert keine Anzahlung und ist einfacher zu qualifizieren als herkömmliche Kreditprodukte, aber Sie müssen ein aktives Mitglied der Streitkräfte sein. Einige überlebende Ehepartner sind ebenfalls qualifiziert.

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Die meisten Hypotheken haben eine Laufzeit von 30 oder 15 Jahren. Letzteres wird Sie mehr pro Monat kosten, aber Sie sparen eine Menge Geld auf die Zinsen.

Einige Hauskäufer wählen ARMs über Festzinshypotheken, weil es ihnen die Möglichkeit gibt, eine kleinere Zahlung in den ersten Jahren zu leisten. Es könnte auch bedeuten, dass Sie sich für ein teureres Haus qualifizieren können, aber achten Sie darauf, nicht zu überzogen zu werden, da unberechenbares Marktverhalten die Rate in die Höhe schnellen lassen könnte.

Vorabgenehmigung erhalten

Dies ist einer der zeitaufwändigeren Teile des gesamten Hypothekenprozesses. Die gute Nachricht, dass Sie sich nicht mit dem ersten Angebot zufrieden geben müssen, das Ihnen aus Angst, dass Ihre Kreditwürdigkeit einen Treffer einfährt, kommt.

“FICO Scores ignorieren[Hypothek] Anfragen, die in den 30 Tagen vor dem Scoring gemacht wurden”, so myFICO. So werden Sie nicht für mehrere Anfragen bestraft.

Also, beginnen Sie mit der Erforschung von Kreditgebern, mit denen Sie vielleicht daran interessiert sind, zu arbeiten. Sie konnten die Hilfe eines Hypothekenmaklers auch erbitten, wenn Sie für Zeit geschnallt werden oder jemand die Beinarbeit für Sie erledigen wünschen.

Sobald Sie sich auf ein paar Kreditgeber geeinigt haben, seien Sie bereit, das Folgende zur Verfügung zu stellen, um vorab genehmigt zu werden:

  • Jahresabschlüsse zur Bestätigung Ihres Vermögens, einschließlich Alterskonten und Immobilien.
  • Aktuelle Kontoauszüge
  • Die letzten beiden Gehaltsabrechnungen
  • W-2s der letzten zwei Jahre

Wenn Sie sich qualifizieren, stellt Ihnen der Kreditgeber ein Vorabgenehmigungsschreiben zur Verfügung, das für einen bestimmten Zeitraum gültig ist und angibt, wie viel Sie berechtigt sind.

Sparen für eine Anzahlung und Abschlusskosten

Während des Vorgenehmigungsprozesses sollte der Kreditgeber Kreditoptionen besprochen haben, die für Sie gut geeignet sein könnten. Sie teilten auch mit, wie viel Sie für die Anzahlung und die Abschlusskosten benötigen.

Während es einige Verkäufer gibt, die bereit sein können, die Schließungskosten zu decken, seien Sie bereit, ernsthaftes Geld zur Verfügung zu stellen, um Ihr Angebot zu sichern. Und wenn eine kräftige Anzahlung erforderlich ist, weil Sie ein Jumbo-Darlehen aufnehmen oder sich nicht für das FHA- oder VA-Programm qualifizieren, ist es jetzt an der Zeit, einen Plan zu erstellen, um Sie vor dem Schließen ans Ziel zu bringen.

Wenn der Verkäufer keine Abschlusskosten übernimmt, erwarten Sie, dass Sie zwischen 2 und 5 Prozent des Verkaufspreises zahlen. Und wenn keine hohe Anzahlung erforderlich ist, ist es keine schlechte Idee, Geld an den Tisch zu bringen. Auf diese Weise können Sie den Loan-to-Value reduzieren, was Sie als weniger risikoreich für den Kreditgeber positioniert.

Möglicherweise können Sie auch eine private Hypothekenversicherung (PMI) vermeiden, die erforderlich ist, bis Sie 20 Prozent Eigenkapital erreichen, und sich möglicherweise für einen reduzierten Zinssatz qualifizieren.

So finden Sie das perfekte Zuhause

Nach Hause gehen Einkaufen

Alles in Ordnung mit einer Vorabgenehmigung und dem Plan, das Geld zu sparen, das Sie brauchen? Jetzt ist es Zeit, zum Homeshopping zu gehen. Aber bevor Sie gehen, müssen Sie sich entscheiden, ob Sie die Hilfe eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen wollen.

Und der Vertreter des Verkäufers zahlt seine Provision, also müssen Sie sich Sorgen machen, dass die Gabelung über zusätzliches Geld erfolgt. Seien Sie einfach sicher, einen Immobilienprofi zu finden, der erfahren und seriös ist.

Jetzt zum lustigen Teil: Homeshopping. Achten Sie darauf, dass Sie ein Haus nicht nur nach seinem Aussehen beurteilen. Einige andere wichtige Faktoren, die Sie beachten sollten:

  • Steuern: Sind die Grundsteuern erschwinglich oder darüber hinaus, was Sie sich bequem leisten können? (Sie können Grundsteuern und Hausratversicherung auf ein Treuhandkonto rollen, aber sie können leicht Ihren Haushalt machen oder brechen, wenn die Zahlen steil sind).
  • Ort: Ist das Haus in einer Gegend, die historisch gesehen ihren Wert behalten hat? Ist der Standort optimal für Ihre Fahrt zur und von der Arbeit?
  • Kriminalität: Ist es ein Gebiet mit hoher Kriminalität oder ist es relativ sicher?
  • Zustand: Wie alt ist die Immobilie? Benötigt es Tonnen von Reparaturen oder ist es kurz davor, einzugsfertig zu sein?
  • Grundriss: Ist der Grundriss realisierbar oder ideal für Ihre Situation? Wäre es für andere Käufer attraktiv, wenn Sie verkaufen müssten?
  • Schulbezirk: Wie sind die Schulen? Haben sie eine gute Bewertung erhalten oder kämpfen sie darum, sich über Wasser zu halten?

All diese Faktoren können sich auf den Wert der Immobilie im Laufe der Zeit auswirken.

Ein Angebot abgeben

Du hast das perfekte Zuhause gefunden und bist bereit, auf dem Punkt zu unterschreiben. Bevor Sie den Papierkram erledigen und einziehen können, gibt es noch einen weiteren wichtigen Schritt. Und das ist das Angebot. Selbst wenn der Verkaufspreis fair erscheint, müssen Sie möglicherweise ein Angebot machen, das höher oder niedriger ist, um das Haus zu kaufen.

Warum das so ist? Nun, es könnte ein leichter oder drastischer Bieterkrieg im Gange sein und der einzige Weg für Sie zu gewinnen ist, die Konkurrenz zu schlagen. Oder vielleicht sind Sie Makler hat einige Recherchen durchgeführt und festgestellt, dass der Angebotspreis ein wenig hoch war, basierend auf ähnlichen Immobilien in der Gegend oder dem aktuellen Zustand des Hauses.

So oder so, Sie möchten ein Angebot unterbreiten, das sich durchsetzt und angenommen wird. Ihr Immobilienmakler wird dies in Ihrem Namen tun können. Aber wenn du keinen Makler hast, schau dir diese Briefe von Trulia an, um dir den Einstieg zu erleichtern.

Der Hypothekenprozess

Auch nach der Annahme Ihres Angebots gibt es noch viel mehr zu tun. Du bist noch nicht fertig! Es ist an der Zeit, zum Hypothekenprozess überzugehen.

Erinnerst du dich an das Genehmigungsschreiben? Gut wird die kreditgebende Stelle sicherstellen, dass alle Informationen, die Sie zuerst zur Verfügung stellten, durch einen Prozess genau sind, der Underwriting genannt wird.

Möglicherweise werden Sie gebeten, einige zusätzliche Dokumente zur Verfügung zu stellen, einschließlich aktualisierter Kopien Ihrer Kontoauszüge oder Gehaltsabrechnungen, wenn es ein wenig her ist, seit Sie vorab genehmigt wurden.

Je schneller Sie die angeforderten Informationen übermitteln, desto schneller erhalten Sie eine Antwort. Ziehen Sie also nicht die Füße hoch, wenn Sie ein Abschlussdatum wünschen, das früher als später liegt.

Hausinspektionen und Gutachten

Bevor Sie auf dem Haus schließen, müssen Sie eine Heiminspektion und Begutachtung durchführen lassen.

Die Hausinspektion, die Sie nicht mehr als 500 $ kosten sollte, wird Ihnen eine Gesamtbewertung der Immobilie geben und mögliche Probleme identifizieren.

Die Schätzung spielt auch eine wichtige Rolle, da sie Ihnen eine solide Vorstellung davon vermittelt, was der faire Marktwert des Hauses ist. Es wird von der Kreditgeberin angeordnet werden, aber es ist keine schlechte Idee, eine unabhängige Bewertung zu erhalten, die als zweite Meinung dient.

Sowohl die Inspektion als auch die Bewertung könnten lebensrettend sein, da Sie vielleicht feststellen, dass der Angebotspreis niedriger sein sollte oder es am besten ist, das Haus ganz zu verlassen.

Kaufen Sie eine Hausratversicherung

Ihr Kreditgeber wird verlangen, dass Sie die Hausratversicherung für Ihr neues Zuhause abschließen. Sie möchten also anfangen, nach Angeboten zu suchen und vor dem Schließen eine Richtlinie auswählen.

Schließen Sie auf Ihrem Darlehen

Endlich! Sie haben die Ziellinie erreicht und es ist Zeit, Ihr Darlehen zu schließen. Erwarten Sie während des Abschlusses:

  • Unterschreiben Sie eine Menge Papierkram.
  • Stellen Sie die für die Anzahlung geschuldeten Beträge zur Verfügung.
  • Bezahlen Sie die Abschlusskosten, die Grundsteuerverpflichtungen, Prämien für die Hausratversicherung und die Verbandsbeiträge, die Rechtsschutzversicherung und alle anderen Kosten im Zusammenhang mit der Fertigstellung des Darlehens beinhalten können.
  • Zahlen Sie Diskontpunkte oder vorausbezahlte Zinsen, die den Zinssatz senken können.

Ein paar weitere Tipps

Hier sind ein paar weitere Vorschläge für die erste Zeit Hauskäufer, um Ihnen zu helfen, genehmigt für Ihr erstes Darlehen:

  • Verzichten Sie darauf, einen neuen Kredit zu beantragen, bevor Sie schließen. Dieses könnte weg von Ihrem Schulden-Einkommen Verhältnis werfen, Ihre Kreditwürdigkeit senken und Sie schließlich am Schließen auf dem Darlehen hindern.
  • Staatliche und lokale Programme können zur Unterstützung der Anzahlung zur Verfügung stehen. Wenn Sie wenig Geld haben, sollten Sie sich die Möglichkeiten ansehen, die Ihnen möglicherweise zur Verfügung stehen.
  • Mehrere Bauherren bieten dem Käufer Anreize, wie z.B. Zuschüsse für Upgrades und Schließungskosten. Wenn Sie also keinen Neubau in Betracht gezogen haben, ist es vielleicht keine so schlechte Idee, einen Blick darauf zu werfen, ob die Preispunkte innerhalb Ihres Budgets liegen.

Solltest du stattdessen mieten?

Vielleicht haben Sie ein wenig Beinarbeit geleistet, die Zahlen überprüft und sind am Zaun beim Kauf eines neuen Hauses. Oftmals werden Sie feststellen, dass es billiger ist, Hypothekenzahlungen auf ein neues Haus zu tätigen, als Miete zu zahlen.

Sie können auch die Vorteile von Steuerabzügen nutzen und Eigenkapital aufbauen, während Sie Zahlungen tätigen. Das Eigenkapital kann für ein Darlehen geliehen werden oder etwas zusätzliches Geld in die Tasche stecken, wenn Sie sich entscheiden, vor Ablauf der Rückzahlungsfrist zu verkaufen.

Die Anmietung eines Hauses gibt Ihnen jedoch die Flexibilität, an einen neuen Standort zu ziehen, wenn das Haus nicht ganz das ist, was Sie erwartet haben, wenn Ihnen die Nachbarschaft nicht gefällt oder wenn Sie etwas Erschwinglicheres wollen.

Darüber hinaus können Sie mit der Miete die Kosten für die Instandhaltung des Hauses an den Eigentümer weitergeben. Aber als Hausbesitzer sind Sie für die Kosten im Zusammenhang mit Wartung und Reparatur verantwortlich.

Ein weiterer Grund, warum einige sich dafür entscheiden, über den Kauf hinaus zu mieten, sind die Vorabkosten. Die meisten Vermieter benötigen eine Kaution, aber sie könnte wesentlich niedriger sein als das Geld, das Sie für die Anzahlungs- und Schließungskosten in den Tisch bringen müssen.

Letztendlich müssen Sie sich entscheiden, welches die bessere Lösung ist: die Investition in ein Vermögen, das Vermögen aufbauen könnte, oder die weitere Miete, bis Sie das Gefühl haben, dass die Zeit reif ist. Es gibt keine richtige oder falsche Antwort; sie hängt nur von Ihren persönlichen Vorlieben und Ihrer finanziellen Situation ab.

Fazit

Indem Sie sich die Zeit nehmen, sich über den Kaufprozess zu informieren, sind Sie gut vorbereitet und sparen Zeit und Kopfschmerzen. Das Beste von allem ist, dass Sie Ihre Chancen erhöhen, Ihr Traumhaus mit dem wettbewerbsfähigsten Hypothekenprodukt auf dem Markt zu landen.

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