Der einfache Weg zum Vermieter

Wenn Sie das nächste Mal umziehen, überlegen Sie, den alten Ort als Mietobjekt zu behalten. Du könntest Tausende an passivem Einkommen verdienen.

Wenn Sie das nächste Mal umziehen, überlegen Sie, den alten Ort als Mietobjekt zu behalten. Du könntest Tausende an passivem Einkommen verdienen.

Karen und Keith Anderson haben sich nie besser über ihre Finanzen gefühlt. Sie sitzen auf Immobilien im Wert von mehr als 2 Millionen Dollar, und sie haben gerade Tausende von Dollar pro Jahr im passiven Einkommen gewonnen. Und hört zu: Es ist alles aus Versehen passiert.

Das finanzielle Vermögen der Andersons wurde verdient, als sie Vermieter wurden, aber es war nicht etwas, was sie planten. Vor zwei Jahren waren sie regelmäßige Hausbesitzer, die versuchten, ihr Haus im Ranch-Stil mit drei Schlafzimmern in Okanagan, B.C., zu verkaufen. Sie kauften es 2007 für 750.000 Dollar zurück, aber mit zwei wachsenden Kindern hatten sie bereits wenig Platz. Das Problem war, dass sie 2009 versuchten zu verkaufen: Die Wirtschaft tankte und die lokalen Wohnungspreise fielen rapide. Die Andersons (wir haben ihre Namen geändert, um ihre Privatsphäre zu schützen) erkannten, dass sie für mindestens 50.000 Dollar weniger verkaufen müssten, als sie bezahlt hatten.

Anstatt den Schlag anzunehmen, beschlossen sie, das alte Haus zu behalten und zu vermieten. Um für ihren neuen Ort zu bezahlen – ein 1,6 Millionen Dollar teures, 3.000 Quadratfuß großes Custom Home, nur 15 Minuten entfernt – mussten sie zwei Hypotheken aufnehmen. Das erste war eine $315.000 zweite Hypothek auf ihrem alten Ranchhaus für die Anzahlung, plus eine neue $700.000 Hypothek auf dem neuen Platz. (Der Rest des Geldes für den Kauf des neuen Hauses kam von Börseninvestitionen.) Es war ein mutiger Zug, aber bisher hat es sehr gut funktioniert. Wenn Sie daran interessiert sind, Ihr altes Haus zu vermieten, anstatt es beim nächsten Umzug zu verkaufen, lesen Sie weiter und ich werde Ihnen sagen, wie.

Es gibt einige Dinge, die Sie beachten müssen, wenn Sie entscheiden, ob Sie Ihren alten Platz als Miete behalten oder verkaufen wollen. Die erste ist, ob Sie tatsächlich Geld verdienen werden. Mit anderen Worten, ob Ihre Anlageimmobilie Cashflow-positiv ist.

Um diese Berechnung durchzuführen, müssen Sie zuerst herausfinden, für wie viel Sie Ihren alten Platz mieten können. Scannen Sie Berichte, die von Ihrem lokalen Immobilienbüro veröffentlicht wurden, und suchen Sie nach Websites, die kostenlose Mieteinträge anbieten, wie Craigslist oder Kijiji.ca. Oder Sie können tun, was die Andersons getan haben, und sich von einem lokalen Immobilienmakler und Hausverwalter beraten lassen.

Sobald Sie wissen, was Sie in den monatlichen Mieteinnahmen erwarten können, müssen Sie die Kosten für den Transport der Immobilie addieren. Die größte wird wahrscheinlich ihre Hypothekenzahlungen sein. Aber vergessen Sie nicht andere Betriebskosten wie Versicherung, Steuern, Instandhaltung und einen Notfallfonds für Werbung, Verwaltung und Forderungsausfälle, wie z.B. das Auslassen von Mietern.

Als sie die Zahlen durchführten, dachten die Andersons, sie würden ein Bruttoeinkommen von 32.400 Dollar pro Jahr durch die Vermietung ihres Viehzüchters erhalten. Die Gesamtkosten für die Instandhaltung und Wartung beliefen sich auf 24.400 Dollar pro Jahr. Diese Kosten beinhalteten eine monatliche Zahlung von $1.500 auf die $315.000 zweite Hypothek, um die Anzahlung auf den neuen Platz zu decken, plus $285 pro Monat auf die erste Hypothek des Ranchers, die sie abgeschlossen hatten, als sie sie ursprünglich gekauft hatten. Sie beschlossen auch, einen Hausverwalter für 250 Dollar pro Monat einzustellen. (Wenn Sie keinen Hausverwalter einstellen, geben Sie mindestens 800 $ pro Jahr für jede Mieteinheit an, um die Wartungskosten zu decken.) In ihrem Fall blieben immer noch etwa 8.000 Dollar pro Jahr übrig, um die Versicherung, mögliche Leerstände und natürlich den Gewinn zu decken.

Es gibt eine weitere wichtige Sache, die Sie denken sollten, bevor Sie den Sprung wagen, und das ist, ob Sie den Streit des Seins ein Hauswirt wünschen.

Als Mike und Joan Gaye von ihrem Scarborough Bungalow in eine Downtown Toronto Eigentumswohnung umzogen, beabsichtigten sie zunächst, den Bungalow zu vermieten und das Einkommen zu verwenden, um ihre Zahlungen zu beschleunigen. Aber dann wurden die Gayes ehrlich. “Ich wollte nicht, dass meine Ausfallzeit mit Mieterbeschwerden in Anspruch genommen wird”, sagt Mike. So verkauften die Gayes (wir änderten ihre Namen, um ihre Privatsphäre zu schützen) ihren Bungalow und benutzten das Geld, um eine Pauschalzahlung gegen ihre Wohnung zu leisten. Ja, sie haben einen Vermögenswert verloren, aber sie wussten, dass es nicht funktioniert, ein Vermieter zu werden, wenn man nicht mit dem Herzen dabei ist.

Was ist mit den Risiken? Wenn Sie vom Hausbesitzer zum Vermieter gehen, werden Sie ein Immobilieninvestor. Wie bei jeder anderen Art von Investition gibt es auch hier Risiken.

Die größte Bedrohung ist ein Rückgang der lokalen Wohnungspreise, eine sehr reale Möglichkeit in vielen kanadischen Städten, wo das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Mieten derzeit auf einem Allzeithoch liegt. Wie bei jeder fremdfinanzierten Investition, wenn Sie Geld gegen einen Vermögenswert aufnehmen und der Wert dieses Vermögenswertes sinkt, dann könnten Sie in Schwierigkeiten geraten. Sie könnten sich in einer Position befinden, in der die Bank Ihnen mehr geliehen hat, als Ihre Immobilie wert ist. Selbst wenn eine Hypothekenrückzahlung nicht gefordert wird, kann sie die Refinanzierung Ihres Hauses unmöglich machen, da kein Kreditgeber eine Hypothek anbietet, die mehr wert ist als das Haus. Andere Risiken sind steigende Zinssätze, was zu höheren Hypothekenzahlungen führen könnte, und, wenn Sie die Hypothek auf das neue Zuhause aus dem laufenden Einkommen, dem Verlust des Arbeitsplatzes oder einer Invalidität bezahlen.

Die Andersons haben derzeit eine massive Verschuldung, aber bisher läuft alles gut. Ihr lokaler Immobilienmarkt ist jetzt viel gesünder und sie denken nicht einmal mehr daran, den Rancher zu verkaufen. Warum sollten sie? Es ist, ihnen Geld zu verdienen.

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Finanzierungszeit
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