Ausländische Käufersteuer ist klug, braucht aber mehr, um GTA-Wohnungsprobleme zu lösen.

Eine ausländische Käufersteuer im GTA ist ein “offensichtlicher Schritt”, erklärt CIBC Deputy Chief Economist, aber sie hat das Haupthindernis für bezahlbares Wohnen nicht gelöst.

Wohnungsprobleme haben sowohl eine Nachfrage- als auch eine Angebotsseite.

Die Stadtverwaltung, die die Greater Toronto Area regiert, könnte gezwungen sein, eine 15%ige Umsatzsteuer für ausländische Käufer einzuführen, erklärt der stellvertretende Chefökonom Benjamin Tal von CIBC, aber sie wird das Haupthindernis für das erschwingliche Wohnproblem der Stadt nicht lösen.

“Ich sage nicht voraus, dass es eine Steuer geben wird, noch schlage ich vor, dass es eine geben sollte”, sagte Tal in einem kürzlich geführten Interview. Dennoch waren die Auswirkungen der jüngsten Steuer für ausländische Käufer aus Vancouver dramatisch genug, um einige unverblümte Politiker und politische Entscheidungsträger dazu zu veranlassen, vorzuschlagen, dass die Steuer eines ausländischen Käufers aus Toronto ein offensichtlicher Schritt zur Abkühlung des heißesten Marktes von Ontario sein könnte.

Tals Kommentare kommen nach einer arbeitsreichen Woche, in der die Medienberichte mit weiteren Problemen bei der Art und Weise, wie ausländische Käufer kanadische Hypotheken erhalten können, dominiert wurden, und kurz nachdem Daten über die Auswirkungen der ausländischen Käufersteuer von Vancouver veröffentlicht wurden.

Nach einem Bericht des Finanzministeriums von B.C. gab es sowohl einen großen Ansturm auf Abschlüsse vor Inkrafttreten der neuen ausländischen Käufersteuer am 2. August 2016 als auch einen dramatischen Umsatzrückgang nach Einführung dieser Steuer. Die Daten zeigen, dass Immobilienkäufe mit ausländischem Geld in Metro Vancouver zwischen dem 2. und 31. August auf nur noch 60 Verkäufe zurückgingen, 97% weniger als die 1.974 Verkäufe mit ausländischen Investitionen zwischen dem 10. Juni und dem 1. August.

Zum Lärm kam der ehemalige Finanzminister Joe Oliver hinzu, der gestern eine Kolumne für die Financial Post verfasst hat, in der die politischen Entscheidungsträger aufgefordert wurden, eine ähnliche ausländische Käufersteuer im GTA einzuführen, das kürzlich in Vancouver verabschiedet wurde.

Ausländische Käufer sind nicht das einzige Problem.

Aber Tal ist etwas besorgt. “Offensichtlich beeinflussen ausländische Investitionen unsere Immobilienmärkte und Immobilienpreise”, sagt er. “Gleichzeitig ist es nicht das Thema Nummer eins.”

Laut Tal ist ein Mangel an Landangebot das größte Problem für Toronto und Vancouver. “Die Grundstückspreise steigen, und das wirkt sich besonders auf den Niedrigpreis- oder Wohnungsmarkt aus.”

Da Vancouver im Wesentlichen eine Insel ist, gibt es keine klare Lösung, wie dem Mangel an Landangebot begegnet werden kann, außer der Erhöhung der Dichte. Dies begrenzt die Anzahl der Einfamilienhäuser, was zu einer erhöhten Nachfrage nach Käufern führt, die in diese Art von Wohnen einsteigen, bevor die Zinsen steigen.

In Toronto schränken Planungsinitiativen, die vor Jahrzehnten zum Schutz des Grüngürtels des Gebietes ins Leben gerufen wurden, jetzt die Möglichkeiten des Wohnungsbaus ein. “Das ist der Hauptgrund für die gestiegenen Immobilienpreise”, sagt Tal. Und dies, kombiniert mit niedrigen Zinsen, veranlasst mehr Käufer, dieses Angebotsdefizit durch die Versteigerung aktueller Einfamilienhäuser zu überwinden. “Die Menschen sind im Grunde genommen blind von niedrigen Zinsen und der Aufnahme von extra großen Hypotheken, und das könnte langfristige Auswirkungen haben.”

Kann ein Angebotsproblem nicht mit einer Nachfragelösung lösen.

Tals Sorge ist, dass das Versorgungsproblem nicht angegangen wird. “Wir sind in einer Situation, in der das Hauptproblem – der Landmangel – ein Angebotsproblem ist, und dennoch versuchen wir, dieses Problem mit einem Nachfragewerkzeug anzugehen”, einschließlich Steuern und Vorschriften. Infolgedessen hat sich in den beiden heißesten Märkten Kanadas wenig verändert. Tal erklärt, dass, wenn das Angebot kein Problem wäre, die Preise für Eigentumswohnungen und andere Schichten oder Wohngemeinschaften mit Einfamilienhäusern Schritt gehalten hätten. Das war nicht der Fall. Laut einem Artikel von Globe and Mail vom 26. Januar 2016 stieg das Preisgefälle zwischen Eigentumswohnungen und Häusern im Jahr 2015 in der Greater Toronto Area über die 50%-Marke. “Der Wert von Einfamilienhäusern ist in die Höhe geschnellt, während der Markt für Eigentumswohnungen flach ist.” Nach den Verkaufszahlen des Gewerbeimmobilienunternehmens Altus-Gruppe stieg der Umsatz mit Einfamilienhäusern im Jahr 2015 um 8%, während der Umsatz mit Eigentumswohnungen um 2% zurückging.

Das heißt nicht, dass Tal gegen die Einführung einer ausländischen Käufersteuer in Toronto oder anderen Städten ist, die von ausländischem Käufergeld beeinflusst werden kann. “Die Auswirkungen sind absolut realistisch”, sagt Tal, “aber wie groß dieser Einfluss ist, bleibt abzuwarten.”

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