8 Gründe, warum die Immobilienpreise in Vancouver so verrückt sind.

Nur ein paar und es könnte als ein perfekter Sturm betrachtet werden, aber der Immobilienmarkt von Vancouver sieht sich acht mildernden Faktoren gegenüber, die dazu beitragen, die Preise in die Höhe zu treiben.

Von ausländischen Käufern bis hin zu skrupellosen Agenten – hier sind die Faktoren, die helfen, die Preise nach oben zu treiben.

Der Immobilienmarkt von Vancouver ist durcheinander. Es ist wirklich schief gelaufen. Dadurch erregt es viel Aufmerksamkeit. Von Medienberichten über die Provinzkontrolle bis hin zu Selbstregulierungsmaßnahmen – Kanadas teuerster Immobilienmarkt steht unter dem sprichwörtlichen Mikroskop. Aber was wissen wir sicher? Hier ist eine Zusammenfassung von acht Faktoren, die dazu beitragen, die Preise durch die Stratosphäre in Vancouver und das untere Festland zu drücken.

Nr. 1: Ausländische Käufer

Es ist nicht sehr kanadisch, die Auswirkungen der Einwanderung zu diskutieren, besonders wenn sie negativ ist. Aber die Wahrheit ist, dass der Vancouverer Immobilienmarkt die Auswirkungen des ausländischen Geldes gespürt hat – insbesondere des Geldes von reichen Ausländern. Ein Großteil dieses Geldes kommt aus dem chinesischen Festland. Auch keine sehr kanadische Sache zu sagen. Aber es ist wahr. Woher sollen wir das wissen? Weil das Phänomen verfolgt, untersucht und aufgezeichnet wurde – nicht nur in Vancouver.

Die von David Ley gesammelten Daten zeigen, wie die Metro Vancouver in den letzten Jahrzehnten den anderen Städten des Pazifischen Randes “Gateway” wie Hongkong, Singapur, London und Sydney ähnlich geworden ist. Jede dieser Gateway-Städte hat steigende Wohnkosten, die durch ein hohes, von der Einwanderung getriebenes Bevölkerungswachstum und ausländische Investoren verursacht werden.

“In jeder dieser Städte wird der Markt von etwas anderem als von Eigennutzern bestimmt. Nicht nur neue Einwanderer, sondern auch Investoren, einschließlich Offshore-Investitionen”, erklärt Ley. Durch seine Analyse entdeckte Ley, dass es in den letzten 25 Jahren eine fast 1:1-Korrelation zwischen den steigenden Immobilienpreisen Vancouvers und dem Anstieg der internationalen Einwanderung und Offshore-Investoren in diese Westküstenstadt gab.

Ley ist nicht die Einzige, die diesem Trend folgt. Der Geograph Markus Moos von der University of Waterloo und der Universitätsplaner Andrejs Skaburskis von der Queen bestätigen die Ergebnisse von Ley. Sowohl Moos als auch Skaburskis geben zu, dass Vancouver ein “außergewöhnliches” Beispiel dafür ist, wie sich die “Globalisierung” auf den lokalen Wohnungsmarkt auswirken kann.

Der größte Beitrag zu diesen steigenden Immobilienpreisen ist, dass diese Einwanderer nicht nur mit großem Reichtum ankommen, sondern auch weiterhin hohe Einkommen außerhalb Kanadas erzielen. Diese Anhäufung und der Zugang zu Geld und seine Investition in Vancouver-Eigentum führten zu einer “Entkopplung des Wohnraums von der lokalen Arbeitsmarktbeteiligung”, schreiben Moos und Skaburskis.

Selbst die von der Stadt Vancouver veröffentlichten Daten bestätigen die Behauptungen dieser Wissenschaftler. Nach Angaben des Distrikts wurden in den letzten 20 Jahren fast neun von zehn Neuankömmlingen außerhalb des Landes geboren – meist in Asien. Stadtdaten zeigen auch, dass viele dieser neuen Eigentümer “zirkulierende Migranten” sind – Ausländer, die in Immobilien in Kanada investieren, während sie im Ausland arbeiten.

Einige Kritiker dieser Daten argumentieren, dass reiche Ausländer nur in Luxusimmobilien investieren – Käufe, die keine Auswirkungen auf die Nachbarschaften (und Preise) haben, in denen normale, bürgerliche Vancouveraner Häuser kaufen. Aber das ist einfach nicht wahr.

Ley beschreibt die Auswirkungen als “Trickle-Down-Effekt”, der auftritt, wenn reiche Einwanderer und Investoren die Immobilienpreise auf dem gesamten niederländischen Immobilienmarkt nach oben treiben. Es ist ein Phänomen, das Andy Yan, ein Stadtplanungsforscher und außerordentlicher Professor an der University of British Columbia (UBC), seit Jahren dokumentiert. Er wandte seine Daten und Recherchen in Karten um, die das Wachstum der Hauspreise in der Metro Vancouver dokumentieren. In der ersten Karte (unten) gibt es praktisch keine Immobilien östlich der Main Street, die für über 1 Million Dollar aufgeführt sind.

(Andy Yan, 2014 BTA Works)

Die zweite Karte (unten) zeigt die Hauspreise 2015 in der Metro Vancouver. Beachten Sie, wie viele der Häuser östlich der Main Street jetzt mit einem Preis von 1 Million Dollar oder mehr ausgestattet sind.

(Andy Yan, 2015 BTA Works)

Die endgültige Karte (unten) zeigt die Wohnungspreise 2016. Beachten Sie, wie die Zahl der Häuser, die für über $1 Million verkaufen, drastisch gestiegen ist. Nun breitet sich das rote Meer über die Metro Vancouver bis in die inneren Vororte aus.

(Andy Yan, 2016 BTA Works)

“Es ist ja nicht so, als ob man eine klare Trennwand zeichnen könnte. Die Immobilienwerte in der Westseite beeinflussen die Preise in der Ostseite. Die Nachfrage wird nur umgelenkt, zum Beispiel von Kitsilano über die Main Street bis hin zu Commercial Drive”, sagt Ley. Nun reicht das Problem weit über die Stadtgrenzen hinaus und in die Vororte.

“Einige Investoren kaufen gleichzeitig ein paar Häuser”, sagt ein verärgerter Leser. “Einige der Geschäfte werden sogar aus der Ferne von Übersee aus abgeschlossen. Das wird letztendlich dazu führen, dass immer mehr Menschen keine andere Wahl haben, als in anderen Provinzen nach Arbeitsplätzen zu suchen.”

Nr. 2: Ineffektive Regulierung

Aber ausländische Käufer sind nicht die einzigen Schuldigen auf Vancouvers chaotischem Immobilienmarkt. Schnelles Geld, skrupellose Menschen und ein allgemeines Unwohlsein bei der Definition und Durchsetzung schlechten Verhaltens haben die Stadt stark belastet.

Eine kürzlich durchgeführte Globe and Mail-Untersuchung ergab, dass Vancouver-Immobilienmakler, die wegen Fehlverhaltens diszipliniert wurden, mit Geldbußen und Suspendierungen konfrontiert wurden, die im Vergleich zu den hohen Provisionen, die bei Immobilientransaktionen erzielt wurden, nichts anderes als ein Witz waren. Der Bericht des Globe zeigte, dass von den mehr als 100 jüngsten, zum Teil vertraulichen Disziplinarverfahren die Geldbußen durchschnittlich 4.850 US-Dollar betrugen. Vergleichen Sie dies mit der potenziellen Provision auf ein 1,78 Millionen Dollar teures Haus – dem durchschnittlichen Preis, der im ersten Quartal 2016 in der Metro Vancouver gezahlt wurde – was sich auf 22.500 Dollar beläuft, und Sie können sehen, warum einige Agenten diese Geldbußen einfach als die Kosten für das Geschäft betrachten.

Was noch schlimmer ist, ist die Untersuchung von Globe and Mail, die ergab, dass nur ein Bruchteil der Agenten ihre Lizenzen wegen Fehlverhaltens verloren hat. Denjenigen, die eine Suspendierung erhielten, wurde im Durchschnitt sechs Wochen lang das Training untersagt. Im Vergleich dazu ist das Fraser Valley Real Estate Board – das private Board, das für Immobilien auf dem unteren Festland verantwortlich ist, wie Langley und Abbotsfords – bekannt für viel härtere Strafen für Makler, die gegen Ethik oder Vorschriften verstoßen.

“Einige Leute haben einige wirklich schlimme Dinge getan und bekommen einfach eine Ohrfeige”, sagt Janet Mackenzie, eine Managerin für regulatorische Angelegenheiten in Vancouver, die Ende letzten Jahres mit dem Globe sprach. “Die Polizeiarbeit von Agenten hat gezeigt, dass sie nicht das beste Modell ist.”

Mackenzie fand sich tatsächlich in der Mitte des Problems, als ihr eigener Immobilienmakler ihre Unterschrift während eines Condo Deals vor ein paar Jahren fälschte. Mackenzie reichte eine Beschwerde beim Real Estate Council of B.C. (RECBC) ein, der Selbstregulierungsorganisation für die Immobilienwirtschaft der Provinz. Sie musste zwei Jahre warten, bevor RECBC ein Urteil fällte – ein Teil davon war öffentlich und ein Teil privat. Öffentlich wurde Mackenzie gesagt, dass ihr Agent mit einer Geldstrafe von $1.250 belegt wurde und eine viermonatige Suspendierung erhielt. Privat verhängte RECBC auch eine Geldstrafe von 10.000 Dollar und verbot dem Agenten, den Multiple Listings Service für ein Jahr zu nutzen. Aber erst nach der Untersuchung des Globe erfuhr Mackenzie von dieser späteren Strafe.

Dann gab es den jüngsten Fall, bei dem es um New Coast Realty ging. Die Maklertätigkeit war die Heimat von 445 Immobilienmaklern und wurde von dem 42-jährigen Ze Yu Wu, einem ständigen Einwohner, der vor einem Jahr aus China nach Kanada zog, und einem nicht lizenzierten Trainer geleitet, der seine Makler unterrichtete und ermutigte, Low-Ball zu spielen und potenzielle Verkäufer anzulügen, um größere Provisionen für den Weiterverkauf der denkmalgeschützten Häuser zu verdienen.

In einer Abschrift der Untersuchung des Globe hört man Wu sagen: “Du musst die niedrigsten Preise in der Nachbarschaft ausdrucken, um es dem Hausbesitzer zu zeigen. Es ist sehr wichtig, niedrige Verkaufspreise in der Nachbarschaft auszudrucken.”

Kurz nach der Veröffentlichung des Untersuchungsberichts des Globe schaltete sich RECBC ein, um Lizenzbedingungen für New Coast Realty herauszugeben, die die Ernennung eines neuen von RECBC zugelassenen Maklermanagers, die Einstellung eines Trainers, der ein lizenzierter Makler war und die Einhaltung der Bedingungen für das Unternehmen beinhalteten. Die Sache ist die, Wu kam relativ ungeschoren davon. Als nicht lizenzierter Trainer (der nicht wirklich Immobilienverkäufe tätigt) ist er nicht an die Vorschriften gebunden, die für lizenzierte Immobilienmakler gelten. Im Mittelpunkt dieser Vorschriften steht die Vorstellung, dass ein Immobilienmakler im Interesse seiner Kunden handeln oder Disziplinarmaßnahmen riskieren muss.

Trotz der Übertretungen ist New Coast Realty immer noch in Betrieb. Und Wu verdient immer noch Geld und wird es auch, solange Makler ihre Bürogebühren bezahlen und eine Provision verdienen.

Nr. 3: Wiederauftreten des Schattenwechsels

Der große Grund, warum Wu und andere für schnelle Hausverkäufe drängen, ist, weil sie dann umdrehen und diese Eigenschaft an einen anderen Käufer weiterverkaufen können – normalerweise zu einem viel höheren Preis. Der Agent hat nun zwei Provisionen für eine Immobilie verdient, in der Regel innerhalb von Wochen nach dem ersten Verkauf des Hauses. Es ist ein Prozess, der als Schattenumkehrung bekannt ist, obwohl er rechtlich als Abtretungsverkauf bekannt ist.

Ein Abtretungsverkauf ermöglicht es dem aktuell registrierten Käufer einer Immobilie, sein Eigentum an der Immobilie an einen anderen interessierten Käufer zu verkaufen, noch bevor der erste Verkauf abgeschlossen ist. Die Nutzung von Zuordnungsverkäufen ist am häufigsten im Bereich der Neubauten von Eigentumswohnungen. Es ist nicht ungewöhnlich für kanadische Neubauwohnanlagen, den Eigentümer zwei, drei, viermal zu ändern, bevor das Wohngebäude und seine Einheiten tatsächlich zur Besetzung bereit sind.

Hier ist der Punkt: In den meisten Provinzen Kanadas gibt das Verkaufsbeleg einem Käufer nicht automatisch die Möglichkeit, seine Rechte an der Immobilie weiterzuverkaufen. In den meisten Provinzen muss sowohl der Käufer als auch der Erstverkäufer eine zusätzliche Klausel oder einen völlig separaten Vertrag abschließen. Dies hilft, alle Transaktionen und Absichten völlig transparent zu halten.

Aber das ist nicht der Fall, wenn Sie einen Immobiliengeschäft in B.C.’s Lower Mainland abschließen. In Vancouver ist eine Abtretung Teil des angenommenen Rechtepakets, das ein Verkäufer an den Käufer weitergibt. Keine andere Mitteilung ist erforderlich oder gegeben, wie ein West Vancouver Paar erfuhr, als ihr kürzlich verkauftes Haus wieder aufgelistet wurde und für mehr als 1 Million Dollar mehr als ihr endgültiger Verkaufspreis weiterverkauft wurde.

Soviel zur Transparenz.

Im Zuge der negativen Schlagzeilen in den Medien entschied sich RECBC für die Einsetzung einer Beratergruppe, die Abschreckungsmaßnahmen für eine Liste fragwürdiger Praktiken erarbeiten sollte. Nach geltendem B.C. Recht können RECBC oder andere Immobilienverwaltungen einen Immobilienmakler mit einer Geldstrafe von maximal 10.000 US-Dollar belegen. Um dies ins rechte Licht zu rücken, beträgt die Höchststrafe in Alberta und Ontario 25.000 Dollar für ähnliches Fehlverhalten.

Dennoch könnten die Aktionen des Rates ein wenig zu spät sein. B.C. Premierminister Christy Clark versprach kürzlich das Potenzial von Provinzvorschriften, die strengere Strafen für diejenigen verhängen würden, die versuchen, sich an aktuellen und zukünftigen Vorschriften zu orientieren. Ein Grund, warum die Provinz beschlossen haben könnte, unabhängig vom Rat zu handeln, ist, dass dies nicht das erste Mal ist, dass das untere Festland von B.C. mit Problemen beim Schattensprung konfrontiert war. In der Mitte der 2000er Jahre, während eines Condo-Booms, waren Auftragsverkäufe so verbreitet, dass einige Entwickler Klauseln einfügten, um sie zu verbieten. Die Begründung war, dass heiße, schäumende Märkte, die von Geld und Spekulationen angetrieben wurden, den Preis in die Höhe treiben und möglicherweise eine unhaltbare Blase erzeugen könnten. Nicht nur das, sondern bereits im Mai 2008 hat das Landesamt des Immobilienkommissars eine Verbraucheralarm ausgelöst, der vor den Risiken warnte, die mit der Vertragsübertragung verbunden sind.

Nr. 4: Mit Technik ist alles einfacher.

Ein weiterer Faktor ist die Leichtigkeit, mit der die Technologie den Weg zu einer früher lokalisierten wirtschaftlichen Entscheidung verkürzt hat. Heutzutage müssen ausländische Investoren nicht einmal mehr nach Kanada gehen, um einige der exklusivsten Immobilien auf dem unteren Festland von B.C. zu erwerben. Nehmen wir zum Beispiel den Verkauf der 51,8 Millionen Dollar teuren Point Grey-Villa im Dezember 2015 (die drei Bauplätze einnimmt und den Blick auf das Meer richtet). Der Käufer war Mailin Chen, ein Geschäftsmann vom chinesischen Festland, und es wird berichtet, dass er nie sein Haus in China verlassen hat, um seine neue Villa in Vancouver zu kaufen. (Noch kaufte er das Haus selbst. Sein in Vancouver ansässiges Unternehmen, Chunghwa Investment (Canada) Co. Ltd, hat ein Unternehmen, das im März 2010 gegründet wurde und ein Büro in der Howe Street in der Innenstadt von Vancouver hat.)

Während Chens Transaktion legal und transparent war, gab es Berichte, dass einige Brokerhäuser und Websites nicht den gleichen engen Richtlinien folgen, wenn es um den Zugang zu Angeboten geht. Mitte April dieses Jahres berichtete Global News, dass eine chinesischsprachige Website, die einem Unternehmen in Shanghai gehört, angeblich Informationen aus dem kanadischen MLS-System abgerufen habe, bevor die Informationen veröffentlicht wurden. Wie in den meisten Provinzen Kanadas üblich, werden alle neuen Verkaufslisten in MLS eingegeben, aber nicht für 24 bis 72 Stunden (je nachdem, wo Sie sich in Kanada befinden) der Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Aber die Bereitstellung dieser Informationen nur für ein Segment des freien Marktes hat Bedenken geweckt, dass ausländische Käufer, die in den heißen Immobilienmarkt von Metro Vancouver investieren, einen unfairen Sprung bei neuen Börsengängen machen. Fünf Tage später veröffentlicht RECBC eine Mitteilung, in der es heißt, dass sie die Übertretung nicht nur auf der Vanfun.com-Website, sondern auch auf anderen ähnlichen Websites untersuchen.

Nr. 5: Geldwäscherei

Hinzu kommen die wachsenden Probleme der Geldwäsche, des Betrugs und der Steuerhinterziehung. Die Housing Action for Local Taxayers, eine Interessengruppe mit dem Ziel, Politiker für die Erschwinglichkeit von Wohnraum zur Rechenschaft zu ziehen, sagt, dass “Häuser zu undurchsichtigen Geldbanken geworden sind, in denen Gelder aus dem Ausland schöne sichere Orte zum Verstecken finden können, und es besteht keine Notwendigkeit, eine Rendite auf die Investition zu zeigen, da das Hauptziel darin besteht, die Gelder vor ausländischen Steuerbehörden zu verstecken”.

Ein Teil des Problems besteht darin, dass in den letzten 12 Monaten Dutzende von B.C. Immobilienvermittlungen mit “erheblichen” oder “sehr erheblichen” Mängeln erwischt wurden, erklärt The Globe and Mail. Die Entdeckung wurde gemacht, als das Financial Transactions and Reports Analysis Centre (FINTRAC), das die Bundesgesetze zur Bekämpfung der Geldwäsche durchsetzt, beschloss, die Prüfung der Befürchtungen zu verstärken, dass Geld, vor allem aus China, über Immobilien in Vancouver gewaschen wird. “Es wurden Bedenken geäußert, dass diejenigen im Immobiliensektor die Verpflichtungen aus dem Gesetz nicht erfüllen würden”, sagte FinTRAC-Sprecher Darren Gibb. Das hat er hinzugefügt: “Der Immobiliensektor ist sehr anfällig für Geldwäsche.” Als Ergebnis ihrer Untersuchung stellte FinTRAC fest, dass einige Immobilienmakler es versäumten, sich von Kunden, wie Führerscheine oder Reisepässe, eine korrekte ID zu beschaffen; es versäumten, Geldquellen zu überprüfen; und einige Maklerfirmen meldeten einfach keine verdächtigen oder großen Bartransaktionen, eine Verpflichtung nach den Gesetzen zur Bekämpfung der Geldwäsche.

Dan Zitting, Chief Product Officer des Vancouverer Analysehauses ACL, ist Experte für die Erkennung von Kriminalitätsmustern in riesigen Datenbeständen. In den letzten Interviews mit Globe and Mail und Vancouver Sun erläuterte er seine Befürchtungen vor einem weit verbreiteten Betrug auf dem Immobilienmarkt von B.C.. “Vancouver Immobilien sind offensichtlich einem sehr hohen Risiko ausgesetzt, als Transfer- und Aufbewahrungsvehikel für gewaschenes Geld verwendet zu werden”, sagte Zitting und fügte hinzu, dass die Ergebnisse der FINTRAC-Compliance-Überprüfung “wirklich ziemlich beängstigend sind, sowohl für die Stabilität des Immobilienmarktes als auch für das Potenzial, Fragen der organisierten Kriminalität zu unterstützen und zu propagieren”.

Die Canadian Real Estate Association (CREA), die in der Branche Schulungen zur Einhaltung der Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche durchführt, antwortete kürzlich und erklärte, dass, obwohl es Probleme gab, das eigentliche Problem bei FINTRAC liege. CREA nannte das Trainings-Webinar der Bundesagentur “eindeutig unzureichend”. CREA weist auch darauf hin, dass sie, um Maklern und Maklern zu helfen, “stark” in die Einstellung von zwei Mitarbeitern und die Beauftragung von externen Unternehmen investiert haben, um Immobilienmakler auf den neuesten Stand zu bringen. “Es wäre schön, wenn FINTRAC ähnliche Zeit und Mühe investieren würde”, sagte Randall McCauley, Vizepräsident der CREA für Regierung und Öffentlichkeitsarbeit. Herr McCauley nennt es “lächerlich”, von einzelnen Immobilienmaklern zu erwarten, dass sie die gleiche Infrastruktur wie Banken oder Casinos haben, um Kunden zu verfolgen.

McCauley weist auch darauf hin, dass die grundlegende Infrastruktur der Vorschriften einen völligen “Mangel an Verständnis” für die Branche zeigt. “Ein großer Prozentsatz unserer Mitglieder hilft Einzelpersonen zu verkaufen, dann kaufen Sie ein Haus innerhalb von Tagen oder Wochen”, sagte McCauley. Er fragt sich: Warum die verstärkte Prüfung eines Käufers, der zwei Transaktionen innerhalb von fünf Jahren durchführt?

Nr. 6: Der Balken ist zu niedrig.

Trotz der Probleme strömen die Menschen immer wieder in die Stadt und in die Immobilienbranche Vancouvers. Im Raum Vancouver gibt es inzwischen mehr als 12.400 Agenten – 24% mehr als vor fünf Jahren. Einige sagen, dass das Wachstum in diesem Beruf, zusammen mit den gestiegenen Fehlern und gebrochenen Vorschriften, zum Teil auf die niedrige Eintrittsschwelle in den Immobilienbereich zurückzuführen ist. Ein ReMax-Makler erklärte in einem kürzlich erschienenen Globe and Mail-Artikel, dass er nicht von all den Fehlern und Auslassungen (und Provisionen) überrascht sei. “Es ist zu einfach, ein Immobilienmakler in Britisch-Kolumbien zu werden, so dass der Grad der Einhaltung ein Problem sein wird”, sagt Keith Roy, ein Immobilienmakler, der auch im Berufsausschuss des Real Estate Board of Greater Vancouver (REBGV) sitzt, dem Mitgliedsverband, der lizenzierte Immobilienmakler in der Region vertritt. “Der beste Weg, den öffentlichen Schutz zu erhöhen, ist, mehr als einen 10-wöchigen Online-Kurs zu absolvieren, um Ihre Lizenz zu erhalten.”

Nr. 7: Mangel an unvoreingenommenen Informationen

Vancouvers wachsendes Wohnungsdilemma hat die Stadt überall auf die Spitze der unbezahlbaren Listen gebracht. Vor kurzem hat Demographia die Westküstenstadt als die zweiterschwinglichste von 325 Städten weltweit eingestuft. Die einzige Stadt, die Vancouver besiegt hat, ohne den ersten Platz zu belegen: Hongkong.

Ein Teil des Problems ist, dass niemand den Anschein erwecken will, die Cash Cow zu töten. Schlimmer noch, ist, dass zuverlässige, unvoreingenommene Informationen schwer zu bekommen sind. Im letzten Jahr hob Ian Young, ein Reporter der South China Morning Post, hervor, wie das Centre for Urban Economics and Real Estate, das vom UBC-Wirtschaftsprofessor Tsur Somerville geleitet wird – der in den Medien am häufigsten zitierte Wissenschaftler in Bezug auf Vancouvers Wohnungsprobleme – einen Teil seiner Mittel von Entwicklern erhält. Es stellte sich heraus, dass auch einige der so genannten urbanen Think-Tanks der Stadt – die angeblichen Vordenker für die Stadtentwicklung – dies tun.

Doch diejenigen, die kein persönliches oder berufliches Interesse an der Diskussion haben – wie Yan, Elizabeth Murphy, eine private Projektmanagerin, David Wachsmuth, ein ehemaliger UBC-Stadtgeograph, jetzt Assistenzprofessor für Stadtplanung an McGill, Andrey Pavlov von der SFU und der akribische Stadtgeograph David Ley von B.C. (Autor von Millionärsmigranten) – dominieren aus den falschen Gründen die Schlagzeilen. Als Ley im vergangenen Jahr seine Ergebnisse über die Auswirkungen hoher Einwanderungsraten und ausländischer Besitzverhältnisse auf die Immobilienpreise veröffentlichte, warfen Somerville und andere Etiketten von “rassistisch” und “fremdenfeindlich” heraus.

Nr. 8: Vancouver will wachsen.

Also, warum drängt dies auf mehr Hausbesitzer und einen größeren Anteil an internationalen Investitionsgeldern? Weil die Stadt Vancouver wachsen will. Das Personal der Stadt deutet darauf hin, dass eine Erhöhung der Marktpreise für Wohngebiete erweitert werden muss, um die Millionen oder mehr Menschen aufzunehmen, die sich bis 2041 in der Stadt niederlassen werden. Das Problem ist, dass dieses geschätzte Wachstum für das gesamte untere Festland gilt, wobei nur ein kleiner Teil ein Zuhause in der City of Vancouver gründet.

Elizabeth Murphy, eine privatwirtschaftliche Projektmanagerin und ehemalige Immobilienentwicklerin beim Wohn- und Immobilienministerium der Stadt Vancouver und für BC Housing, ist der Ansicht, dass die Umzonungs- und Bebauungspläne der Stadt alles andere als transparent sind. Sie ist überzeugt, dass der Drang nach größeren Bauten, wie z.B. großen Wohntürmen, von denen motiviert wird, die finanziell profitieren werden. Sie sieht die Argumente, dass es an Angebot mangelt, als irreführend an und glaubt, dass die Stadt tatsächlich alle fünf Jahre um etwa 2.000 Einheiten überbaut wird. Der Schlüssel, so Murphy, sind nicht mehr Wohneinheiten, sondern besser geeignete Wohneinheiten. Sie glaubt, dass die Metro Vancouverites in der Lage sind, Einheiten vermieten zu müssen, weil die gebauten Einheiten teuer sind und nur dazu dienen, Vancouver als Investitionsgut und nicht als geplante Gemeinschaft zu fördern”.

Murphy befürchtet auch, dass dies nachhaltige Auswirkungen auf die heutigen Bewohner haben wird. “Was die meisten Menschen nicht verstehen, ist, dass all dieses Wachstum der Stadt kein Geld einbringt. Im Gegenteil, die Stadt muss all dieses Wachstum subventionieren. Die von der Stadt erhobenen Entwicklungsgebühren decken nur einen kleinen Teil, etwa 10%, der tatsächlichen Kosten für die Wartung der Infrastruktur für die Entwicklung und das damit verbundene Bevölkerungswachstum ab. Die massive Entwicklung, die in den letzten Jahrzehnten abgeschlossen wurde, hat dazu beigetragen, die Grundsteuern und die Schulden der Stadt zu erhöhen”, schreibt sie.

Während ein gewisses Wachstum in jeder Stadt unvermeidlich ist, versuchen Murphy und andere Kritiker, die Diskussion darüber zu eröffnen, wie und was gebaut werden soll. “Es gibt viele Möglichkeiten, wie Wachstum umgesetzt wird. Es müssen Entscheidungen getroffen werden. Ein Beton-Dschungel von Energie-Schwein-Glastürmen mit hässlichen und teuren Monsterhäusern ist nicht unvermeidlich. Wir können es besser machen.”

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