8 Fragen zur Steuerregelung für den Hauptwohnsitz

Aufgrund der jüngsten Änderungen muss jeder, der die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch nimmt, nun nachweisen, dass er berechtigt ist, eine so große Steuererleichterung zu erhalten.

Nun, wer eine Befreiung beansprucht, muss beweisen, dass er berechtigt ist, eine so große Steuererleichterung zu erhalten.

-Aktualisiert im April 2018-

Ende 2016 führte Finanzminister Bill Morneau Steueränderungen ein, die jeden Hausbesitzer und Steuerzahler in Kanada betreffen werden. Anstatt ihre Bemühungen auf bestimmte Käufer zu konzentrieren, beschlossen die Feds, die derzeitigen Steuerlücken zu schließen, die sich direkt auf die Immobilienerträge beziehen. Insbesondere werden die neu angekündigten Regeln die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Kapitalertragsteuerbefreiung für einen Hauptwohnsitz verschärfen und durchsetzen. Damit Sie verstehen, wie sich das auf Sie auswirkt, haben wir acht Fragen zur Hauptwohnsitzbefreiung und zu den neuen Regelungen beantwortet.

1. Was gilt als Hauptwohnsitz?

Nach Angaben der Canada Revenue Agency kann jede Wohnimmobilie, die sich im Besitz von Ihnen oder Ihrer Familie befindet und zu jeder Zeit in einem bestimmten Jahr genutzt wird, als Hauptwohnsitz bezeichnet werden. Wenn Sie also ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Ferienhaus, ein Ferienhaus, ein Mobilheim, einen Anhänger oder sogar ein Boot besitzen und dort wohnen, können Sie die Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz bezeichnen.

Die Bezeichnung einer Immobilie als Hauptwohnsitz ist ein wichtiges und wichtiges Instrument der Finanzplanung, da die Ratingagentur es Ihnen ermöglicht, die beim Verkauf einer Hauptwohnung erzielten Gewinne vor geschuldeten Steuern zu schützen.

2. wie funktionieren Kapitalgewinne und die Freistellung vom Hauptwohnsitz?

Diese Befreiung ist entscheidend, da alle Immobilien – einschließlich Ihres Hauses, Ihrer Hütte, Ihrer Immobilienvermietung, sogar Ihrer Aktienportfolios – der Kapitalertragssteuer unterliegen, wenn sie an Wert gewinnen. Diese Wertsteigerung eines Vermögenswertes, die als Kapitalgewinn bezeichnet wird, unterliegt der Steuer, die einfach als Kapitalertragsteuer bezeichnet wird.

Aus Anlegersicht ist die Kapitalertragsteuer sehr vorteilhaft, da sie nur die Besteuerung der Hälfte des erwirtschafteten Gewinns erfordert und nur zu Ihrem Grenzsteuersatz. Wenn Sie also am Ende eine Mietimmobilie in Kingston, Ont. verkaufen, müssen Sie Kapitalertragssteuer auf den Gewinn von $60.000 zahlen, den Sie aus diesem Verkauf erzielt haben. Nach den Steuervorschriften würden Sie nur Steuern in Höhe von $30.000 schulden, basierend auf Ihrem marginalen Steuersatz. (Diese einfache Darstellung lässt andere Faktoren, wie z.B. die Investitionskostenpauschale und die gezahlten Ausgaben, unberücksichtigt.) Wenn Sie $60.000 pro Jahr verdienen würden, wäre die Steuer, die Sie beim Verkauf der Immobilie zahlen müssten, knapp unter $9.575. Verdienen Sie das Gleiche an Zinsen und Sie würden am Ende dem Finanzamt mehr als 22.565 Dollar zahlen (nur für die Investitionserträge).

Noch besser, wenn die Unterkunft, die Sie verkaufen, keine Investition, sondern Ihr Hauptwohnsitz ist, bietet die Ratingagentur eine vollständige Befreiung von allen Kapitalertragssteuern, die Ihnen entstanden wären.

3. wie wirken sich die jüngsten Änderungen auf die Hausbesitzer aus?

Erstens gibt es keine Änderungen an der Freistellung des Hauptwohnsitzes. Jeder Gewinn, den Sie beim Verkauf Ihres Hauses erzielen, ist immer noch vor der Besteuerung geschützt und macht es zu einer Schlüsselstrategie in Ihrem Finanzplan. Was sich jedoch geändert hat, ist das, was Sie der Ratingagentur bei der Abgabe Ihrer Steuererklärung melden müssen.

Bis zu den kürzlich angekündigten Änderungen musste jeder, der sein Haupthaus verkaufte, dies nicht in seiner Einkommensteuererklärung angeben.

Ab dem Steuerjahr 2016 müssen Sie jedoch grundlegende Informationen wie Erwerbsdatum, Verkaufsdatum, Veräußerungserlös und eine Beschreibung der Immobilie in Ihrer Einkommensteuer- und Leistungserklärung angeben, um die Hauptwohnsitzbefreiung zu erhalten.

Diese Meldepflicht gilt nun für alle in Kanada 2016 und darüber hinaus verkauften Immobilien, auch wenn der gesamte Gewinn durch die Freistellung vom Hauptwohnsitz vollständig geschützt ist.

4. Gibt es eine Strafe für das Nichtmelden?

Es gibt keine sofortige finanzielle Strafe für die Nichtmeldung des Verkaufs Ihres Hauses, jedoch, ganz wie bei anderen Auslassungen, wenn die Ratingagentur den Verkauf prüft und feststellt, dass Sie Gegenstand von Zinsen auf geschuldete Steuern sowie Strafen sein könnten.

“Für die meisten kanadischen Einwohner wird die neue vorgeschlagene Verpflichtung, den Verkauf eines Hauptwohnsitzes zu melden, eine Compliance-Übung sein, aber eine wichtige”, sagt John Sliskovic, Steuerleiter für Privatkundendienstleistungen bei Ernst Young LLP. “Wenn der Verkauf nicht gemeldet wird, kann die Canada Revenue Agency die Steuererklärung in Bezug auf den Verkauf jederzeit neu bewerten. Und es wird eine Strafe für diejenigen geben, die ihre Hauptwohnsitzbezeichnungen zu spät einreichen.”

Das bedeutet, dass die Dreijahresfrist für den Beginn einer Prüfung durch die Ratingagentur für jeden, der den Verkauf eines Hauptwohnsitzes geltend macht, aufgehoben wurde. Anders ausgedrückt, die Neubewertungsperiode “wird nun auf unbestimmte Zeit verlängert”, erklärt David Davies, Partner bei Thorsteinssons, einer von Vancouver und Toronto aus operierenden Steuerrechtskanzlei, in einem aktuellen Brief.

5. was versucht die Ratingagentur wirklich zu tun?

Während die meisten Analysten davon ausgegangen sind, dass die Bundesregierung ausländische Käufer ansprechen würde, geht die Entscheidung, die Qualifikationen für die Befreiung von der Hauptwohnsitzpflicht zu verschärfen, einen Schritt weiter. Laut der Ratingagentur “wird diese Änderung die Einhaltung und Verwaltung des Steuersystems verbessern”. Aber für Davies sind die Ziele offensichtlich: “Diejenigen, die Immobilien verkaufen, die möglicherweise nicht als Hauptwohnsitz gelten.” Zum Beispiel:

(1) “schnelle Umkehrungen” oder kurze Haltedauer (das Haus kann nicht als Kapitalvermögen eingestuft werden, da es eine Bedingung für die Hauptwohnung ist).

(2) ein Haus, das in jedem Jahr des Besitzes durch den Verkäufer nicht gewöhnlich bewohnt war (eine weitere Voraussetzung für die Qualifikation als Hauptwohnsitz).

(3) Serienbauer, die vor dem Verkauf ein Haus bauen, dann bewohnen (wiederum würden diese als Inventar und nicht als Investitionsgut betrachtet).

Diese scheinbar kleine Änderung wird den CRA-Auditoren neue Auditleitungen geben und zweifellos zu viel mehr Hausbesitzer-Audits und Neubewertungen führen. Nach dem neuen Meldesystem ist mit einer Zunahme der Ablehnungen von Ausnahmegenehmigungen für Hauptwohnsitze durch die Ratingagentur zu rechnen.

6. wie melden Sie den Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes?

Jeder, der ein Haus im Jahr 2016 oder später verkauft hat, muss eine Anlage 3 ausfüllen und bei Ihrer T1 Einkommensteuer- und Leistungserklärung einreichen. Wenn die Immobilie für jedes Jahr, in dem Sie sie besaßen, Ihr Hauptwohnsitz war, werden Sie die Bezeichnung Hauptwohnsitz in der Anlage 3 angeben. In diesem Fall sind das Erwerbsjahr, der Veräußerungserlös und die Beschreibung der Immobilie die einzigen Informationen, die Sie melden müssen. Die Ratingagentur stellt fest, dass ab dem nächsten Jahr die Anlage 3 geändert wird, damit die Steuerzahler diese Informationen zur Verfügung stellen können.

Wenn die Immobilie auch für die Erzielung von Einkommen verwendet wurde, werden Sie weiterhin das Formular T2091 (oder das Formular T1255) ausfüllen, mit dem Sie festlegen können, welche Jahre die Immobilie nicht Ihr Hauptwohnsitz für alle Jahre war, in denen Sie sie besaßen.

Davies weist darauf hin, dass “die Nichtmeldung eines Hauptwohnungsverkaufs in einer Steuererklärung für das Jahr des Verkaufs durch spätes Ausfüllen eines Formulars behoben werden kann. Die normale dreijährige Verjährungsfrist beginnt jedoch erst dann zu laufen, wenn das Formular tatsächlich eingereicht wurde, und natürlich wird die Einreichung selbst ein Prüfmerkmal sein.” Plus, müssen Sie die CRA bitten, Ihr Einkommensteuerformular für das Jahr, in dem das Haus verkauft wurde, zu ändern.

Wenn Sie zu spät über den Verkauf eines Hauses berichten, können Sie auch Strafen auslösen. Laut CRA-Dokumentation “wird die CRA unter bestimmten Umständen eine verspätete Benennung akzeptieren können, aber es kann eine Strafe verhängt werden. Die Strafe ist der niedrigere der folgenden Beträge: (1) 8.000 $ oder (2) 100 $ für jeden vollen Monat vom ursprünglichen Fälligkeitsdatum bis zum Datum Ihres Antrags in einer für die Ratingagentur zufriedenstellenden Form.”

7. Welche Regeln gibt es für die Bestimmung des Hauptwohnsitzes?

Damit ein Haus jedoch die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz in Anspruch nehmen kann, müssen Sie sich auch an einige andere Bestimmungen der Ratingagentur halten.

Nr. 1: Einer pro Familie

Eine Familieneinheit kann nur eine Liegenschaft pro Jahr als Hauptwohnsitz bezeichnen. Eine Familieneinheit sind Sie, Ihr Ehepartner (oder Lebensgefährte) und alle Kinder unter 18 Jahren.

Nr. 2: Muss das Haus bewohnen

Für steuerliche Zwecke gibt es keine Mindestdauer, für die Sie die Immobilie besitzen oder bewohnen müssen, damit sie als Ihr Hauptwohnsitz gelten kann. Aus Sicht der Ratingagentur würde ein Haus als Hauptwohnsitz gelten, wenn Sie und Ihre Familie die Wohnung während des Kalenderjahres “gewöhnlich bewohnt” hätten.

Aber sei gewarnt: Die Ratingagentur wird alle Beweise untersuchen – einschließlich der Dauer der Wohnung, der primären Einkommensquellen und der Kauf-, Lebens-, Umzugs- und Verkaufsmuster -, um festzustellen, ob das Haus tatsächlich ein Hauptwohnsitz oder Teil eines Unternehmens ist, das gegründet wurde, um Geld mit dem Umkippen von Immobilien zu verdienen.

Nr. 3: Du hast die Wahl.

Hier ist der Vorteil: Sie können jede Immobilie, die Sie besitzen und “gewöhnlich bewohnen”, als Ihren Hauptwohnsitz geltend machen. Dadurch haben Sie die Möglichkeit, einen saisonalen Wohnsitz wie z.B. ein Ferienhaus als Hauptwohnsitz zu bestimmen. Denken Sie nur daran, dass die Belegungsanforderung für jedes Jahr, in dem Sie die Bezeichnung vornehmen möchten, erfüllt sein muss.

Wenn Sie beispielsweise von 2006 bis 2015 eine Immobilie besaßen, diese aber 2006 und 2007 nur besetzten, konnten Sie sie nur für zwei der zehn Kalenderjahre, in denen Sie die Immobilie besaßen, als Ihren Hauptwohnsitz bezeichnen.

Um die Sache noch verwirrender zu machen – aber steuerlich sehr vorteilhaft – bei der Festlegung der Höhe Ihrer Befreiung, können Sie in der Abgrenzung ein Freebie-Jahr hinzufügen. Wenn Sie also eine Immobilie, die Sie seit 10 Jahren besitzen, als Ihren Hauptwohnsitz für zwei Jahre bezeichnen, könnten Sie tatsächlich 30% der Kapitalgewinne im Rahmen der Freistellung vom Hauptwohnsitz (2 Jahre + 1 Freebie-Jahr) unterbringen, so die Ratingagentur.

Für Familien mit mehr als einer Immobilie ist es ratsam, mit einem Steuerspezialisten zu sprechen, der Ihnen helfen kann, zu berechnen, wann und wie Sie jede Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz bezeichnen sollten, um die Freistellung zu maximieren und den Betrag der auf jede Immobilie geschuldeten Steuern zu minimieren.

Nr. 4: Kann kein Einkommen erzielen.

Verdient die Immobilie, die Sie gerade verkauft haben, Ihnen Geld? Wenn ja, können Sie den Gewinn möglicherweise nicht von der Kapitalertragsteuer befreien. Nach den Regeln der Ratingagentur kann eine Immobilie nicht als Hauptwohnsitz betrachtet werden, wenn ihr Hauptziel darin bestand, ein Einkommen zu erzielen. So kann beispielsweise ein Anleger, der einen Sechs-Plexiglas kauft und in einer Einheit wohnt, während er die anderen fünf vermietet, die auf dieser Immobilie erzielten Kapitalgewinne nicht durch die Freistellung vom Hauptwohnsitz (PRE) schützen.

Nr. 5: Beschränkung der Grundstücksmenge

Die Größe des Landes, in dem sich Ihre Hauptwohnung befindet, darf nicht mehr als eine halbe Hektar Land betragen. Wenn Sie also einen 10 Hektar großen Bauernhof kaufen und im Bauernhaus wohnen würden, müssten Sie keine Steuern auf den geschätzten Wert des Bauernhauses oder auf 1,2 Hektar des Landes zahlen – weil sie für die Befreiung Qualität hätten. Allerdings müssten Sie Kapitalertragsteuer auf den geschätzten Wert von 8,8 Hektar zahlen. Nun, die Ratingagentur hat gesagt, dass Sie einen Antrag auf Steuerbefreiung für Grundstücke erhalten können, die mehr als 1,2 Hektar groß sind, aber Sie müssen nachweisen, dass das zusätzliche Land für Ihre Nutzung und Ihren Genuss der Immobilie benötigt wurde.

Nr. 6: Denken Sie daran, dass jede Immobilie, die Sie besitzen und benutzen.

Hier ist der Clou, die Immobilie, die Sie als Ihren Hauptwohnsitz beanspruchen, muss nicht in Kanada liegen.

8. Wo kann ich weitere Informationen erhalten?

Wenn Sie weitere Informationen darüber wünschen, wie diese jüngsten Änderungen angewendet werden sollen, wird die Ratingagentur im T4037-Leitfaden ausführlichere Anweisungen geben: Kapitalgewinne 2016.

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