5 Hauskaufmythen entlarvt

Wir entlarven fünf Immobilienmythen, um Ihnen zu helfen, ein besser informierter Hauskäufer zu werden (und bieten einen an, der eine Tatsache ist, aber mit einem Körnchen Salz genommen werden sollte).

Was ist der beste Weg, um einen Bieterkrieg zu gewinnen?

(Getty Images Martin Barraud)

Wir entlarven fünf Immobilienmythen, um Ihnen zu helfen, ein besser informierter Hauskäufer zu werden (und bieten einen an, der eine Tatsache ist, aber mit einem Körnchen Salz genommen werden sollte).

1. Der Agent, der sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vertritt, arbeitet nur für Sie.

Unabhängig davon, wo Sie in Kanada wohnen, können Immobilienmakler und ihre Makler beide Seiten einer Transaktion vertreten – Käufer und Verkäufer. Während diese Praxis in letzter Zeit angegriffen wurde (vor allem aufgrund unethischen Verhaltens), ist es eine Situation, die in kleineren Städten und ländlichen Gebieten durchaus üblich ist, wo ein großes Gebiet von nur einer Handvoll Agenten bearbeitet werden kann.

Sie wird als Doppelrepräsentation bezeichnet und entsteht immer dann, wenn derselbe Agent oder Vermittler in der Lage ist, sowohl den Käufer als auch den Verkäufer in derselben Transaktion zu vertreten. Thing ist die meisten Provinzräte, die Makler regieren, waren sich bereits der möglichen Probleme bewusst, die sich aus der doppelten Vertretung ergeben können, so dass die meisten eine strenge Reihe von Vorschriften haben, die regeln, wie Agenten und Makler mit dieser Situation umgehen. In Ontario zum Beispiel muss ein Agent oder eine Maklerfirma erklären, dass sie eine treuhänderische Verantwortung gegenüber beiden Parteien haben und dass beide Parteien von derselben Maklerfirma beraten werden. Um sicherzustellen, dass diese Situation sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer tatsächlich erklärt wird, muss das Maklerbüro dann beide Parteien der Transaktion dazu bringen, das Formular 320 zu unterschreiben, in dem es heißt, dass jeder die Situation der Doppelvertretung kennt.

Natürlich gibt es Probleme damit, wie gut die Auswirkungen der doppelten Vertretung erklärt werden. Denken Sie einfach daran, stellen Sie weiterhin Fragen, bis Sie eine Antwort erhalten, die Sie verstehen. Wenn Sie die Antwort nicht verstehen, suchen Sie an anderer Stelle nach einer Erklärung. Entweder vom Brokerage Manager des Maklers oder sogar von Ihrem Immobilienanwalt.

Es besteht auch die Möglichkeit, diese Formulare nicht zu unterschreiben. Indem Sie sich weigern zu unterschreiben, teilen Sie Ihrem Agenten und seiner Maklerfirma mit, dass Sie mit der Situation der doppelten Vertretung nicht einverstanden sind. Das Brokerage muss dann eine Entscheidung treffen: Arbeiten Sie mit dem Käufer oder dem Verkäufer zusammen. Wenn sie sich entscheiden, nicht mit Ihnen zusammenzuarbeiten, müssen Sie dann einen anderen Agenten und ein Maklerbüro beauftragen, um die Transaktion abzuschließen.

2. Alle Verträge sind standardisiert, also machen Sie sich nicht die Mühe, dieses Kleingedruckte zu lesen.

Käufer- und Verkäufervertretungsvereinbarungen sind nicht standardisiert. Makler und Makler können ähnliche Unterlagen – und sogar ähnliche Formulierungen – verwenden, aber viele Bedingungen in Immobilienformularen können sich von Makler zu Makler, von Makler zu Makler, von Makler zu Makler und von Gerichtsbarkeit zu Gerichtsbarkeit ändern.

Alle Allgemeinen Geschäftsbedingungen sollten daher mit Ihrem Vertreter besprochen werden, bevor Sie irgendwelche Formulare unterschreiben. Es ist zu diesem Zeitpunkt, sollten Sie um Klärung und Erklärung bitten. Die meisten Formulare enthalten beispielsweise eine Klausel, die festlegt, dass es eine “Holdover”-Periode gibt. (Es ist der Zeitraum, in dem Sie rechtlich dafür verantwortlich sind, der Agentur die vereinbarte Provision zu zahlen, wenn sie nicht vollständig zum Abschluss des Kaufs oder Verkaufs eines Hauses beigetragen haben…) Bitten Sie immer um Klärung und Erklärung, damit Sie genau wissen, worauf Sie sich einlassen und was von Ihnen und Ihrem Vertreter verlangt wird.

Zu diesem Zweck ist es auch eine gute Idee, Ihren Agenten um eine detaillierte Aufschlüsselung dessen zu bitten, was Sie von ihm oder ihr erwarten können, sowie eine Kopie der unterzeichneten Vereinbarung.

3. Sie haben eine Vereinbarung zur Vertretung des Käufers unterzeichnet. Du machst dir keine Sorgen, da du jederzeit absagen kannst.

Viele Hauskäufer unterzeichnen eine Käufer-Vertretungsvereinbarung und gehen fälschlicherweise davon aus, dass sie, wenn sie nicht glücklich sind, jederzeit aufhören können, mit dem Maklergeschäft zu arbeiten. Dies sind die gleichen Käufer, die zu Hause sitzen, rauchend, ängstlich wartend auf das Ende des Vertrages.

Sobald ein Vertrag unterzeichnet ist, haben sowohl Sie als auch Ihr Vertreter eine Verpflichtung. Die Verpflichtung Ihres Maklers ist es, Ihnen zu helfen, entweder ein Haus zu finden oder Ihr Haus zu verkaufen. Ihre Pflicht ist es, Ihrem Makler die von Ihnen vereinbarte Provision zu zahlen, wenn Sie ein Haus innerhalb der drei Monate bis sechs Monate nach Vertragsabschluss kaufen oder verkaufen (die tatsächliche Dauer hängt davon ab, was Sie vereinbart haben).

Wenn Sie jedoch feststellen, dass Sie mit der Art und Weise, wie Ihr Agent mit Ihrem Geschäft umgeht, unzufrieden sind, haben Sie vier Lösungen:

Nr. 1: Sprich mit deinem Agenten. Sag ihnen, warum du unglücklich bist und lass sie wissen, was du brauchst oder erwartest. Eine respektvolle, saubere Luft kann Ihnen beiden helfen, eine produktive Arbeitsorganisation aufzubauen.

Nr. 2: Wenn das fehlschlägt, sprechen Sie mit dem Manager Ihres Agenten. Jedes Brokerage beschäftigt einen Manager, der alle Agenten überwacht. Diese Person ist in der Regel ein sehr erfahrener Agent und kennt die Vorschriften und ethischen Regeln, die Makler einhalten müssen. Ein Gespräch mit diesem Manager sollte respektvoll sein, aber auch darauf hinweisen, was Sie unzufrieden macht und warum. Wenn der Manager keine Möglichkeit sieht, die Beziehung zwischen Ihnen und dem Agenten zu verbessern, könnte er vorschlagen, mit einem anderen Agenten innerhalb der Maklertätigkeit zu arbeiten. Dies ist völlig legal, da der Vertrag, den Sie unterzeichnet haben, mit der Maklerfirma abgeschlossen wurde, nicht mit der Person. Das bedeutet, dass Sie den Agenten wechseln können und nicht gegen Ihre vertraglichen Verpflichtungen verstoßen.

Nr. 3: Wenn Sie immer noch keine Lösung haben, erwägen Sie, Ihre Bedenken zu berücksichtigen, indem Sie eine Beschwerde beim Provinzialrat einreichen, der Handelsvertreter und Maklertätigkeiten regelt. So ist beispielsweise der Real Estate Council of Ontario für die Überwachung und Bekämpfung von Ansprüchen wegen unethischen und betrügerischen Verhaltens verantwortlich. In B.C. können Sie mit dem Real Estate Council of British Columbia sprechen und in Alberta Ihre Anliegen mit dem Real Estate Council of Alberta besprechen.

Nr. 4: Natürlich können Sie jederzeit zur Nicht-Tätigkeitsantwort zurückkehren: Bleiben Sie zu Hause und warten Sie die Zeit ab, bis Ihr Vertrag abläuft.

4. Der einzige Weg, einen Bieterkrieg zu gewinnen, ist, mehr Geld anzubieten.

Während der Preis ein unglaublich wichtiger Faktor ist, besonders wenn es mehrere Gebote gibt, gibt es andere Aspekte eines Geschäfts, die genauso wichtig sind. Zum Beispiel sorgen sich einige Verkäufer um den Stichtag, andere wollen bestimmte Gegenstände im Haus behalten, während andere nicht so sehr darauf bedacht sind, größere Änderungen an der Immobilie vorzunehmen.

Bevor Sie Ihrem Angebot Zahlen hinzufügen, sprechen Sie unbedingt mit Ihrem Agenten. Möglicherweise können Sie ein besseres Angebot machen, ohne der Höchstbietende zu sein.

5. Du hast eine große Anzahlung geleistet, nur um den Deal durchzuziehen. Du machst dir aber keine Sorgen, denn du weißt, dass du das Geld zurückbekommst.

6. Dezember ist eine tolle Zeit zum Kaufen!

Trotz der Tatsache, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren gestiegen sind, ist der durchschnittliche Hauspreis im Dezember typischerweise am niedrigsten. Nehmen wir zum Beispiel die durchschnittlichen Verkaufspreise von Toronto. Im Jahr 2014 lag der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Haus in Toronto im September bei 573.676 $. Im Dezember desselben Jahres waren es 556.602 Dollar. Im Jahr 2013 lag der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Haus in Toronto im September bei 533.797 US-Dollar. Im Dezember desselben Jahres waren es 520.398 Dollar. Der Trend war 2012 derselbe, mit dem durchschnittlichen Verkaufspreis für ein Toronto-Haus im September bei 503.662 $ und vier Monate später im Dezember bei 478.436 $.

Aber wir müssen bedenken, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden und auf dem Markt erhältlichen Häuser im Dezember und etwa im Dezember ebenfalls sinkt. Während der Kauf im Dezember sicherlich eine Reduzierung des Kaufpreises bewirken könnte, müssen Sie auch erkennen, dass er auch Ihre Auswahl einschränkt.

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