4 weitere Verluste von Vancouver – s Immobilienmarkt

Unzahlbare Eigenheimbesitz ist das einzige Opfer von Vancouver's versauten Immobilienmarkt. Hier sind vier Opfer des Westküstenwahnsinns.

Unzahlbare Eigenheime sind nicht die einzige Falle.

Junge Möchtegern-Hausbesitzer spüren die Kälte. Seit mehr als einem halben Jahrzehnt sind diese potenziellen Immobilienbesitzer und Familienunternehmen aus der Stadt Vancouver gefroren. Aber dieser Frost durch unbezahlbares Wohnen hört nicht an der Boundary Road auf. Hauskäufer kämpfen darum, erschwingliche Wohnungen an der Nordseite, in Richmond, in Burnaby bis nach Langley zu finden.

In meinem letzten Beitrag hebe ich acht verschiedene Faktoren hervor, die dazu beigetragen haben, die Immobilienpreise in der Metro Vancouver und auf dem unteren Festland nach oben zu treiben. Aber nicht nur unerschwingliche Eigenheime sind Opfer. Hier sind vier weitere Ausfälle aus Vancouvers verwirrtem Immobilienmarkt.

Fallout #1: Sie verlieren Ihr Einzahlungsgeld!

In den letzten 12 Monaten sind die durchschnittlichen Kosten für ein Einfamilienhaus in Vancouver über die 1-Millionen-Dollar-Marke gestiegen. Ja. Ich sagte durchschnittlich und 1 Million Dollar im selben Satz. Verwirrend, ich weiß. Inzwischen haben sich die Medianeinkommen für Vancouveriten in den letzten Jahrzehnten kaum verändert. Doch diese Diskrepanz beim Einkommenswachstum und beim Wohnungspreis hat wenig dazu beigetragen, das Tempo der Immobilientransaktionen in dieser Stadt an der Westküste zu mildern. Stattdessen kann es zu einem erhöhten Gefühl der Dringlichkeit für Möchtegern-Hauskäufer geführt haben. Diese Dringlichkeit hat zu Praktiken geführt, die einige Makler und Makler dazu veranlasst haben, sich über Risiken zu äußern, die durch schnelle Geschäfte und Entscheidungen über Millionen von Dollar vor Ort entstehen. (Denken Sie daran, dass trotz aller Medienberichte die große Zahl der Agenten wirklich hart für ihre Kunden arbeitet.)

Die größte Sorge ist, dass die Käufer begonnen haben, bestimmte Klauseln zu beseitigen, die einst zum Schutz ihrer eigenen Interessen verwendet wurden – wie z.B. den Verzicht auf die Finanzierungsklausel und die Hausinspektionsklausel. Diese Bedingungen waren einst alltäglich in Vancouver Immobilientransaktionen, aber Polly Cordwell, Managing Broker für Sotheby’s in Vancouver, sagt, dass praktisch 100% der Käufer Angebote, die in diesen Tagen kommen, absolut keine Bedingungen oder Klauseln haben. “Ich mache mir Sorgen, dass die Bank sagen wird: “Es tut mir leid, wir werden die Immobilie nicht für diesen Preis schätzen”, sagte Cordwell während eines kürzlichen Interviews mit Globe and Mail. Wenn ein Käufer keine vollständige Finanzierung erhalten kann, riskiert er, seine beträchtliche Anzahlung zu verlieren oder vom Verkäufer wegen Vertragsverletzung verklagt zu werden. Große Auswirkungen auf eine große finanzielle Entscheidung.

Um die Käufer für die Gefahren zu sensibilisieren, hat Cordwell geholfen, ein neues Formular zu entwerfen, das die Agenten von Sotheby’s jetzt von den Kunden unterschreiben lassen müssen; es heißt, dass die Käufer die Risiken verstehen, wenn ein Angebot ohne Bedingungen gemacht wird. Sotheby’s ist nicht der einzige Laden in der Stadt, der diese Straße hinuntergeht. Hypothekenmakler in B.C. beginnen auch, Bestätigungsformulare für Kunden in Betracht zu ziehen, die sich für subjektfreie Angebote entscheiden.

Fallout #2: Verlassene Straßen

Dann gibt es noch die verlassenen Häuser. Verfallene Häuser, die wunderschön in der eindringlichen Dokumentation eines Filmemachers aus Vancouver festgehalten wurden. Es ist eine starke Erinnerung daran, dass in dieser Westküstenstadt Häuser der Kern der Gemeinschaft sind – und nichts erodiert die Gemeinschaft schneller als ein unbewohntes Zuhause.

Aber bröckelnde Häuser sind nicht die einzigen verlassenen Immobilien in Vancouver. Ein Stadtplaner, Andy Yan, der jetzt die Go-to-Person über Erschwinglichkeit von Wohnungen und leere Eigentumswohnungen geworden ist, analysierte Daten über die Wohntürme von Vancouver. Er glaubt, dass etwa 15% der Eigentumswohnungen in der Innenstadt der Stadt entweder leer sind oder von nicht dauerhaften Bewohnern bewohnt werden. Dieser Mangel an Gebrauch bedeutet, dass diese Eigentumswohnungsgemeinschaften nicht in der Lage sind, ein lebhaftes Gemeinschaftsgefühl zu wecken, und dies führt zu einem unterbewerteten Erfolg für lokale Unternehmen. Der Vancouver-Radiosender News 1130 bestätigte diese Beobachtungen in einer kürzlich ausgestrahlten Sendung, als er feststellte, dass “es auch viele leere Schaufenster entlang ansonsten belebter Korridore gibt”.

Yan hebt die leeren Straßen um die luxuriösen Türme von Coal Harbour hervor, wo jede vierte Eigentumswohnung nicht ansässig ist, als eine Illustration des Problems der verlassenen Häuser in Vancouver. Es fühlt sich an wie eine Ferienstadt, schlägt Yan vor, ein Ort wie Whistler, der Besucher und nicht Bewohner anspricht. Mit der Entwicklung zur “Resortwirtschaft” hört die Stadt auf, die Bedürfnisse von Eigenheimen zu unterstützen und richtet sich stattdessen an Eigentümer, die nicht in den Häusern oder gar in der Region leben. Dies schafft ein Gefühl der Wurzellosigkeit, sagte Yan der Vancouver Sun, in der viele derjenigen, die arbeiten und Familien erziehen wollen, am Ende aus der Stadt ausziehen.

Einer der wenigen kanadischen Forscher, die ähnlich wie in Yan arbeiten, ist der Geograph Dan Hiebert von der University of B.C.. Hiebert prognostizierte kürzlich, dass bis 2031 nur jeder vierte Einwohner Vancouvers Großeltern haben wird, die in Kanada geboren wurden. Bereits nur ein Drittel der Einwohner in Vancouver, Richmond und Burnaby wurden in British Columbia geboren, der Rest kommt aus einer Vielzahl von Heimatländern aus dem ganzen Land und der Welt. Im Vergleich dazu ist die Hälfte der Einwohner im Bundesstaat New York geboren. Oder an die stark wandernde Bevölkerung von Los Angeles, wo fast die Hälfte (42%) der Einwohner in Kalifornien geboren wurde. Oder Montreal, auch ein Magnet für Einwanderer, eine Stadt, die zwei Drittel der in Quebec geborenen Einwohner hat.

Fallout #3: Es ist genauso schwer, einen Mietwagen zu finden.

Eine naheliegende Lösung für die Unerschwinglichkeit von Wohnungen ist die Miete. Nur ist es keine praktikable Lösung in der Metro Vancouver (und möglicherweise auch nicht im größten Teil des unteren Festlandes und über die Lion’s Gate Bridge zum North Shore). Wieder analysierte Yan die Daten. Was er entdeckte, war, dass 50% bis 60% der Eigentumswohnungen in der Innenstadt nicht von ihren Besitzern bewohnt werden, sie sich im Besitz von Investoren befinden und viele von ihnen vermietet sind. Dieses würde gut sein, sagt Yan und betrachtet, wie fest Vancouvers Mietmärkte sind, aber diese städtischen Eigentumswohnungen sind gerade nicht für die meisten erschwinglich. Dies bedeutet, dass es praktisch unmöglich sein kann, eine erschwingliche Mieteinheit zu finden, besonders wenn Sie eine Familie mit Kindern sind.

Fallout #4: Nicht mehr gutes, lokales Essen

Der letzte Niederschlag ist der dünnste und unklarste: der Verlust von guten, fruchtbaren Anbauflächen in B.C.

Während es schwer zu erkennen ist, welche direkten Auswirkungen steigende Hauspreise auf das Ackerland haben, ist der Zusammenhang zwischen den beiden Ereignissen schwer zu leugnen. So erforschte Vancity, eine vokale Credit Union, die in Vancouver und dem unteren Festland tätig ist, das Thema. Das Ergebnis war ein überzeugender Bericht, der am 7. April veröffentlicht wurde.

Der Vancity-Bericht zeigt, wie die Agrarpreise in der Metro Vancouver jetzt zwischen 150.000 und 350.000 Dollar verkaufen; die Bodenpreise in den reichen und produktiven Böden des Fraser River-Deltas sind gestiegen und verkaufen sich nun in einer Größenordnung von 80.000 bis 110.000 Dollar pro Hektar. Während die Preise für Parzellen von mehr als fünf Hektar fallen können, lösen diese Preiserhöhungen Alarmglocken aus, insbesondere wenn sie mit Statistiken des landwirtschaftlichen Kreditgebers Farm Credit Canada kombiniert werden, die zeigen, dass jedes Land, das über 80.000 Dollar pro Hektar kostet, die Landwirtschaft unnachhaltig macht.

Warte. Es wird noch schlimmer. Nicht nur die steigenden Hauspreise wirken sich auf die Agrarpreise aus, sondern auch die großen Flächen aktiv bewirtschafteter Flächen im unteren Teil von B.C., die einige der besten Produkte des Landes produzieren, werden jetzt von Nicht-Landwirten kontrolliert, erklärt der Vancity-Bericht. Diese Nicht-Landwirte verpachten das Land an Landwirte, die in B.C. tätig sind. Der Vancity-Bericht schätzt, dass sich bis zu 35% dieses Landes im Besitz von Nicht-Landwirtschaftsunternehmen befinden, von denen viele als Holdinggesellschaften mit Begriffen wie Halten, Investieren, Erbe, Eigentum, Eigentum, Land oder Entwicklung in ihrem Namen bezeichnet werden, sagte der Berichtsautor Brent Mansfield, Direktor des BC Food Systems Network, während eines Interviews mit Globe and Mail.

Als nächstes: Mögliche Lösungen für den verwirrten Immobilienmarkt von Vancouver.

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